文 | 单烁

正当共有产权政策在青岛城阳区楼市开展得如火如荼的时候，高新区也终于确认将登上这班青岛楼市红利的“超级列车”。

近日，有网友在青岛政务网信箱留言询问，为什么高新区河套红岛片区不能享受城阳区制定的共有产权政策。针对网友的询问，城阳区政府于2020年5月6日给出回复，表示高新区目前不享受该政策，待划转完成后可享。

消息一出，一石激起千层浪。因为从4月青岛楼市成交状况来看，在共有产权政策推行不到一个月的时间里，城阳区的楼市成交量已经迎来成倍暴涨。据锐理数据，4月份青岛城阳区商品住宅共成交2831套，成交面积约34.45万平，成交总价约53.12亿元，此三项数据分别与3月相比环比上涨148.77%、155.31%和163.08%，与去年同期相比分别上涨327.64%、318.66%及282.08%。

诚然，待职能划转之后，共有产权政策也会给高新区楼市带来一波新的刺激。但问题是，届时高新区能否和城阳区一样，享受到共有产权带来的这样大的影响和利好，这仍是未知数。

政经职能剥离下 共有产权“逻辑空白”

青岛国家高新技术产业开发区简称青岛高新区，是1992年5月经国务院批准设立的国家级高新区。在地理上，高新区在红岛区地理范围内，红岛区则位于城阳区地理范围内。但是，高新区与城阳区虽有空间的交错，行政等级和区域管理却是分开的：

高新区属于国务院特批的国家级新区，而其所属的红岛区是青岛市委、市政府规划之下的产物，而城阳区则属于正常城市行政区。高新区和红岛区直属于青岛市管理，行使副市级经济管理权限；而城阳区则直属于城阳区政府管理。

据青岛市先行改革功能区试点要求，青岛此次功能区改革重点就是改革管理体制，坚持市场化改革取向和去行政化改革方向，实行“两剥离”——将社会事务剥离给属地政府，将开发运营职责剥离给市场主体。据红岛区官方消息，高新区功能改革后，由红岛街道代管园区社会事务，街道于2019年12月份成立了华贯路社区、同顺路社区和崇和路社区3个居委会对高新区63.44平方公里、21个居住小区和2万余居民进行管理。

此前红岛经济区下辖的红岛街道、河套街道，行政管理权回归城阳。高新区还保留部分职能，如教育、审批、税务、车驾管、商事、不动产等，主要以经济职能为主。

从4月3日出台的共有产权政策来看，符合该政策需要有两大核心条件——购房人才就职于城阳本土企业以及所购房产位于城阳区。这就导致高新区与共有产权政策中间出现了逻辑上的空白：

首先从功能区改革的本质上看，未来划转之后，高新区、城阳区的经济功能仍是各自独立的，高新区的企业不能划转给城阳区；同时，高新区在不动产方面的收入也会因经济职能的独立性而无法划归城阳。

但是从共有产权政策条例来看，这一次城阳区给出的购房补贴力度很大，例如五至七类人才可降低20%首付，一至四类人才甚至直接补贴30%房款——显然这部分补贴将由城阳区的政府和企业买单， 即所谓的“政府让利、企业补贴”。

这将是一块不小的财政支出。不动产和行政等方面收入的独立，外加如此大力度的补贴，将很可能导致城阳区不会为高新区的共有产权政策买单。

因此未来待高新区划归城阳后，将可能出现非城阳区企业员工不可享受共有产权政策，或非城阳区楼盘项目不可享受共有产权政策等情况。即使最终高新区实施共有产权政策时不存在这些限制，那也很可能是高新区自发采取的政策，与划归本身无关。

高新区置业 高天花板与低基础的权衡

所以，目前来看高新区的共有产权政策仍未成定数。要想对高新区的楼市有更客观地评判，还需要综合考量这座城市的规划、人口、产业等多项因素。

从“三城联动”到“三湾三城”，青岛北岸城区的发展始终被高度重视，湾区经济一直是青岛市发展的大方向，而青岛高新区无疑是环胶州湾北的腹地，是核心地带。这甚至导致了‘青岛行政中心将向红岛转移”的风声多年不断。

高新区的交通规划是该片区最大的亮点。目前，胶东机场转场已经进入倒计时，青岛三大铁路枢纽主客站之一的红岛高铁站建设正在推进，还有地铁8号线和双元高架路机机场高速等均处于建设当中。未来，高新区不仅将承担青岛客运空运的主阵地角色，还将连入国家“八横八纵”高铁网络，成为青岛市连接山东半岛铁路与陆路交通系统的区域性节点、青岛市铁路站群体系的核心铁路站、将和空港形成联动发展成为青岛环湾城市群的综合交通枢纽。

同时，高新区近年来在城市配套上也有许多新进展，青岛东方伊甸园项目用地最终以3.18亿被拍下，包含1宗住宅用地和4宗文化用地，该项目曾计划投资上百亿元；青岛58中分校也预计2021年招生，面向区域是高新区和市内四区；另外世茂52、鲁商广场、首创奥特莱斯等大型商业综合体也相继落地。

但也有值得注意的地方。例如本预计2020年开工建设的清华附中，已经在高新区在青岛政务网的网友信箱回复中变成了“规划用地、建设模式、投资主体未最终确定。待职能改革明确后加快推进。”另外据2019年青岛市国民经济和社会发展统计公报，2019年青岛高新区新增人口1400人，共计10.51万人，说明对于这片昔日的盐碱地，当下的人口基数和增长力仍是短板。

所以综合来看，在区位、配套规划等级、产业结构等方面，高新区上限相对比较高，在北岸城区里潜力上限高于城阳主城，流动性和不确定性风险也高于城阳主城。但是相对于其他相对醇熟的区域，高新区可能会有较高的置业风险和短期内较低的适用。而高新区的楼市价值，以及共有产权所可能给它带来的影响，仍需要在接下来的时间中才能得到见证。