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500米 “ 限高令 ” 下,南京的超高层建筑何去何从...

严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”,一般不得新建500米以上建筑。

2020年4月27日,住建部、发改委发布关于进一步加强城市与建筑风貌管理通知,《通知》明确了城市与建筑风貌管理重点。

重点注意点:

1、严禁建筑抄袭、模仿、山寨行为。

2、严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”,一般不得新建500米以上建筑。

3、严格限制新建250米以上建筑,确需建设的,由省级住房和城乡建设部门会同有关部门结合消防等专题论证进行建筑方案审查,并报住房和城乡建设部备案。

4、各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局,严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度,与城市规模、空间尺度相适宜,与消防救援能力相匹配。

5、中小城市要严格控制新建超高层建筑,县城住宅要以多层为主。

根据世界高层建筑与都市人居学会官网公布的最新数据显示,包括在建、已经建成和有规划的超高层,国内300米以上的超高层有464座,这个数据超过全球的三分之一,其中以深圳、广州、上海等地为最。

其中,尤以超500米建筑——北京的中国尊大厦,上海的上海中心大厦,广州的东塔,深圳的平安金融中心,天津刚竣工的周大福金融中心,是为数不多的几个典型代表。

▲上海中心大厦632m
▲深圳平安国际中心599.1m
▲天津117大厦597m

南京的超高层建筑

目前南京在建和规划中的超高层建筑还很多!比如,南部新城将建一座400米的高楼、鼓楼滨江未来将有两座300米的高楼,燕子矶第一高楼300米已经敲定,两桥”片区的第一高楼也有200米……

此外,预计达到500m的超高层建筑,南京目前有江北以及河西南两处建筑。

江北第一高楼

今年4月,江北绿地金茂国际金融中心设计方案出炉!项目主结构高度478.70米,塔楼顶冠高度约为21米,精确结构高度为499.7米!

目前项目已经完成全部桩基施工,结构施工正在稳步推进中,预计2025年竣工。待项目建成,这座高耸的塔楼将成为江北,甚至是全南京的又一地标。

绿地金茂国际金融中心前身为江北新区No.2017G41地块,该地块在2017年8月被绿地以90亿元总价拿下。根据规划,地块将由绿地和金茂合作开发,分为四个部分打造,A地块纯商业;B地块商办、商住混合;C地块纯住宅;D地块学校、公园。其中公示的A1地块,就是江北第一摩天楼项目。根据规划G41地块的总高为500米的摩天楼,定位为区域性企业总部办公,须引进至少一家世界500强企业区域总部及一家五星级酒店,并与江北新区管委会签订入驻协议。

但后期,项目高度一变再变。

2017年9月20日,绿地金茂国际金融中心定义高度为550米,为南京第一高楼;

2018年11月1日,南京发布《南京江北新区规划编制成果汇编2》江北第一高楼的高度确定为600米;

2019年3月,南京“限高令”出台,项目高度限制在500米以内;

2019年12月,《NO.2017G41地块-A1地块项目规划设计方案》批前公示显示,项目高度降到了498米。

江北新区作为国家级新区,自然被委以重任,而江北核心区位于正核心位置,摩天高楼的存在更能代表其地位。

河西第一高楼

2019年11月,鱼嘴金融中心的设计方AS+GG事务所在其官网公开了鱼嘴超高层项目降高后的最新设计方案。

鱼嘴G97地块是2017年金茂73.4亿拿下的超级综合体地块。将由华润、金茂、平安三家联合开发。

鱼嘴G97地块,总占地面积约16万平方米,总建设体量约86万平方米,总投资约150亿元。项目包括一栋含500米(最新高度)超高层5A级写字楼、两栋分别为220和350米超高层写字楼在内的大型城市综合体,将引进3家及以上银行、证券、保险金融机构省级总部,打造成为集办公、商务、购物、文化娱乐、社交、休闲多功能复合的城市新地标。

由于项目体量较大,鱼嘴金融集聚区计划分三期打造。

一期项目:也就是众人瞩目的500米河西第一高楼所在A地块,将与B地块、C地块、D地块和E、J地块一期,耗时约7年建设,属于河西南核心区。其中A地块商业定位为办公配套型商业,因此其中商业不建议设置电影院。

二期项目:建设周期约4年半,含F和G地块;建设上,环评明确F地块为商住混合用地,且商住楼与住宅之间距离小于30米,因此F地块商业明确禁止KTV等高噪声源及餐饮项目入驻。

三期项目:建设周期约3年半。

同样,河西第一高楼的高度也是一变再变!

2018年,在G97地块超高层开工的当天,有消息称其高度将达到580米;

2019年11月,鱼嘴金融中心的设计方AS+GG事务所公布的最新设计方案显示,南京鱼嘴项目建筑总高将达到500米。

截止目前,该项目并未公开精确数据。

如今,“限高令”的出现,可以确定河西第一高楼的高度也会低于500米。

限高令影响:

一,首当其冲的就是那些已经或正在设计,但还未正式开工的高楼,如果原计划高度超过了五百米,势必要拦腰砍掉一截。不过,目前已经开工的超高层受影响较少,所以未来数年还是会有一段“缓冲空间”。

二,中小城市不能再追逐超高层建筑,县城住宅一般不能超过7层。这几年,20层、30层乃至40多层的住宅在中小城市遍地开花,一些县城也不乏高层住宅,未来这种现象会受到抑制。

三,250米以上建筑的审核将会更加严格,这对二线省会的影响比较大。未来一线城市超高层建筑还有建设的可能,二线城市或将与500米以上摩天大楼绝缘。

买高层房源时,如何选择?

目前南京市面上将1-3层称低层、4-6层称多层、7-18层为小高层、18层以上为高层,而高度为100米以上为超高层。

一、 扬灰层

说到楼层选择,自然会联想到“扬灰层”。一般认为8-12层属于扬灰层,接受灰尘比较多,最好别买。但是目前很多知名媒体和专家已经出来辟谣了,这个是没有科学依据的,显然,8-12层是很不错的楼层,值得选择。具体的灰尘多少要看小区的绿化和周围的环境。

二 、采光率

采光通风采光和通风对于居住而言是十分重要的。所以选房是一定要注意前后是否遮挡,一般低楼层1-4层采光较差、潮湿、灰尘大、虫蚊多,可能会导致墙面脱落,影响美观和居住体验。

三、噪音污染

噪音问题一般小区中心的房子都比较安静,只要不靠近马路和商铺,基本可以避免噪音干扰。但是居住在高层24层以上,如果窗户隔音不好会有风声噪音。

 

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