2020年的城北，注定要干一场大事。不仅仅是个各个板块齐开花，放风价也一盘更比一盘高，曾经新玄武43000元/㎡的价格天花板被打破也只是时间问题，“后浪”的威力远比想象中的要猛烈。

毛坯改精装，鼓楼滨江直涨5500元/㎡？

近日，位于鼓楼滨江的中冶盛世滨江锦绣天玺组团传出将于6月或7月入市，加推3号楼198套房源，建筑面积约176、202㎡，但价格方面却传来大涨的声音。

有消息称，项目此次加推房源将是精装交付，放风价44000元/㎡。而锦绣天玺组团12月30日首开2号楼186套房源，毛坯交付，销许均价为38743元/㎡。装修一改，价格或直涨5500元/㎡。

自2016年鼓楼滨江拍出了区域的地王后，也就是新房价格超过50000/㎡的仁恒桃园世纪（已售罄），至此，板块已经四年没有土地出让，区域内房源较为紧缺。据链家网显示，中冶盛世滨江二手房也高达44266元/㎡，周边的深业滨江半岛二手房均价也在40000元/㎡，龙湖春江紫宸42000元/㎡。

中冶盛世滨江体量较大，建筑面积近百万平方米，涵盖了和记洋行旧改主题商业、低密度豪宅、地铁上盖、江景高层、商业街、湾区办公、星级酒店等多种业态的大型城市综合体，包含“锦绣华府、锦绣江山、锦绣公馆、锦绣天玺、和记洋行、盛世国际广场”六大组团。

自2016年项目首开以来，就备受购房者关注，其原因不外乎项目是拉萨路小学直属分校学区房和一线江景，并且周边还有在建的地铁5号线和规划的9号线。

新盘出山，新玄武直冲45000元/㎡？

纵观整个城北，价格能与鼓楼滨江势均力敌的也就新玄武。

近日，新玄武纯新盘玄武映园预计5月中旬公开售楼处，6月首开1-5栋楼，共计400多套房源，面积约98、105、119、130㎡，放风价高达45000元/㎡！

玄武映园原为新玄武G86地块，2019年12月4日，被融创+南昌市政公用房地产以楼面地价28163元/㎡竞得。

根据规划，项目拟建8栋11-26层高层和2栋9-10层洋房组成，户型区间为98-132㎡，共计约900多户。其中，高层有98、105、106、119、130㎡五种户型，洋房主力户型为132㎡，打造融创“映”系列高端住宅。

新玄武作为南京主城稀缺的待开发地区，至2013年开始便有房企开始入驻，楼面价最高30006元/ ㎡。

2013年9月，中电熊猫经过58轮竞拍，以24.4亿元总价拿下G53地块，楼面价达到15420元/㎡，案名为中电颐和府邸；

2013年12月，恒大经过85轮竞拍，以33.6亿元总价拿下G79华飞路1号地块，楼面地价15408元/㎡，案名为恒大翡翠华庭；

2015年6月，中海经过48轮竞拍，以49.4亿元总价摘得G16华飞路剩余地块，楼面地价15039元/㎡，案名为中海玄武公馆；

2017年2月，星河经过77轮降价，以17.2亿元总价拿下新玄武G101地块，楼面价30006元/ ㎡，案名为星河天赋；

2018年5月，星河以底价40.8亿拿下新玄武G16商住地块，住宅项目为星河国际，在售中；

2018年5月，北京电子城以底价34.2亿拿下新玄武G17商住地块，案名为南京国际数码港，还未上市。

加上玄武印园项目，目前新玄武仅出让了7幅涉宅地块，其中中海玄武公馆、恒大翡翠华庭、中电颐和府邸、星河天赋均已售罄且已交付。

星河天赋去年3月份得以首开，毛坯现房销售，均价39586元/㎡，靠着南师附小和科利华中学双学区及项目优势，三开三罄，最低中签率低至3.8%，9月底成功收官。

中海玄武公馆、恒大翡翠华庭、中电颐和府邸三大老盘二手房价也一直居高不下。据链家网显示，中海玄武公馆二手房挂牌价最高，精装均价47526元/㎡，而2017年新房价格在35000-40000元/㎡之间。

恒大翡翠华庭2017年收官均价为31650元/㎡，现二手房挂牌均价37976元/㎡；

中电颐和府邸2014年收官均价18500元/㎡，现二手房挂牌均价36336元/㎡。

现新玄武在售房源所剩无几，仅有星河国际还有房源在售，接下来，星河国际预计9月份加推C2、C4、C6、C8，共四栋楼，面积为115、143、180㎡，价格待定。

项目上次开盘还是在去年8月30日，推出547套精装房源，前期均价40411-42810元/㎡，当天去化9成，目前还剩余2套底跃在售，面积为370㎡，总价约1040万，拟交付时间为2021年6月30日前。

相对于以上楼盘，北京电子城G17地块动作较慢，上市时间未定，项目整体命名为南京国际数码港，将打造11栋住宅及部分商业、办公等配套。

项目位于玄武区红山街道，具体四至：东至规划言和路，西至红山路，南至红山南路，北临南京依维柯汽车有限公司变速箱分公司。总用地面积108411.97平米，出让面积85307.67平米。

根据地块规划方案显示，共分为五幅地块开发，A、B、C三块商住地块打造11栋10-26F高层住宅以外，D、E两地为商办混合地块，打造办公、商业、物业管理等。

新玄武目前已经规划了地铁6号线及9号线，待2023年通车后，出行将更加便捷。

教育方面，幼儿园、小学、中学，应有尽有。目前十三中红山分校、北京东路小学红山分校正在投入使用，此外还有南师附小分校、科利华中学分校，据玄武区教育局消息显示南师附小分校已经招生，科利华中学分校预计2020年投入使用。

一盘更比一盘高！燕子矶奋起直追

相对于新玄武的鼓楼滨江的高房价，燕子矶也开始奋起直追，目前板块内已汇集仁恒、佳兆业、华侨城、金科、宝能等一众房企，颇有当初河西南“星八克”之势，一场“抢人大战”也势在必行。

今年3月时板块房价刚超30000元/㎡，4月便跳涨至35980元/㎡，板块地王更是放风40000元/㎡，不过，又有消息称价格约39000元/㎡。

4月29日，燕子矶新盘万象天地九悦首开29D地块3、6号楼洋房销许，共计102套房源，户型建筑面积为98㎡，销许均价为35980元/㎡，现房销售。项目吸引了900多位购房者报名，中签率仅8%，当日售罄。项目本月底将再次加推102套房源，面积124㎡、159㎡。

燕子矶纯新盘燕熙台已于5月1日公开售楼处，预计5月首开A地块的1#和2#，共约256套房源，首开户型约95㎡、107㎡和128㎡，放风价33000元/㎡。

燕熙台原为燕子矶G37地块，去年7月3日，经59轮竞价，被华侨城以37.3亿元的总价摘得，楼面价17539元/㎡，溢价率18.41%。根据规划显示，项目分为A、B两个地块，共拟建15栋住宅及配套。据了解，该盘将由华侨城和颐居联合开发，整体住宅户型面积约92-141㎡。

燕子矶地王仁恒公园世纪也已于4月底公开售楼处，预计5月首开192套房源，面积103-157㎡，现房销售，放风价39000元/㎡。

项目原为城北燕子矶G01地块，2017年3月31日，经过73轮竞价，达到最高限价，现房销售，经过摇号，最终被安居以总价20.1亿拿下，楼面价23800元/㎡，一跃成为燕子矶地王，由仁恒与安居联合开发，仁恒操盘。

金科G33地块案名确定为金科博翠花园，日前曝光两大户型，分别为99、115㎡，现房销售，放风价35000元/㎡。

2017年7月12日，经过87轮竞价，该项目地块被金科以81000万元竞得，楼面价19853元/㎡，达到最高限价，竞建6400平保障房，现房销售 。

项目规划5栋18-20层的高层住宅，其中5号楼为人才房，现房销售。地块规划用地性质为二类居住用地，规划允许布置住宅及相关配套设施。

佳兆业燕然居原为燕子矶G34地块，2017年7月12日，经过98轮竞价，被佳兆业以125000万元竞得，楼面地价19852元/㎡，达到最高限价，竞建11000平保障房，现房销售，项目上市时间待定。

佳兆业燕然居总建筑面积为89845.83平方米，其中地上建筑面积为62909.62平方米，共规划建设7栋高层住宅，层高为16-18层，其中4号楼（18层）为人才房。

今年2月19日，南京迎来除夕后的第二场土拍，出让燕子矶G01地块，被宝能以底价33.4亿拿下，成交楼面价7927元/㎡，地块的要求较高，需建7300㎡以上的租赁住房及住宅，酒店式公寓，且建设一座250-300米的办公楼作为未来燕子矶地标建筑。后期价格如何，我们也拭目以待。

二手房方面，目前燕子矶板块二手房较多，包括保利国际社区、弘阳燕江府、招商公园里、融创玉兰公馆等盘，据链家网显示，二手房在3万/㎡左右—3.6万/㎡。融创玉兰公馆挂牌均价最高，为37322元/㎡，

每一座新城的建设都要伴随着轨道交通的发展，目前燕子矶规划有地铁1号线北延线(在建)、6号线(规划)、“南京地铁换乘王”7号线共3条轨道交通线路，7号线预计2021年建成通车。但目前仅有公交可供出行。

教育方面，目前燕子矶规划有43所公办学校，南师附中据传将落地燕子矶，周边还有南外燕子矶分校，宁燕外来工子弟小学、燕子矶初级中学、栖霞实验小学、晓庄学院附属小学等。

商业方面，板块内有已经开业一年多的招商花园城，后期还有华润打造的万象系，预计在2021年年底开业。