文 | 选址960 优秀

上市公司2019年财报披露已近尾声，产业园区行业大势浮出水面。

选址960统计在列的19家园区类上市公司包括华夏幸福、招商蛇口、南京高科、苏州高新、东湖高新、外高桥、亿达中国、上海临港、中电光谷、浦东金桥、中国宏泰发展、易商红木、电子城、张江高科、空港股份、市北高新、海泰发展、中国物流资产和中新集团。

这19家以园区建设运营为稳定业务的公司，整体营收突破2600亿元，较去年同期增长14.83%，净赚利润434亿元。

1、行业营收创新高，华夏幸福改弦易辙

自2018年以来，产业地产营收整体迈入2000亿元时代。2019年大部分园区上市公司业绩再创新高，19家公司总体营业收入达2675亿元，共赚取净利润434亿元。相比2018年2329亿元营收上涨14.83%，若今年继续保持这一增长幅度，产业地产营收则有望突破3000亿元大关。

按营业收入，19家公司大致可划分为四个梯队：千亿级玩家2个，50-100亿玩家5个，10-50亿玩家10个，10亿以下玩家2个。产业地产上市公司呈现「头大肚长尾巴小」的发展形态，中间梯队崛起。

作为头号选手，华夏幸福是业内第1个千亿级玩家，招商蛇口紧随其后，距离千亿级只差临门一脚。营收排行榜上第3位东湖高新的营收不及第2位招商蛇口的1/10，收入差距依然悬殊。欣慰的是，历经多年努力，3家公司营收超90亿，即将处于空窗期的百亿俱乐部后继有人。

作为企业规模和商业模式的领头羊，华夏幸福的一举一动令人瞩目。

2019年，华夏幸福实现营业收入1052亿元，同比增25.55%；归属于上市公司股东的净利润146.12亿元，同比增24.40%，完成了与平安的对赌承诺。

从收入类型来看，房地产开发是第一大来源，667亿元；产业服务收入274亿元，居于第二位，却是毛利率最高的业务，达84.63%。年内，华夏幸福各地产业园新增签约入园企业545 家，新增签约投资额1956 亿元，83%投资额签约环京以外地区。

随着二股东平安的影响深化，华夏幸福2019年在商业地产领域动作频频，其在北京丽泽落地了首个轻资产业务模式，未来还将在商业综合体、公共住房、康养、科学社区等领域展开布局。

基于业务格局的变化，华夏幸福董事长王文学在业绩发布会上表示，华夏幸福的战略定位将从「中国领先的产业新城运营商」变更为「中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台」。

产业新城不再是独宠，华夏幸福走进「双核驱动」时代。

2、大增40%，易商红木成年度黑马

尽管行业规模总体增长，但19家公司仍是各有冷暖。

与去年相比，有7家公司增幅为负，分别是亿达中国、上海临港、南京高科、中国宏泰发展、电子城、空港股份和海泰发展。这些公司都是入行十余年的园区老兵。其中降幅最大的中国宏泰发展，2019年实现营收26.7亿，较去年39.95亿同比巨降达40%。公司公告称，营收同比下降主要由于2018年物业项目交付录得较高销售收入所致。

同时，有12家公司保持正增长态势，其中增幅较大的是以物流园区为主导的「易商红木」。公司表示，其营收大涨主要受益于基金管理费的增加，以及澳大利亚市场公司收购资产规模扩大。公告显示，2019年度，易商红木在澳大利亚市场表现尤为突出，单一市场贡献了接近1/3的营收，达到1.17亿美元，较2018年同期大幅增长183.9%。

易商红木被认为是普洛斯轻资产运营模式的模仿者，是一家面向亚太地区的物流地产平台，营业收入以投资为主，物流为辅，擅用资本杠杆，将进入稳定运营期的物流项目出售给投资公司，物业增值利润提前兑现后开启新一轮版图扩张。

3、受累于园区禁售政策，空港股份独亏

19家公司中，2家头部企业净利润双双破百亿元，其他企业净利润集中在20亿元以下，11家企业净利润在10亿以下，仅空港股份一家亏损。

公告显示，2019年净利润亏损约2400万元。究其原因，主要有二：

一是成本高，毛利低，业绩受拖累。空港股份2019年营业收入10.95亿元，营业成本9.6亿元。建筑施工板块作为最主要的收入来源，毛利率仅为6.57%，盈余不足以覆盖管理、财务等各项费用支出，出现亏损状况。

二是禁售政策倒逼空间租赁自持，返利周期延长。因北京政策监管趋严，产业园项目不得分割销售，空港企业园剩余研发、工业用房只得以租代售，现金回流放缓。

高净利公司生财有道，在19家上市公司中，易商红木、南京高科、中国物流资产净利率或销售净利率高于50%，以实力当选业内高净利企业，其中易商红木77.90%的销售净利率行业领跑，首次携年报亮相便一鸣惊人。

4、4家获过亿补贴，投资收益增利

除了主营业务的盈利能力外，选址960不完全统计，还有14家A股企业在年报中披露了不同金额的政府补助，其中华夏幸福、招商蛇口、上海临港、电子城等4家企业收到补贴过亿元。海泰发展收到31万元，在政府补助收益中排名垫底。

告别粗放时代，产业地产运营商寻求新的出路，或以股权投资成为产业参与者，或成立子公司，开拓新业务。投资收益成为诸多产业地产公司中不可忽视的一项收入，也是影响净利润的重要参数。

年报显示，2019年13家A股企业在企业投资领域均有涉猎。招商蛇口凭借102亿元投资收益一骑绝尘，问鼎最佳「投手」。年报显示，报告期内招商蛇口耗资2136.8亿元进行股权、非股权投资，主要集中于社区及园区业务板块。

南京高科、中新集团、张江高科、上海临港、华夏幸福、市北高新等6家企业眼光独到，上亿元投资收益为业绩增色。不过，投资风险不可避免，东湖高新、苏州高新、空港股份投资失利，部分折损过亿元。

5、高负债魔咒，亿达中国陷资金危机

负债前行，融资过活，是产业地产行业的家常便饭。资产负债率成为衡量企业财务健康状况的重要指标。

财报显示，华夏幸福、东湖高新、亿达中国3家企业资产负债率高企，超过70%。一般认为，资产负债率过高会造成企业财务风险增加，过低则不利于企业资产的有效运用。

2018年时华夏幸福资金链一度吃紧，随后中国平安两次带资入股解了燃眉之困。2019年另一高负债企业亿达中国受母公司中民投资产冻结拖累，融资能力削弱，偿债压力巨大。截至2019年末，亿达中国总资产438.73亿元，总负债313.38亿元，资产负债率71.4%。

其中流动负债272.84亿元，占比87%，是账面货币资金（10.33亿元）的27.2倍。因无法按期偿还债券面临违约，亿达中国把即将到期的票据进行要约交换，对现有债务再融资以缓解短期偿债压力。但新票据未来能否如期兑付，让人存疑。

2020年开局不利，庆幸的是，坚韧的产业园被投资者看重。眼下公募REIRs破冰，或许产业园轻资产运作转机已来……