文｜地产最前线 蓝山

新人上位，旧人避易。

当这位新人是佳兆业集团（01638.HK）创始人郭英成长子的时候，这样的新旧交替就更加不可避免。今年四月之初，郭晓群进入佳兆业的董事会任执行董事，他是该公司董事会主席郭英成的长子。与此同时，佳兆业原来两位执行董事翁昊和郑毅离职。

这样的人事安排，显示郭英成正在推进其二代接班计划。经过2015年那场危机、逐渐回到正轨的佳兆业，此时面临两项棘手的挑战：一是高负债的警戒尚未完全解除，千亿债务高悬头顶；二是整体经济刚刚经历新冠疫情，佳兆业的千亿销售目标能否实现，面临高度不确定性。

01、董事会的年轻人

郭晓群第一次进入公众视野的时候，正值佳兆业风雨飘摇之际。

2014年的12月，佳兆业在深圳的楼盘陆续被锁。在售楼盘难以回笼资金，市场和投资人开始担心佳兆业的现金流和债务安全。当时，佳兆业的董事长郭英成选择出走香港。

在接下来的2015年，佳兆业跌宕起伏。也就在当年的9月份，郭晓群出现在郭氏家族信托变更后的名单中，从其叔父郭俊伟手中接过了16.42%的股份。

当时，1991年出生的郭晓群只有24岁。

此后的佳兆业逐步走出破产阴影，郭英成重新掌管了集团业务。而他的长子郭晓群也一步步进入郭氏家族业务的中枢，从幕后走向了前台。

这一次，郭晓群进入佳兆业核心高层，成为五名执行董事之一，负责战略规划和金融、香港地产公司等业务。

与郭晓群同时进入董事会任执行董事的是佳兆业首席运营官李海鸣，接替离职的翁昊和郑毅。新人与旧人的交替，对于佳兆业来说也是一种人才流失：今年还不到40岁的翁昊和郑毅此前分别担任过佳兆业的执行总裁和行政总裁。

几乎在同时，郭晓群的妹妹、26岁的郭晓亭获任佳兆业美好（02168.HK）执行董事。佳兆业美好是佳兆业集团旗下的物业板块，并于2018年12月在香港联合交易所上市。

一子一女分别进入佳兆业和佳兆业美好的核心管理层，显示了郭英成交班的决心。当下的佳兆业摆脱了上一轮的危机，逐步走上正轨，并重拾对企业规模的追求。

 “今年的销售目标为1000亿”，在3月31举行的线上业绩发布会，佳兆业的执行董事兼总裁麦帆表示，该集团2020年的业绩目标基本上没有改变，与去年持平略有增长。

千亿销售规模，对于房地产公司的诱惑不可谓不大。按照佳兆业2019年881亿元的合约销售权益金额计算，佳兆业要在2020年实现约13.5%的增长才能进入千亿俱乐部。

然而疫情对于佳兆业的影响已经显现。在2020年的3月，它仅仅实现合约销售额48亿元，按年下跌约12.9%；2020年的前三个月，佳兆业集团实现的合约销售金额是115亿元，按年下跌16.9%。

“2008年金融危机后，外需严重下滑，（房地产）行业告别单边增长，彼时行业增速受影响时间一年有余”，东北证券的研究报告预计，“（疫情过后）本轮行业修复时间或将更长”。

在这样的大背景下，2020年第一季度销售大幅下滑的佳兆业，要实现麦帆所说的千亿销售目标，意味着在剩下的三个季度里将承受更大的压力。

起家于深圳旧改的佳兆业，目前布局最深入的地区仍是粤港澳大湾区。截至2019年12月31日，佳兆业集团位于大湾区的土地储备接近1360万平方米，占它整体土地储备的半壁江山。它的成败，也系于大湾区整体经济发展状况。

02、千亿负债枷锁

郭晓群这位董事会新人，可能首先关注到的是佳兆业规模庞大的债务。

在佳兆业的合约销售目标达到千亿之前，它的债务水平早就超过了千亿。2019年年报显示，佳兆业总体有息负债1172亿：境内债务占比49%，境外债务占比51%。

五年前的那场风波，加上近年来国家对楼市“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，令佳兆业只能更多依赖境外融资，尤其是美元债。尽管，这意味着更加高昂的债务融资成本。

佳兆业的财报显示，2019年年底，它的美元债务折合人民币588亿元，而2018年底的美元债务只折合399亿人民币。一年之内，佳兆业新增了相当于180多亿人民币的美元债。

佳兆业近年资本结构变化，图表来源：万得资讯

远超同行的债务杠杆率，一度是佳兆业成长的助推器；当风向逆转，高昂的债务成本，就变成了套在佳兆业头上的枷锁。

“周期不对的时候，如果地产公司选择高负债扩张，多半是要付出代价的。”业内人士指出。

融新债还旧债，是房地产公司常用的手段。不过，如果房地产公司当下想靠新债还旧债，面临的一个窘迫环境是，境外的融资通道正在收紧。

今年的1-4月份，房地产企业在融资市场表现活跃，不过它们的融资主要集中在国内市场。海外债券市场受到疫情严重冲击，据贝壳研究院的统计，中国房企的4月新增海外债发行彻底归零了。

中国国内的疫情渐渐消退，疫情在海外大流行，当前海外的防控形势仍不明朗。这造成海外金融环境恶劣，在过去的一个月里，内房股美元债遭抛售。贝壳研究院预计，5月中国房企的海外债发行将保持低位。

截至2019年年末，佳兆业的净负债率为144%，处于行业的高位。现在佳兆业极力想摆脱高负债和高杠杆。在2019年业绩发布会上，佳兆业的管理层定下的净负债率目标是“120%或者120%以下 ”。

然而，不管是佳兆业的千亿合约销售目标，还是它降低融资杠杆的希望，现在都变得不确定起来。就如这场疫情，谁能预料？