文｜地产最前线 乔松

今年1月，61岁的朱孟依正式辞任合生创展董事会主席及执行董事，由女儿朱桔榕接班。

尽管此前朱桔榕已经以高管的身份在合生创展开展工作，但在正式“当家”的100天里，合生创展出现在公众视野的频次开始增加。

5月9日，备受关注的北京丰台分钟寺地块，被合生创展以72.2亿元拿下，住宅部分楼面价达6.9万元/平方米，成为丰台历史上第二高的单价地王。

3月，合生创展在地产+医疗领域的布局再进一步，旗下高端项目缦合·北京与领创医疗签约合作，打造差异化高端地产项目；以及此前合生电竞城落地曹妃甸，涉水地产+电竞产业。

沉寂10余年、错失地产行业黄金窗口的合生创展，正在急步走入“榕时代”。

01、强势的接班人

1989年出生的朱桔榕，2006年便进入合生创展实习。2009年，朱孟依在牵涉经济案件之后，将女儿推向台前。2013年，年仅24岁的朱桔榕担任董事局副主席，开始全面接手集团业务。

朱桔榕的大哥朱一航、二哥朱伟航均未在合生创展任职。不管是脾气还是思维方式都很像朱孟依的朱桔榕获得了父亲的力挺。

有传闻称，朱桔榕非常强势。但因为年轻很难让“老臣”信服，导致2013年左右一波高管集体出走。

上任副主席不久，朱桔榕就主导成立了高端物业管家团队，希望使一度陷入困境的北京高端项目——霄云路8号加快去化。此外，朱桔榕还对集团组织架构进行了大刀阔斧的改革，实行扁平化管理。

据媒体报道，在拿下北京丰台分钟寺地块的当天夜里，合生创展就已经发出了该项目的招聘广告，从项目总经理到设计、策划等一整套人马。可以看出，合生正在全方位提速。

但分析人士评价称，从业务层面看，朱桔榕还未能带领合生创展走出困境，大盘项目的“开发难、招商难”目前也尚未有所改善。

4月9日，合生创展发布2020年1-3月未经审核营运数据显示，2020年1-3月实现合约销售金额约30.33亿元，同比下跌25.7%。

朱孟依曾立下目标——“从2010到2014年，连续5年销售目标150亿；2019年销售400亿；2020年销售800亿。”但之前几次合生创展都没有实现目标，而且差得很远。

在2004年成为首个销售额突破百亿大关的房地产企业之后，合生创展的销售额便常年徘徊在百亿上下，不温不火。直到2019年才终于跨入200亿门槛，达到212.58亿。但此时当年的“华南五虎”中，碧桂园销售额已逾7000亿，恒大超过6000亿，富力也已经进入千亿阵营。

对于房企来说，过去的黄金十年，恰恰是高周转的十年。很显然，合生创展一直奉行的“多囤地、低周转”，与市场大势形成了鲜明的错位，以至于错失了规模增长的黄金期。

此外，合生创展的杠杆水平也在放大。仅2019年上半年，合生创展的有息负债金额达897.03亿港元，较年初551.01亿港元增加62.85%，导致2019年上半年净负债率由年初的69.59%上升至99.90%。2019年全年，合生创展负债总额跃升34%达1290.88亿港元，负债对资产比率为63%（2018年为59%）。

朱桔榕全面接班后，要达成老一辈立下的目标，仍然面临不小的挑战。

02、充沛土储无法转化为销售额

5月9日与合生创展一起入围争夺丰台分钟寺地块的房企还有融创、中海、平安、北京城建、招商+恒基、金融街+金地、首开+保利+北京建工，阵容堪称华丽。

该地块挂牌起拍价57.19亿，起始楼面价约5.5万元/平方米，最终成交溢价率为26.2%。虽然在众多对手中合生创展实力较弱，但同出一宗的兄弟公司珠江投资是该地块的一级开发商，因此，对于合生创展在竞地现场表现出的志在必得和最终突围，业界普遍认为是意料之内。

沉寂多年的合生创展，正在发生变化。

左：朱孟依，右：朱桔榕

去年下半年至今，合生在北京参与了几次拿地竞争：去年7月，在丰台造甲村地块的竞拍中也有出价，但止步于倒数第二轮；去年9月末的丰台北京金茂府二期地块，合生联合金茂拿下；今年5月9日，合生在分钟寺地块竞价的最后一关打败中海。

频频出手的合生创展其实并不缺地，甚至可以说“余粮充沛”。

2019年年报数据显示，合生创展土地储备达3111万平方米，在过去数年，其土储规模一直保持在2000万平方米以上，不过，丰厚的土地储备并没有转化为销售额，其合约销售面积常年维持在百万平方米上下，不足土储总额的十分之一。

优质充沛的土地储备往往是房地产企业最大的底气，也是资本市场评价房企的核心指标之一。拿地－销售－回款，经过不断的滚动，才有了如今几家头部房企的规模。但这一规律并没有发生在合生创展身上，即便土地资源充足，合生依然没能形成规模效应，而大量的、长期的囤地，还提高了资金占用成本。

地产最前线发现，合生创展近10年通过招拍挂市场获取的39宗土地中，仅有11宗地目前是全部开工状态，超三分之二的地块均处于未开工或部分开工状态。

如，2010年3月获得的天津津滨港地块，至今仍处于开工前的土地平整阶段；2010年9月获得的上海金山区金山新城区E25地块和松江区广富林2-5号地块，均处于部分开工状态；2010年12月获得的大连地块处于部分开工状态。

2010年12月获得的中山地块，处于未开工未动迁状态；2012年7月获得的三宗惠州地块，分别处于土地平整、未开工未动迁、未开工动迁中。

03、产品的局限性

1992年成立的合生创展，1998年便在香港联交所主板上市。

与不断做减法专注做地产的万科不同，合生创展一直在做加法。从1999年开始，合生创展正式开启大盘时代，不断开发数十万平方米以上的超大型楼盘，其中就包括囊括别墅、温泉度假村、酒店、高尔夫球场等项目的“中国第一城”——京津新城。

“在大盘开发上投入资本过多，严重影响了资金的使用效率，错失市场高峰期的扩张机会。”有分析人士称。在豪赌京津新城时，合生创展就栽了个大跟头，耗费近8年时间，累计投入200多亿，却最终背上亚洲最大“空城”的名号，成为发展道路上的滑铁卢。

除此之外，盲目追求高端，也造成合生创展产品力的局限性。

地产最前线接触的多位对合生创展比较了解的房地产业内人士，普遍对其产品印象都是——“没什么特点，缺乏竞争力”。

其中一位表示：合生创展的高端产品喜欢欧式风格，但工艺建材都比较粗糙，最终呈现的产品会让人感觉“太山寨”。因此即便在一线城市高端产品都卖得很好的情况下，合生创展的销售进度却明显不如同行。

以名噪一时的北京合生霄云路8号为例，该楼盘是合生创展在北京的高端项目代表作，也是北京“顶豪时代”开启的第一波项目之一，曾一度摘得北京顶豪项目的销售冠军。但随着新兴豪宅后浪愈高，霄8便风头大减，特别是调控加码之后，更是长期陷入滞销。

去年年初，霄云路8号一则新品开盘单价18万元/平方米的“涨价通知”，也被业内普遍解读“是为市场造势”，应者寥寥。再加上一度传出的甲醛超标以及质量门事件，对合生创展的高端产品口碑冲击不小。

一面是超大盘低周转，另一面是并不具备竞争力的高端占位，产品的局限性让合生创展虽然坐拥丰厚土储，但销量却一直在低位徘徊。

这艘重新启动的航母，能否打破自身的道道枷锁，穿越眼下迷雾重重的新周期最终荣耀回归？市场将拭目以待。