文｜文軒财经

“消失”了几年的荣盛发展，又重回成都市场了，并在天府新区高调拿下157亩地块。

曾经被业主维权、承建商催款等问题缠身的荣盛发展，这次将给成都市场带来什么？

重回成都，机遇和挑战如何？

4月8日，荣盛发展以总价23.51亿元，成交楼面地价9989元/平方米，溢价率50%，无偿移交统筹住房比例12%的代价，获得天府新区超百亩非产业用地。

地块位于天府新区成都直管区煎茶街道青松村三组、茶林村六组（青松湿地片区，天府大道东侧，科学城南路北侧），宗地面积104506.17平方米，合156.76亩，为住宅兼容商业服务业设施用地。

这是荣盛发展时隔4年后，再次在成都拿地。

据天眼查信息显示，荣盛发展是一家来自河北的房地产企业，成立于1996年，2007年在深圳交易所上市。

经过20余年发展，公司在经营规模、业务领域取得长足发展，已从最初的普通住宅开发快速成长为集地产开发、康旅投资、金融投资、互联网创新等业务于一体的全国性知名大型多产业综合集团公司。

2011年，荣盛发展低调入蓉，在成都城南开发了布鲁明顿广场；

2012年底到2013年中半年时间，在成都密集拿下四块住宅兼容商业地块；

2016年4月中旬，拿下城北新都区一个百亩地块。

陆续开发了布鲁明顿广场、荣盛香榭兰庭、荣盛花语城、荣盛紫提东郡、荣盛香堤荣府等项目。

在吉信行·方圆高级策划师冉静薇看来，荣盛发展以稳扎稳打的开发风格迅速在成都站稳脚跟。

不过在城北荣盛香堤荣府之后，再未见荣盛发展有新的动作，在伴随拖欠多家承建商工程款、资金链问题传闻、业主维权等一系列问题后，逐渐淡出成都市场。

据荣盛发展披露的2019年年报数据显示，截止报告期末，公司在成都的总建筑面积储备只有0.7万㎡，仅占全国土储的0.2%。

4月8日，荣盛发展以楼面价9989元/㎡，无偿移交统筹住房比例12%的代价，获得天府新区超百亩地块，再度在成都市场上发力。

据荣盛发展内部人士透露，未来成都市场将成为荣盛发展重要的发展城市，立足成都布局四川。

该内部人士表示，5月12日，荣盛发展又在仁寿以招拍挂的形式竞得一宗55亩纯住宅用地，此前，在德阳什邡已有一个项目在开发销售中，天府新区项目定位高端，规划还未定，大概率会于今年内推出。

吉信行·方圆冉静薇分析认为，这宗被11家房企争相竞拍的天府新区土地，具有区位、产业、交通、配套等优势，且占地较大，属于难得的优质地块，荣盛在地块上打造上或将突破以往开发高度以及风格，此项目或将成为荣盛发展在成都房地产开发的新起点。

但整体来看，地块相对来讲比较新，周边尚未有开发新的楼盘，周边商业、医疗、教育资源配套呈现需要一定时间，就现在而言周边配套资源是相对比较缺乏的，生活居住条件相对不是那么便利，区域发展成型还需要一定的发展时间。

区位：背靠天府新区与科学城发展规划红利，后期发展潜力巨大；

产业：靠近紫光·天府芯城、天府文创城，属于“天府无线谷”，是天府新区又一个产业集中地；

交通：区域多维立体交通体系初见雏形，形成成自泸高速、梓州大道、天府大道、科学城南路为主的“一横三纵”的交通格局，周边2公里范围内有地铁1号线、规划地铁15号线，规划地铁16号线；

配套：周边分布有天府新区实验幼儿园、天府一小、四川大学华西医院天府园区等医教配套，在商业方面可依托兴隆湖片区以及本案后期商业。

吉信行·方圆冉静薇认为这块地有条件去打造典型的生态低密大盘，可以此为跳板，作为自身品牌升级的转折点，进入成都房产高端阵营，打造高端改善类产品，建议以“高低配”产品为新地块产品开发思路，设计符合改善类人群的产品，满足区域或看好区域的购房者的实际需要。

只是荣盛在蓉开发项目除了香缇荣府外，皆为小规模地块、刚需楼盘，生态大盘的开发案例较少，在外观设计、产品打造、客户需求、后期操盘等方面操控把握上是对荣盛地产的一大挑战。

“消失”的这几年，荣盛发展经历了什么？

从成都“消失”的这几年，却是荣盛发展高光发展的时刻。

据荣盛发展4月7日披露的2019年年报数据显示，报告期内，荣盛发展实现营业收入709.12亿元，同比增长25.80%；实现归母净利润91.20亿元，同比增长20.57%；

数据来源：荣盛2019年年报

房地产销售方面，全年实现签约面积1098.07万平方米，同比增长11.66%；累计签约金额1153.56亿元，完成年初签约计划的103%，同比增长13.58%；

综合对比2015年以来的数据，荣盛发展的营业收入、净利润和地产销售额都呈持续上涨趋势，2015年至2019年的五年期间，荣盛发展营业收入和净利润的复合增长率分别为25%、30%。

2018年以1015.63亿元的销售额步入千亿房企行列，2019年虽然增幅缩小，但继续在千亿阵营中站稳了脚跟。

2020年，荣盛发展将年度签约金额目标定为了1210亿元，目标增速持续放缓至4.9%，销售回款目标约968亿元，回款率目标约80%。

2020年1-4月，荣盛发展累计实现签约面积205.01万平方米，同比下降6.24%；累计签约金额216.69亿元，同比下降9.47%。

在知名地产分析师严跃进看来，荣盛发展定下的这个目标，说明还是想继续做大规模，但是发展步伐比较保守，实际上这和经济发展有关系，前几年经济发展比较不错，荣盛发展能够有较好表现，这两年一些都市圈的购房政策比较严，这对荣盛来讲有一定的冲击，是它需要注意防范的风险。

布局全国

大力进军三四线城市

房地产销售业绩的快速，与荣盛发展这几年积极推进的全国化布局不无关系。

2019年报告数据显示，报告期内荣盛发展在36个城市获得土地102宗，规划建筑面积979.34万平方米，公司土地储备建筑面积3,726.64万平方米，新进城市达14个，创历史新高。

广发证券在荣盛发展2019年报点评中指出，荣盛发展2019年在新进入城市拿地金额的占比为34%，高于过去两年（19%、29%），也高于其他主流12家房企，城市拓展速度和投资力度加快。

荣盛发展官网信息显示，截至2019年末荣盛发展总资产达2518.97亿，已进驻9个省/直辖市的约80个城市，以及捷克、加拿大等国际市场，已开发或开发中项目约300个。

2019年报告指出，荣盛发展已基本形成了“两横、两纵、三集群”的项目布局。

“两横”是指沿着长江及陇海铁路沿线的布局；

“两纵”是以京沪、京广铁路沿线的布局；

“三集群”是指深耕“京津冀城市群”，稳步拓展“长三角城市群”、“珠三角城市群”周边城市的布局。

但从2019年拿地金额来看，二线、三线、四线(县级)城市的占比分别为32%、50%、18%。

据2019年报告披露，2020年荣盛发展拿地计划为1356万平方米，相比2019年增长38.5％。

2020年公司的项目拓展计划，将继续加大对京津冀区域市场的拓展力度，提高区域的覆盖密度和项目储备的比例，同时着力研究“长三角”、“珠三角”城市群及中西部中心城市及周边区域，以不断平衡公司的项目区域布局。

不完全统计显示，2020年一季度中，荣盛发展在河北霸州、丽江、慈溪、青岛、廊坊、重庆、滁州、芜湖等多地新获24宗地块，土地总价款约为73亿元。

2020年4月以来，又在四川成都、湖南永州等地取得多宗土地，并通过增资方式，取得了山东颐卓置业有限公司51%股权。

进军康旅、产业板块……

2016年开启多元化布局

在地产销售规模快速上涨的同时，荣盛发展也开启了多元化业务布局。

2016年，荣盛发展开启3+X的战略发展模式，即由传统房地产开发企业向“大地产”、“大健康”、 “大金融”以及新型产业转型。业务板块主要涉及为城市住宅开发、康旅度假、产业新城、金融以及物业服务等其他板块。

在康旅度假板块，主要是依托旅游地产开发，打造大健康，2019 年全年实现营业收入 59.07 亿元，新增土地储备面积116万平方米；

产业园板块，在河北、安徽、湖北3个省布局13个园区，实现净利润 9.47 亿元，完成年计划的 194%；回款 65.37 亿元，完成年计划的 107%，成为荣盛发展重要的业务来源和第二大利润来源；

物业服务正计划分拆上市。

现在还缺钱吗？

全国化布局、多元化发展……业绩快速增长背后，是荣盛发展对资金的渴求。

2019年，荣盛发展新增的102宗土地，花费的权益购地金额为 266.04 亿元；如上述所示，2020年，荣盛发展的拿地计划（建筑面积）还将较2018年上调38.5%。

虽然荣盛发展在2019年报告中指出良好的销售回款和融资，使得公司的现金流状况极大改善，经营活动产生的现金流量净额21.20亿元，继2017年、2018 年后连续第三年为正，但2019年经营活动产生的现金流净额较2018年的175.12亿元下降了87.90%。

2019年取得销售回款为860亿元，只完成年度计划的93.48%。

此外荣盛发展还将面临短期债务资金缺口。

截至2019年末，荣盛发展负债总额达到2099.22亿元，资产负债率82.45%，负债率虽有所下降，但仍处于高位运行。

有息负债规模为659.6亿元，同比增长6%，一年内到期的有息负债为348.3亿元，占总借款660亿元的50%以上，而账上货币资金仅为303.55亿元。

数据来源：荣盛2019年年报

广发证券在荣盛发展2019年年报点评中指出公司面临一定偿债压力。

广发证券认为，荣盛发展有息负债中短期部分的占比从2016年32%提升至2019年53%，货币现金覆盖短债的倍数从2016-2018年稳定在1倍以上降至2019年的87%，短期流动性面临一定压力，关注2020年上半年的销售回款情况，对于公司后续的投资和还款表现影响较大。

2020年，荣盛发展计划新增融资520亿，过去的2018年、2019年新增融资额分别为449.93亿元、478.03亿元。

这意味着，重回成都市场的荣盛，资金压力仍不小。