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今日土拍 | 栖霞建设拿下仙林新地王,高科挺进尧化门

土拍直击。

5月20日,南京共出让6幅地块,分布于河西南(1幅)、紫东(2幅)、六合(1幅)、江宁(1幅)、城东(1幅)。总用地面积超33.7公顷,起拍总价达58.06亿元。

NO.2020G15地块:经过56轮竞拍,被高科以总价20.4亿拿下,楼面价19713元/㎡。

NO.2020G16地块:经过52轮竞拍,被栖霞建设以总价17.5亿拿下,楼面价27142元/㎡,人才房建筑面积200㎡。

NO.2020G17地块:经过3轮竞拍,被金科以总价8.1亿拿下,楼面价6122元/㎡。

NO.2020G18地块:经过1轮竞拍,被首创置业以总价12.5亿拿下。

NO.2020G19地块:经过15轮竞拍,被南京万聚建设投资有限公司以总价1.3亿拿下。

NO.2020G20地块:经过1轮竞拍,被江宁城建以总价9.24亿拿下,楼面价6810元/㎡。

据网传报名名单中,可以看出尧化门和仙林湖宅地备受追捧,最高有31家房企报名。

尧化门G15地块:新城、高科、禹洲、大名城、金地、华宇、港龙、碧桂园、绿城、卓越、栖霞、金科、首开、石榴、正荣、大发、中梁、保利、远洋、恒大、中海、1家待确认,共22家。

仙林湖G16地块:新城、高科、禹洲、融信、路劲、颐居、大名城、金地、世茂、金辉、碧桂园、中南+恒通、招商、新希望、德信、淮安水利、绿城、美的、旭辉、卓越、栖霞、首开、石榴、港龙、正荣、大发、保利、花样年、中海、恒大、1家待确认,共31家。

六合G17地块:新城、边城、金科、港龙、弘阳,共5家。

紫东—尧化门

NO.2020G15(栖霞区尧化街道尧和路以北、邻安路以东地块)

地块四至:东至规划致远路,南至尧和路,西至邻安路,北至尧景路。

规划要点:总用地面积39802.34㎡,出让面积39802.34㎡,用地性质为二类居住用地,容积率1.01<Far≤2.6,限高80米。起拍总价14.9亿,最高限价20.9亿元,起拍楼面价14398元/㎡,最高楼面限价20196元/㎡,竞买保证金2.98亿元。

地块解析:

G15地块位于新尧新城,为具备大面积住宅开发的区域,是南京经济技术开发区和出口加工区生活配套用地的最佳选择,也是仙林副城的重要组成部分,作为新尧组团居住、生活服务、公共配套的全部载体,将建成整个南京地区的城市更新示范区和生态宜居的现代城区。

在上位规划指导下,新尧新城规划突出新尧片区特色,进一步完善片区的城市功能,重点优化道路网体系,加强片区道路对外衔接功能,同时优化公共设施布局,增加地区公共服务配套,从而更好地服务地区及周边市民生活。南京2020年经济社会发展重大项目计划中,位于在建地铁7号线尧化门站旁的尧化金地中心赫然在列,将打造一个商业地产综合体项目,预计今年开业,填补新尧新城、新港片区大型mall的空白。

目前,地块附近仅有经开区紫樾府上市,项目9号楼均价28142元/㎡,10号楼均价27521元/㎡。此外还有栖霞鲁能公馆(楼面价20171元/㎡)、恒大G51地块(楼面价17715元/㎡)、石榴G04地块(楼面价17608元/㎡)待上市。

地块周边经营用地成交情况:

出让条件:

(1)地块内规划住宅建筑的高度不得低于60米。

(2)该地块装配式建筑面积比例100%,住宅建筑单体预制装配率≥50%,住宅建筑100%实行全装修成品房交付,不享受容积率奖励政策。

(3)地块竞价达到最高限价时停止竞价,改为在本地块内竞争自持租赁住房面积,面积最多者竞得。

紫东—仙林湖

NO.2020G16地块(栖霞区仙林街道鲤鱼山南侧住宅地块一)

地块四至:东至经天路,南至规划道路,西至鲤鱼山,北至毕升路。

规划要点:总用地面积41204.78㎡,出让面积34852.32㎡,用地性质为二类居住用地,容积率1.0<Far≤1.85,限高35米。起拍总价12.5亿,最高限价17.5亿元,起拍楼面价19387元/㎡,最高楼面限价27142元/㎡,竞买保证金2.5亿元。

地块解析:

时隔7个月,仙林湖再次迎来了宅地出让,该幅地块周边配套较为成熟,众多小区环伺。值得注意的是,地块内限高35米,这幅地块内部的住宅产品或将打造为洋房或小高层。

地块周边新房包括融信世纪东方、水沐雍荣府。仙林前地王融信世纪东方项目地块于2016年9月出让,由融信竞得,楼面价24957元/㎡,刚领取收官房源销许,均价27808-33358元/㎡。

水沐雍荣府领取首开房源销许,共计212套房,面积112、137㎡,精装均价32000元/㎡。2019年10月10日,招商经过13轮争夺拿下仙林湖G67地块,总价31.4亿元,楼面地价17867元/㎡,未到最高限价。

二手房方面周边有高科荣境、星叶枫庭水岸、金地湖城艺境等项目,据链家网显示,二手房均价在35000元/㎡左右,高科荣境报价较高,达到42000元/㎡。

出让条件:

(1)该地块装配式建筑面积比例100%,住宅建筑单体预制装配率≥50%,住宅建筑100%实行全装修成品房交付,不享受容积率奖励政策。

(2)地块竞价达到最高限价时停止竞价,改为在本地块内竞争人才房建筑面积,面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交仙林大学城管委会。

六合

NO.2020G17(六合区龙池街道七里楠北侧地块)

地块四至:东至龙瑞路,南至七里楠小区,西至时代大道,北至纬一路。

规划要点:总用地面积60138.49㎡,出让面积60138.49㎡,用地性质为住宅用地,容积率1.01<Far≤2.2,限高80米。起拍总价7.9亿,最高限价11.4亿元,起拍楼面价5971元/㎡,最高楼面限价8616元/㎡,竞买保证金1.58亿元。

地块解析:

该地块位于六合经济开发区,地块紧邻七里楠花园小区,配套方面,周边有成贤街小学龙池分校、金陵中学龙池分校、北侧小学已建成运营,距离S8号线六合开发区站较近。

周边楼盘较多,距离最近的为荣盛鹭岛荣府,户型建筑面积为132-142㎡,均价11500元/㎡。其次,昱龙府已于去年12月首开,目前在售价17715-18253元/㎡。

周边还有一众新盘,包括保利观棠和府、和棠瑞府、苏美达G101地块、保利荣盛合悦、上棠颐和府、荣盛茉湖书苑。

保利观棠和府原为六合G19地块,楼面价7936元/㎡,销许均价 18600元/㎡;

和棠瑞府原为六合G32地块,楼面价6387元/㎡,销许均价17300元/㎡;

苏美达G101地块,楼面价 6210元/㎡;

保利荣盛合院原为六合G86地块,楼面价9647元/㎡,销许均价15958-16329元/㎡;

上棠颐和府原为六合G74地块,楼面价6330元/㎡;

荣盛茉湖书苑原为六合G14地块,楼面价9470元/㎡,销许均价16800元/㎡。

出让条件:

(1)该地块须配建建筑面积不小于6615平方米的租赁住房,由竞得人建成后自持,用于出租居住,只租不售,不得分割转让,不得分割抵押,遵守国家及南京租赁管理政策相关要求。

(2)地块要求装配式建筑面积比例100%,住宅建筑单体预制装配率不低于50%,公共建筑单体预制装配率不低于40%,住宅建筑(三层及以下的低层建筑除外)100%实行全装修成品房交付,不享受容积率奖励政策。

(3)地块竞价达到最高限价时停止竞价,改为在本地块内竞争自持租赁住房面积,面积最多者竞得。

河西—河西南

NO.2020G18(建邺区河西南部19-1、2、3号地块)

地块四至:东至友谊河,南至元前路,西至平良大街,北至庐山路。

规划要点:总用地面积59352.36㎡,出让地上面积54245.50㎡、地下面积5106.86㎡,用地性质为商办混合用地,综合容积率4.37,限高120米。起拍总价12.5亿,竞买保证金2.5亿元。

地块解析:

河西南G18地块靠近地铁S3号线平良大街站、永初路站、有轨电车友谊街站,和在建的地铁9号线。周边居住环境成熟,含有多家高档小区,包括佳兆业城市广场、五矿崇文金城、正荣润峯、升龙天汇等项目。此外金地、正荣等多个城市综合体。还有该地块将打造超25万方的商业办公产品,作为片区商业配套之一。

距G18地块北面1公里处,即4月30日将出让的G10、G11两幅宅块。

NO.2020G10地块:经过113轮激战,被万科以总价43.5亿拿下,楼面价40196元/㎡。

NO.2020G11地块:经过108轮竞拍,被融创以总价40.1亿拿下,楼面价40260元/㎡。

出让条件:

(1)A、B、C分区在保证开发总量、各类建筑面积与建筑高度不变的前提下,容积率可在三个分区之间进行总量平衡转移,容积率可转移幅度不超过10%,建筑密度和绿地率可适度平衡。

(2)D、E分区地上为规划城市道路,地下空间出让,在符合市政管线敷设、绿化种植覆土(覆土深度不小于4米)等要求前提下,可建设地下停车。

(3)项目包括商业、办公、酒店式公寓,其中商业的地上总建筑面积不得低于A、B、C分区地上总建筑面积的15%,酒店式公寓的地上总建筑面积不得超过A、B、C分区地上总建筑面积的20%。酒店式公寓相对集中布置。

(4)A、B分区之间,B、C分区之间可分别设置一座跨地块的空中连廊,连廊为交通功能,空中连廊底部净高应大于6米,其宽度不应超过8米,层数为一层。连廊的建筑面积纳入两侧地块容积率计算。

(5)不低于A、B、C分区地上总建筑面积40%的办公用房须由竞得人自持,不得销售、不得转让。

(6)该地块装配式建筑面积比例100%,建筑单体预制装配率≥40%,不享受容积率奖励政策。

(7)竞得人须在成交后十个工作日内与河西新城开发建设管委会签订《地块投资发展协议》。

江宁—谷里

NO.2020G19(江宁区谷里街道邻里大道以南、经五路以东地块)

地块四至:东至现状,南至现状,西至经五路,北至邻里大道。

规划要点:总用地面积14213.26㎡,出让地上面积13433.20㎡、地下面积780.06㎡,用地性质为商业用地,容积率≤1.1,限高15米。起拍总价1.02亿,竞买保证金2040万元。

地块解析:

地块周边为新民花苑、泉塘公寓等多个小区,人流量可观。此外,地块紧邻雕塑公园、金牛河,自然景观资源丰富。

目前谷里有两大纯新盘,分别为德信烟岚云庄、中建烟岚府,预计今年上市。

德信烟岚云庄原为谷里G11地块,去年4月,被德信以4.2亿总价拿下,楼面价11558元/㎡,需自持商品住房面积约10000㎡。

中建烟岚府原为谷里G15地块,2018年5月底,被中建以1.68亿拿下,楼面价10949元/㎡拿下,现房销售。

出让条件:

(1)C分区地面为规划通道,在符合市政管线敷设、绿化种植等要求前提下,出让地下空间,出让范围为道路路面标高以下-2至-8米空间,作为停车设施使用,具体以审定的规划设计方案为准。

(2)该地块所建房屋可分割转让,可分割销售,转让或销售的最小分割单元须不小于60平方米(一层除外)。

城东—汤山

NO.2020G20(江宁区汤山温泉旅游度假区圣汤大道以北、积玉路以东地块)

地块四至:东至御泉路,南至圣汤大道,西至积玉路,北至美泉路。

规划要点:总用地面积122370.69㎡,出让面积122237.61㎡,用地性质为二类居住用地、旅馆用地、商业用地,综合容积率1.11,限高24米。起拍总价9.24亿,最高限价13.4亿元,起拍楼面价6810元/㎡,最高楼面限价9876元/㎡,竞买保证金1.848亿元。

地块解析:

该地块曾于2019年8月29日出让,但遭遇流拍。此次该地块重新挂牌,起拍楼面价、租赁住房面积相应下降。

值得一提的是,该地块设置了住宅销售门槛,要求住宅首期销售面积不得超过住宅总建筑面积的50%,待酒店取得施工许可证后,允许销售住宅建面的80%,待酒店竣工备案后,住宅方可全部销售。

地块位于汤山板块,其位于汤山新城温泉核心区,紧邻圣汤大道,交通区位优势显著。周边有商业广场和多个温泉度假酒店,商业氛围较为成熟。地块南侧就是今年出让的汤山G13地块,作为一幅商办用地,经20轮竞价被南京家乐家商业广场有限公司以3.52亿元竞得。

东南侧就是汤城汇,目前已经收官,该项目前期精装房源均价在18000-19000元/㎡左右。与圣汤大道以北、延祥路以东地块相近的公寓项目还有汤城东郡广场,在售酒店式公寓,销许均价16000-18000元/㎡。

周边项目包括旭辉银城江山御、碧桂园汤山源著。旭辉银城江山御在售3、4号楼住宅房源,面积为120㎡,均价约20800元/㎡;碧桂园汤山源著现也在售,面积为109、125㎡,精装均价20495元/㎡。

2016年以来,该板块已出让十余幅地块,仅有1幅商品住宅用地达到了最高限价。

出让条件:

(1)住宅建筑高度不得低于12米。

(2)在符合市政管线敷设、绿化种植、河道保护等要求前提下,B、C分区之间可用D分区设置一处空中连廊或桥(仅为人行交通功能),宽度为4米,以河道中心线为界分别纳入两侧分区计算容积率,不计入分区建筑密度,具体位置和用地范围以审定的规划设计方案为准。

(3)该地块须配建建筑面积不小于4078平方米的租赁住房,由竞得人建成后自持,用于出租居住,只租不售,不得分割转让,不得分割抵押,遵守国家及南京租赁管理政策相关要求。

(4)B分区须配建一座不低于40000平方米(不含地下室面积)的高星级酒店,且整体自持,不得分割销售,不得分割转让,自持年限与出让年限一致。如需整体转让,需经汤山温泉旅游度假区管委会书面同意。

(5)R2二类居住用地和B1商业用地装配式建筑面积的比例为 100%,建筑单体预制装配率不低于50%,住宅建筑100%实行全装修成品房交付,不享受容积率奖励政策。

(6)地块内住宅首期销售面积不得超过住宅总建筑面积的50%,B分区酒店取得施工许可证后,允许住宅销售面积不超过住宅总建筑面积的80%,B分区酒店竣工备案后住宅方可全部销售。

(7)该地块因建筑业态较多,且自持比例较大,土地出让后可应竞得人要求提供各用途及分区的起始价测算说明。

(8)竞得人须在成交后十个工作日内与汤山温泉旅游度假区管委会签订《地块投资发展协议》。

(9)地块竞价达到最高限价时停止竞价,改为在本地块内竞争自持租赁住房面积,面积最多者竞得。

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