文 | 中国房地产报济南 子木 

3月份，济南房市被指成交同比下滑后，4月成交走势备受关注。记者走访多家房产机构发现，4月上旬济南新建商品住宅成交量依然出现同比下滑现象。业内人士纷纷预计，济南楼市“遇冷”现象在4月份不易逆转，未来成交依然不容乐观。

受疫情影响，今年3月份济南新房市场成交量不佳，4月份市场走势备受关注。随着济南复工复产潮的来临，根据世联行监测数据显示，4月份济南土地市场环比供应量下降，成交量上升；新房市场供住宅供应量略有上升，住宅交易复苏，成交量回温；写字楼市场无新增供应，库存处于持续消化中；公寓市场新增供应量大涨，成交量持续增加。

土地市场

1.土地供应：挂牌3宗居住用地，位于历下CBD片区。

4月份，济南土地市场共有3宗土地供应，出让面积为18.45万平方米，环比3月份宗数减少57.1%，面积环比下跌75.8%；与去年同期相比宗数减少90%，面积同比下降97.1%。在4月份供应的3宗土地全部为居住用地，为打包出让，位于历下CBD片区文博中心西侧和燕翔苑南侧。

2.土地成交：远洋和仁恒分别底价摘得边庄和贤文两片区的7宗土地。

4月份，济南土地市场成交7宗地，总成交土地面积达18.45万平方米，环比上月成交宗数增长40 %，环比上月成交面积上涨53.4%。在本月成交的土地中，居住用地有5宗，土地成交面积为13.54万平方米；商业用地有2宗，土地成交面积为面积4.91万平方米。

从区域上来看，本月成交土地位于天桥区边庄片区和高新区贤文片区。从成交价格来看，7宗地全部底价成交，其中边庄片区的4宗地块被远洋摘得，高新贤文的3宗地块被仁恒竞得，将由仁恒、浪潮、济高控股三家企业合作开发。

住宅市场

1.住宅供应：房地产市场热度逐步回升，房企加快供货，市场新增量明显增加。

据世联行数据统计，4月份济南市区（五区）住宅供应量为26157套，供应面积达324万平方米，环比3月份供应套数增长3.3%，供应面积上涨3.1%；同比去年供应套数增长46.5%，供应面积同比上涨44.8%。其中新增供应住宅6045套，新增供应面积71.7万平方米，新增套数环比上月增长51.2%，面积环比增长58.3%；与去年同期相比新增套数上涨11.6%，新增面积上涨8.1%。

具体来看，4月份随着济南各行业进入全面复工复产阶段，房地产市场热度也逐步回升，房企也随之加快供货量。在本月共有7个新项目入市，35个在售项目加推新房源，市场新增量明显增长。

从各区域供应来看，市场新增量主要来源于历城区，在本月中共有5个新项目入市，16个在售项目推出新房源，共计新增住宅3883套，新增供应面积45.3万平方米，环比上月新增套数增长27.1%，新增面积上涨31.9%。槐荫区在4月份共有7个项目推出新房源，共计新增住宅944套，新增供应面积11.4万平方米。其余区域新增量均不足10万平方米。

2.住宅成交：房地产交易进入复苏期，市场交易量明显增长。

统计显示，4月份济南市区住宅市场共成交6323套，成交面积为76.7万平方米，环比3月份住宅套数成交增长21.6%，成交面积上涨23.9%；同比去年成交套数增长56.4%，成交面积上涨53.7%。

4月份，房地产市场进入复工复产后的销售复苏期，市场交易量明显增长，因疫情积压的市场需求正逐渐释放。从片区成交来看，历城区华山、新东站、潘田以及神武片区等多个刚需、刚改的热点项目取得了较好的销售业绩。根据世联行数据，本月历城区共成交住宅4080套，成交面积为48.4万平方米，环比3月份历城区住宅成交增长21.4%，成交面积增长23.1%。其余片区成交量均有不同程度的增长，但各片区的整体成交量均不足10万平方米。

3.住宅价格：房地产市场交易量明显回升，新推房源价格开始有所回调，优惠力度收窄，整体价格出现小幅增长。

4月份，济南市区住宅成交均价为15542元/平方米，环比上涨4.2%，同比下降7.7%。4月份房地产市场进入销售复苏期，多个高价新项目入市，在售项目中多个项目收窄了打折力度，新加推房源价格开始有所回调，多重因素导致整体价格出现上涨。

写字楼市场

1.写字楼供应：写字楼市场无新增，整体库存量持续消化。

4月份，济南写字楼市场无新增供应，整体供应量为62.08万平方米，环比上月减少1.9%，同比去年减少15.4%。

截至目前，济南写字楼市场已经连续8个月无新增供应。受去化难、大客户难寻等影响，济南多个新项目一再推迟入市时间，市场整体库存量处于持续消化中。从板块供应来看，4月份高新板块供应量为43.4万平方米，环比减少0.3%，区域占比69.9%，为主力供应区域；西客站板块供应量为6.6万平方米，环比减少5.2%，区域占比10.7%；奥体板块供应量为5.5万平方米，环比减少4.7%，区域占比8.9%；其他零星板块供应量为4.5万平方米，环比减少4%，区域占比7.2%；CBD板块供应量为1.2万平方米，全区域仅华润置地广场在售，环比减少17.9%，区域占比下降至1.9%。

2.写字楼成交：4月成交量仅0.64万平方米，成交主力区域为CBD板块和西客站板块。

4月份，济南写字楼市场成交量为0.64万平方米，环比3月份减少47%，同比去年减少34.7%。

从成交量区域分布来看，4月份CBD板块成交量居各版块首位，全月成交0.27万平方米，环比增加6.4%，区域占比43%，成交项目为华润置地广场；其次为西客站板块，全月成交0.16万平方米，环比减少57.7%，区域占比25%，成交项目为融策中心、善能大厦；奥体板块全月成交0.09万平方米，环比减少66.7%，区域占比14%，成交项目为碧桂园凤凰中心；其他零星板块全月成交0.09万平方米，环比减少51.7%，区域占比14%；高新板块全月仅成交0.03万平方米，环比减少78%，区域占比4%。

3.写字楼价格：受成交结构影响，4月济南写字楼市场均价小幅下降至11085元/平方米。

4月份，济南写字楼市场整体成交均价为11085元/平方米，环比3月下降4.4%，同比去年下降20.3%。整体来看，写字楼市场价格相对平稳，因成交量较少，市场价格受成交结构影响较大。在本月多个项目的成交中属于低区低价成交，拉低了济南各大区域及整体写字楼市场的成交均价。

公寓市场

1.公寓供应：新增房源2195套，整体市场供应量有所增加。

4月份，济南公寓市场迎来集中推货，华润星座、恒大财富中心、恒大城等8个项目加推，仁恒世纪中心、加州荔枝公寓两个新项目入市，共新增公寓2195套，新增供应面积为9.83万平方米，环比上月新增套数上涨431.5%，新增面积增加561.6%；与去年同期相比新增套数上涨71.4%，新增面积增加45.8%。

截至目前，济南公寓市场整体供应量为15413套，供应面积为69.83万平方米，环比3月份整体供应套数增加2.7%，供应面积上涨2.1%；同比去年整体供应套数增加60.4%，供应面积52.4%。

从各行政区供应量来看，槐荫区本月新增公寓384套，整体供应达4586套，环比3月份供应减少3.6%；历下区新增公寓678套，整体供应达4359套，环比3月份供应减少1.4%；历城区公寓新增596套，整体供应为4143套，环比增加8.7%；天桥区本月迎来加州荔枝公寓入市，共新增475套，整体供应达1418套，环比增加46.5%；市中区新增公寓62套，整体供应量达907套，环比减少13.9%。

2.公寓成交：在高供应和低价带动下，市场成交量持续增加，全月成交1900余套。

4月份济南公寓市场共成交1926套，成交面积达8.32万平方米，环比3月份公寓成交套数增加17.3%，成交面积上涨12.4%，同比去年成交套数增加30%，成交面积上涨24.8%。本月济南公寓市场成交量增加，一方面原因是项目集中推货；另一方面，是因为济南公寓整体市场的价格仍维持在较低水平，“低价走量”效果显著。

从每个行政区的公寓成交量来看，3月份历下区公寓成交747套，环比增加27%，主力成交项目为龙湖奥东11号、华润星座、中垠广场、新悦广场等；槐荫区公寓成交431套，环比减少22%，恒大公寓项目为成交主力；历城区公寓成交300套，环比增加12.8%，恒大城公寓、远洋海潮汇为成交主力；天桥区公寓成交264套，加州荔枝公寓项目为成交主力；市中区公寓成交184套，环比减少11.5%，恒大睿城为成交主力。

3.公寓价格：4月市场价格小幅上涨至9556元/平方米。

4月份，济南公寓市场中，槐荫区、历城区个别高价项目降价热销，拉高了区域和整体市场的均价，公寓市场整体成交均价上涨至9556元/平方米，环比上涨3.8%，同比下降30.2%。

整体来看，4月份济南公寓整体市场价格仍维持在较低水平，促销降价项目保持低价策略不变，“低价走量”为市场主基调。其中，4月历城区成交均价8657元/平方米，环比上涨2.5%；槐荫区成交均价7839元/平方米，环比上涨3.5%。

总结：从春节过后济南的房地产市场整体来看，虽然此前受疫情影响，楼市“金三月”表现一般，但随着需求的不断释放“银四月”名副其实。与此同时，开发商也因一季度的业绩不佳急于增温“银四月”，打折促销、推出特价房等营销方式也开始再度回归市场。开发商对于“银四月”的促销在一定程度上刺激了购房者的集中入市，此外，济南对于人才放宽落户政策等方面也为楼市“小高潮”的暴发提供了基础。在多重因素的利导下，楼市“银四月”成色十足。