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小产权不能通过登记将违法用地合法化

小产权合法化没戏了

自然资源部近日下发了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》,通知重申小产权房等不能通过登记将违法用地合法化。

通知强调,对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等,不得办理登记,不得通过登记将违法用地合法化。

自然资源部表示,2020年底基本完成宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作。就全国而言,宅基地数量大、情况复杂,一些地方还存在农村地籍调查基础薄弱、登记资料管理不规范和信息化程度低等问题。

为确保2020年底完成宅基地和集体建设用地使用权确权登记,自然资源部要求,各地要按照不动产统一登记要求,对符合登记条件的办理房地一体不动产登记。坚持不变不换原则,不动产统一登记制度实施前,各历史阶段颁发的宅基地和集体建设用地使用权证书继续有效,对有房地一体不动产登记需求的,完成地上房屋补充调查后办理登记。

自然资源部还要求,各地要加快地籍调查,全面查清宅基地和集体建设用地底数,对已调查登记、已调查未登记、应登记未登记、不能登记等情况要清晰掌握。

事实上,对于“小产权房”的登记销售等问题,国家早就表明了态度,明确禁止。

2018年,人民日报就在《国家明令禁止“小产权房”为何屡禁不止》一文中指出,近年来,国家相关部门就明确要求对在建、在售的“小产权房”坚决叫停,严肃查处。国家有关部门反复申明,建设、销售、购买“小产权房”均不受法律保护,对违法建设、销售“小产权房”问题要坚决遏制。

此外,目前广州市已经开始施行小产权房一律不予确权登记。

今年5月份,广州市规划和自然资源局下发《关于印发<广州市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作方案>的通知》,规定小产权房一律不予确权登记、城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的一律不予确权登记、严禁通过不动产登记将违法用地合法化。

什么是小产权房?

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村颁发,亦称“乡产权房”。

“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。购房合同在国土房管局不会给予备案。

小产权房分为3种:

1. 在集体建设用地上建成的,即宅基地上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,非本村的市民不能购买。

2. 在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

3. 各类农业园或养老院的别墅。

而由国家颁发产权证的叫做大产权房,包括40年产权、50年产权和70年产权。我们平时购买的普通商品房,都属于大产权房。

小产权房与大产权房的区别?

1. 大产权房有五证,受法律保护,有完整产权。小产权,没有五证,不受法律保护,只有部分产权。通俗了说,就是大产权有房产证,小产权没有房产证;

2. 大产权拆迁有补偿,小产权没有。也就是说,如果政府要拆迁房子,小产权业主基本不会得到拆迁安置补偿;

3. 小产权房屋质量没人监督,存在安全隐患,而且除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外,入住后的物业管理也极容易出现问题;

4. 小产权由于没有正规的产权证,不能作为抵押或上市转卖。而且小产权房不能在房地产管理部门登记备案,所以不可以办理抵押等他项权利,也就是说,买小产权房不能贷款,只能一次性付全款。

买小产权房有哪些风险?

一、没办法办理房产证

1.双方签署的购房合同不属于法律认可的正式购房合同,没办法在房管局备案;

2.开发商未缴纳土地出让金等费用,没有国家颁发的土地使用证和预售许可证,购房人不能取得房产证;

3.即便有证,也不是真正意义上的房产证,部分是镇政府或村委会出具的证,部分是绿本的房地产权共有(用)证,享有的权利完全不一样。

二、难以规避“一房多卖”风险

因为小产权房无法进行不动产登记,所以买方很难确认卖方有没有偷偷将房屋再次出售。

三、脱离监管质量难以保证

大多小产权房有严重的安全隐患,建设标准不达标的事情屡屡发生。

四、购房时无法进行银行贷款

不动产抵押以登记为生效要件,小产权房没办法抵押登记,银行自然也就没办法设立抵押权。

五、套现困难,难以转让

小产权房不能办理变更登记,这意味着房屋的物权人还是卖方。

六、小产权房难分割

因为购房人对于小产权房没有所有权,所以不管是离婚,还是继承,法院很可能不对小产权房进行处理。

七、有可能被无偿征用或者征收

小产权房未经土地行政管理部门批准而使用集体所有土地的,涉嫌违法用地;小产权房无建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的,涉嫌违法建设。

八、随时面临业主“违约风险”在面临拆迁或者地段价格暴涨的时候,卖方很有可能以签订的合同无效为由进行毁约。

虽然小产权房有着以上所述的风险,但是小产权房的交易一直都有进行,其中最重要的因素就是因为小产权房价格低。

在南京,城南铁心桥是号称南京最大小产权房小区的板块。

但由于种种原因,西善桥、铁心桥一带遗留下了主城最大一批小产权房。

这些小产权房相比区域内的商品房小区,因不能办理不动产权证,二手房报价远低于一般二手房价格:

正常产权的商品房,如梅岭小区、善水湾、禹洲映月溪山等,报价在2.7-3.3万/㎡,可正常过户、贷款、提供房本;

小产权房,如福润雅居、东升山庄、龙凤佳园、龙凤园等,报价在1.4-1.7万/㎡。

例如出货量较大的福润雅居,与其一街之隔、年份较新的善水湾小区,报价已然高达3万/㎡,可是福润雅居仅1.4万/㎡左右。

所以大部分小产权房在交易时,都会标明:一次性付清全款。

其实,如果需一次性付清全款,不能贷款不能落户,就居住环境上也没有一般商品房舒适,为何不去买新房呢?

估计没有几个能像隔壁的七彩星城那么幸运。

七彩星城位于油坊桥板块,跟润福雅居等相距一个地铁站的距离,并且小区也临近地铁站,出行便利,二手房价却已经到2.55万/㎡。

在最近的一次成交房源,单价甚至高达30231元/㎡。

据了解,七彩星城曾经也是小产权房,2013年成为南京首个转正的小产权房小区,一期改为了商品房,即业主可以办理“两证”(房产证和土地证),随后二手房价格一路飙升!

所以,小产权此类房源虽然价格便宜,但是购房者在购买的同时,要承担各类隐性风险,切勿贪图一时的便宜,吃了大亏。

部分来源:央视新闻

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