经历了2周低迷，上周（5.11-5.17）济南楼市终于迎来了象征“红五月”的成交回温。在政策端，大批的旧城整改和新区优化提升信号的释放，为楼市带来了良好的前景预期；在供地端，上周主城区大批量供地，为保障楼市后期供货提供了充足保障；在货量供应方面，济南上周8项目开盘加推，一扫5月前2周新房源推量不足的颓势。供方的双发力，也为上周济南楼市住宅市场的回温提供了必要的条件。

回顾上周（5.11-5.17）济南楼市，在经历了4月短暂销售火热后，济南住宅市场经过短暂低迷后迅速回醒，众多项目营销策略从上周开始层出不穷。在成交方面，据荣置地数据，济南上周（5.11-5.17）住宅成交2669套，成交面积约315545.88㎡，环比上上周（5.4-5.10）1566套，增长70%，出现了一次明显的“回温”。

“新”政策方式的转变更利于楼市的健康发展

回顾上周政策大环境，在全国方面，央行年内第三次降准的第二步于5月15日落地，与4月3日第一步同样，此步也为下调存款准备金率0.5%，释放长期资金约2000亿元。从政策目的而言，与房地产行业似乎并无直接关系，但大量资金的诸如，不可避免的将通过各种渠道流入房地产市场，对楼市而言或多或少的受其裨益，尤其是资金链紧绷的开发商们。

在全市层面，4月28日，山东省委书记刘家义到济南新旧动能转先行区调研，明确提出要推进先行区全面破题起势。济南全面优化提升“北跨”的总体规划和经济环境，全力加快征地拆迁和安置房建设，着力推进重点产业园区建设，为新经济发展提供国际化制度体系和良好环境，力争形成推动高质量发展的强大引擎。与此同时，以房地产与产业相结合的经济与开发并行的模式正在逐步成型，在产城融合经济发展的同时，受其裨益的房地产行业也将迎来新的发展方式。

与以往出台直接性的相关政策相比，当下济南出台的不再以限购、限贷等“五限”政策为主，在保证坚决执行“房住不炒”政策的同时，都选择侧重于老旧城区改造、新区产业引进带动及人才引进策略等方面。这些主要目的为发展城市经济、改善城市竞争力的政策，在一定程度上对济南楼市整体起到了良好的氛围营造和前景描绘的作用，相较于之前“新”政策方式的转变更有利于楼市的健康发展。

供方双发力集体推动楼市前行

在供地方面，5月11日，济南公共资源交易中心与济南市自然资源和规划局联合发布了土地出让公告，总供应18宗土地，供应面积678105平方米，约1017亩。此次供地绝大多数都是经营性用地，此次供地涉及市中区、槐荫区、天桥区。其中，天桥区供应12宗土地，包含8宗居住用地和1宗商业用地，主要集中在药山西片区和标山片区。

药山西片区供应6宗组团地块，总面积约201亩，位于蓝翔路以东、药山西路以西、二环北路以南，地上最大容积率2.5。地块紧邻中梁云山和院，2019年12月9日，中梁地产竞得药山西片区3宗地块，最高楼面价为9375元/平。另外，项目附近的小鲁庄片区还有万科地产在2019年12月20日竞得的万科金色悦城后期地块，定名为万科金色悦城·新著。

标山片区挂牌2宗住宅用地，其中1宗位于标山中路以南、东工商河以西、标山南路以北，临近山东通讯城，面积6030平，地上最大容积率2.3；另一宗位于天桥区联四路以西、凤凰山路以东、汽车厂东路以北，面积34968平，地上最大容积率2.35。

此次供地的主力为天桥区，在4月1日召开的经济工作会议中指出，未来三年全域实现拆迁 1000 万平方米、供地 1 万亩、开工建设1000 万平方米。未来，天桥区将成为济南市区的供地主力，此次大批量住宅用地的挂牌便是信号之一。对开发商而言，早日布局区域，抢先一步入市收拢购房客群或成为较好选择。

在推货层面，上周（5.11-5.17）济南楼市有8住宅项目推出新房源，其中宝能城项目首开，鲁商悦府、中骏柏景湾、中海天钻、金域华府、中海半山湾畔、保利熙悦和保利盛景臺7项目加推。

作为上周唯一一个首开的项目，宝能城5月13日首推的房源户型区间为111-143㎡，累计约364套，成交均价7600-8050元/㎡，当日去化约40套。由于项目本身蓄客时间并不长，且位置离主城区与相对较远关注度不足，去化不足属于正常状态。宝能城项目为济南产城融合发展方向的项目之一，是当下房地产与经济融合发展的新方式产品，值得留意市场对其反应。在其他加推项目方面，鲁商悦府、金域华府2项目为顺销产品去化殆尽新增面市货源，其他5项目依旧为小步快跑、多次开盘推货极限抢占购房客群的营销方式。

济南楼市进入五月后便表现平平，无论市场成交还是开发商供货方面均表现不佳，上周楼市成交的短暂上涨，其一原因便是之前短暂积攒客户的集中消化；其二，市“两会”后，政府本年行业政策基调已经产生，对许多购房者和开发商而言，或重拾信心、或不再指望，选择此时入市是一部分观望人群的选择；第三，部分区域本年内大开大阖的政策，在一定程度上坚定了买卖双方的信心，使行业尤其是开发商对区域未来发展信心十足。上周，土地挂牌和住宅货源加推双方皆发力十足，市场给出的反应也相对积极，并使得住宅市场出现了“回温”的趋势。