通过青年创业社区盘活存量资产，代理业巨头世联行（002285.SZ）正在朝着“综合资产服务商”世邦魏理仕的方向迈进。

11月上旬，两家小样青年社区先后在苏州和深圳开业，世联行的非住宅类资产管理业务正式落地。

苏州的小样青年社区主打创业的概念。这是一个少见的大体量的创业社区，它的建筑面积超过13万平方米，几乎囊括了市场上所有创客空间的业态。按照规划，20层的写字楼将来是联合办公、创业咖啡馆和创客工场业务；5层的功能配套楼则可以做零售、娱乐等商业物业，配套的住宅部分则被开发成了青年公寓。

这种业态多样的青年社区是由世联行和清控科创联手打造的，5月，两家公司成立了合资公司世联科创。按照双方的计划，未来3年内，小样社区的项目将达到50个，服务创业团队及企业数5000家。

从2012年开始，存量资产管理已经被看作世联行未来最重要的业务之一，这个市场非常广阔。第一太平戴维斯2014年的一份报告指出，中国巨大的房地产存量资产市场已经形成。报告中称，中国城镇地产资产总量已突破400亿平方米，到2020年，这一数字将变成700亿平米，其中工业商业物业占到24%。

存量资产市场上，有一个角色不可忽视——政府。根据第一太平戴维斯的报告，约有12%的存量资产掌握在政府手中。过去几年，中国掀起了产业园热潮，政府牵头建立了大量的产业园区和孵化器，但是并没有能力将其填满。在很多二三线城市，空置率高达90%以上。

在全国布局多年的世联行拥有地方政府的支持，而合作伙伴清控科创可以帮助世联行大幅提升园区物业存量资产盘活的能力——清控科创在科技园区和孵化器管理方面有很多经验，其运营的中关村创业大街是最成功的创业社区，拯救了没落的海淀图书大街，在世联行看来，这是未来解决物业空置率非常有效的方式。

在政府和企业最需要的时候接下物业，世联行议价能力极强，几乎是在抄产业园的底。政府基本是以低价出租物业，还会给予入住企业和园区运营商很有优惠政策和补贴。目前已经达成合作意向的10个小样青年社区，一半来自政府。苏州小样青年社区本来是政府打造的阳澄湖国际科技创业园，现在政府以非常低的租金出租给世联科创，并以入住率、入驻企业质量作为考核目标。而深圳小样社区则是政府回购的集体物业，政府将它交到了世联行手中。

这也符合世联行进入创业园区的初衷。世联行所在代理行业对现金有着极高的要求，大多数成本需要直接支付现金，这就要求公司持有充足的现金。

现在，世联行以底价从政府手中接下物业，同时又作为运营商对接有需求的企业。界面新闻记者了解到，接下来将开业的成都小样社区位置极好，位于最繁华的春熙路上。如今成都商业地产步履维艰，却给世联行造就了难得的锻炼机会。

世联行也非常清楚，以创业为主题的物业很难盈利，但是却能很快地积累人气和口碑。“从物业空间的运营来说，这些物业盈利很低——创业者的租金承受能力本来就很低，很多孵化器都是免费的。我们现在的任务是建立品牌，把平台搭建起来，寻找新的商业模式。”

因为成本极低，世联行在创业园区中有了更多的试错机会。比如，在苏州小样社区，世联已经开始植入金融业务。据介绍，未来小样社区将推出投资基金、众筹和债券产品。入住的企业可以获取风险投资和股权众筹，也可以从世联行申请50万的贷款。在世联看来，只要平台足够大，就可以叠加很多业务。这些业务也将是小样社区未来的主要利润来源。

但目前，世联行还需要控制成本。“我们不会烧钱，也不会大笔投资。”世联科创首席运营官冯刚说。世联行对于小样社区的成本控制很严格，“起码前3年我们是轻资产服务，甚至可能有盈余。”

小样社区是世联行资产管理业务最重要的一块拼图。冯刚告诉界面新闻记者，目前世联行的资产管理主要分为两部分。第一部分是常规的物业管理，从2012年开始，世联行先后收购了青岛雅园和安信行等物业管理公司，这也是目前世联行资产管理的重头。第二部分是公寓管理，主要是红璞公寓。而小样青年社区则是新的非住宅类资产管理业务，针对的物业主要是创业园区和青年社区。

目前世联的资产管理业务主要还是依赖物业管理。2012年和2014年，世联分别收购了青岛雅园和安信行——中国非住宅类物业管理还没有一个又规模的品牌，世联希望用收购快速实现品牌扩张。物业管理是一个非常稳定的业务，甚至可以“即插即用”，但毛利率水平相对较低。2015年前三季度，世联物业服务业务的收入大约为2.8亿元，占总收入的9.5%左右。

世联正沿着世邦魏理仕的道路前进——从代理公司转为综合服务公司。世邦魏理仕也是崛起于存量资产爆发的年代。招商证券的研究报告指出，1968年，美国的城市化率达到了72%，新房需求开始萎缩，商业地产蓬勃发展。从这一年开始，世邦魏理仕这样的服务商开始走向前台。此后10年间，这家公司通过12次并购完成了从经纪公司到综合服务公司的转变，业务遍布全美，收入也暴涨60倍，达到3亿美元。

而世联要想迅速扩大规模，存量资产盘活业务相对来说是一个捷径。按照世联50个小样社区的规划，3年内就可以获取100万平米的物业。市场也对世联有很高的期望，2015年3月，兴业证券在研究世联的业务后指出，世联行存量资产盘活业务方面对应的市值至少300亿，并且将帮助世联整体达到1000亿市值。