在成都，loft产品供应持续走高，去化速度慢，存量攀升已是常态。在限高和限购政策的双向挤压下，loft不再是最热门的低门槛投资产品。

存量高 现有去化需近三年时间

近日，主城区一楼盘为即将推出的loft产品加上买一层送一层的炒作噱头。虽然买一层送一层早已成为开发商推广loft产品时的常用语，但在高库存压力下，开发商推售loft产品压力愈来愈大。

来自思源地产的数据显示，截止到今年10月，loft产品存量为7594套，合计约432830.76平米；2014年loft产品存量为7952套，合计约463463.38平米；2013年loft产品存量为8235套，合计约479978.67平米；2012年loft产品存量为7100套，合计约405439.01平米。虽然今年loft产品存量相较于2014年和2013年有所下滑，但整体市场存量依然较高。

中原地产计算，2014年成都主城区加近郊loft月均成交套数为280套，今年1月份至10月份loft月均成交269套，按照今年的月均去化速度来看，目前的市场存量要想完全消化，还需要36个月的时间。在今年整体楼市回升的情形下，loft市场表现萎靡，存量虽有小幅下降，但市场仍处高位。在各大行政区域中，loft去库存速度最慢的为高新西区。

世联行策划经理杨可男分析loft产品存量高企的原因，成都当前商业开发过热，已超出市场承受能力，不理性的开发必然导致去化困难，存量上涨价格下降，价格下降后部分项目因成本压力强行开发loft产品，希望以此抬高售价保证项目利益，但往往事与愿违，部分项目本不适合开发loft产品，强行开发后必然销售困难，这也是loft存量上升的主要原因。

除此外，2013年之前市场行情较好，很多开发商对于市场预期较高，但是2013年后，市场行情遇冷，loft产品在成都并未达到开发商预想的销售状态。加之我国经济发展放缓，经济形式的改变决定了房地产大形势的变化，房地产也将进入新常态，开发逐渐降温，房地产企业都在寻求转型。在房地产大势下下loft产品销量下降，销量的下降必然导致存量的上升。

销售慢

正如杨可男的分析，存量的上涨与销量存在最直接的关系。从市场实际数据来看，近年来loft产品销量确实呈现大幅下滑的趋势。

思源地产提供2012年至2015年成都loft产品去化数据显示，2012年成都loft产品共销售2244套合计约119787.26平米；2013年市场表现较好，全年loft产品消化掉4347套合计约229448.86平米；2014年，受大环境影响全年loft产品成交下滑至2501套合计约131925.67平米；今年1月截至到10月，loft产品仅消化掉1532套，成交面积仅78114.46平米。很明显，自2013年开始，loft产品销量呈现逐年下滑的趋势。

上述中原地产监控到目前loft产品存量最高的高新西区，虽然近三年来该片区新增供应呈现逐年递减的趋势，甚至今年无新增供应，但从销量来看，截至到目前该区域loft产品仅成交1.47万方，去化率环比下降超过50%，且高于整体市场跌幅。

从单个项目来看，高新西区loft产品主要供应来源于龙湖时代天街和保利香槟国际这两个项目，但从目前来看两个项目去化放缓。保利香槟曾一度是该片区的年度销冠项目，但近年来销量持续走低。加之高新西区不属于成都核心商务区域，相比站南、大源板块等地，项目优势较弱。

杨可男分析目前loft产品销量下滑的原因，他认为主要还是市场大势、项目区位及项目本身整体定位的问题。当前很多滞销loft产品都是因为其项目的本身条件并不支持其开发loft产品，强行开发必然导致销量的困难。

不过中原地产则认为，loft层高受限是市场需求减少的直接原因，相比之前6米层高的产品，loft严格执行4.9米层高后，隔开上下两层，层高仅2.45米，功能性和实用性大大降低。其次，住宅限购政策松绑，令40年产权不限购的loft产品优势不再，且目前市场上70年产权，面积在40——60平米适合投资的小户型产也广泛存在。同时，在互联网+的时代，投资渠道大大增加，房地产不再成为唯一大宗投资手段，投资渠道的分散必然导致销量下降。

层高受限优势不再 边缘产品未来供应会逐渐减少

在《关于对〈成都市规划管理技术规定〉中容积率、建筑面积等指标的补充解释》中，对于loft层高提出新的规定要求，“办公建筑、酒店建筑层高（门厅、大堂除外）不宜超过4.9米”。该项规定一出，loft产品在实际报建过程中便严格执行。这项规定也成了导致当下loft产品生存受到挑战的导火线。

中原地产从产品层面来分析，相比之前6米层高的产品，loft严格执行4.9米层高后，除去楼板厚度，层高更低，产品创新的空间大大减少，多功能性大大降低，隔层及楼梯装修成本较高。

而且loft除了使用年限比住宅少30年外，生活成本也远高于普通住宅，loft水、电、物业以及其他日常生活开销大多都是按照商业、办公标准来征收，还有不少项目不通燃气，居住较为不便。

除了上述限制因素外，杨可男还表示，对于投资客来说租金、出租率、物业增值是其关注的仅有问题，从使用者角度来说，由于loft装修成本较高且装修麻烦，多数希望租到精装房，投资客自然不希望增加装修成本，由此可造成非装修loft出租困难或降低租金，影响投资回报率。

也即是从当前市场来说，无论是自住还是投资，loft产品目前都并不是最好的选择。

去年房地产行业下滑严重，政府积极救市，成都限贷限购等政策双双解绑，传统的住宅开发和销售均有所回升。实用性和居住舒适度均低于住宅产品的loft对于自主客户来说不再是考虑范围，loft已然成了市场边缘产品。

中原地产预测，早前loft产品是在商业用地大幅供应、开发商大打政策“擦边球”的背景下大行其道，但当前商业属性反而成了劣势，使得原本有意购房的潜在需求转向其他类别产品，加上层高的限制更是雪上加霜。同时，商用改居住项目为政策擦边球产品，在操作上具有一定政策风险，后续开发商在产品规划上，出于对loft产品去化难以及政策风险考虑，减少此类产品的供应将成为必然。