文 | 李思潼

大多数人买房时有“初房”情节，但随着一二线城市慢慢变成存量房市场，很多人还是会考虑二手房。

今年4月初，界面楼市西安从西安中海物业租售中心的工作人员了解到：西安二手房挂牌量增加，但交易情况却十分不理想，一个中介门店一个月能开一单都是佼佼者，大部门店是几个月不开单。

而近一个多月，也有许多业内人士在网络社交媒体上提出了：“二手房将逐渐失去流动性”的观点，让部分置换群体情绪有所波动。

二手房“流动性”不能一概而论

从城市经济发展角度来讲，如果二手房失去流通性，会促使更多置业者涌入新房市场，从而推动房企拍地，地方财政得到补充，逻辑貌似很有道理。2018年伊始，如火如荼的城市“新区”开发便大致印证了这样的“现象”。

随着复工复产，城市经济的恢复，楼市新房、二手房也在逐渐恢复。克而瑞机构最新市场数据显示，北京、深圳两城市最近一周二手房成交面积均超2019年周平均50%以上，尤其是北京的“学区房”政策促使了买房双方的加速交易；南京、杭州等多数城市当前二手房成交规模已超过2019年同期。

同样，贝壳新房发布《2020年4月西安市房地产市场月报》显示，4月西安主城二手房成交量为2019年以来最高点。全市二手房普通住宅成交量价齐升，成交量为36.49万㎡，环比上升103.73%；成交均价13428元/㎡，环比上升2.01%。新房均价13588元/㎡，二手房均价13428元/㎡，一二手价格价差160元/㎡。

众所周知，二手房的成交跟地段和学位息息相关。西安主城区内优质板块的高新区、曲江新区一直是二手房价格靠前的区域。据房天下数据统计，5月份西安二手房参考均价为14226元/㎡。截止近几日，高新区成交均价17202元/㎡；曲江新区成交均价为22060元/㎡。

同样，界面楼市西安从多家二手房中介处了解到，进入5月份西安二手房市场复苏明显，仅仅中海碧林湾小区在近一个月就有5套二手房成交。

从众多数据来看，西安的二手房、新房市场都趁着春天的尾巴恢复正常，且二手房与一手房之间的价格差距也在缩小，部分区域在未来结束“倒挂”现象也有可能实现。

真正“流通性”差的二手房有哪些

虽然二手房市场开始恢复正常，但据诸葛找房调研数据显示西安4月份二手房挂牌量92400套，环比上涨5.81%。9万多挂牌量，业内预估进行消化也需要2年左右时间。

而这里面的房源也并不能保证全市优质产品，必然有市场预冷、流动性较差的二手房，那么什么是真正流通性差的二手房呢，我们可以关注一下几点，未免以后“踩坑”，做了“接盘侠”还再也换不掉手上这烫手山芋。

一类是二三线城市的远郊区。这里指的远郊，不是政府正在大力开发的城市新区，而是无产业、无教育、无医疗、无地铁、无政策的区域。如果该板块有政府未来宏伟规划，也需要时刻关注政策动向以及落地与否，以防万一有变。

当然，如果购房者所选区域已经有地铁、商业等大型配套项目在建，那么，区域发展基本方向不会有太大变化，你需要做的就是稳守前十年的居住圈“开拓”期。

另一类是是非商品住宅、老破小及品质欠缺的产品。比如商住公寓、小产权房、旅居地产、老旧小区、离主城区较远的低品质社区等等。在楼市上行期，此类产品不乏追逐者，但楼市进入横盘或遇到类似年初的市场变动期，商品住宅尚且难以抵抗风险，何况此类流动性本就不如商品房的产品。

最后一种则是挂牌价较高或虚高的房子。高价二手房在优质区域呈现较多，比如曲江一期的许多130㎡以上面积的产品，均价基本2.3W+，均价3W+——5W+的产品也是随处可见，一般以环南湖沿线品质房产较多。

另一种价格虚高的则是同小区二手房均价1.8W，却挂出均价2.4W甚至更高的产品。此类产品一方面是业主“试水”市场，一方面是业主虽然想卖房但近一年内没有急切出售打算。

“安全性”同样重要

在西安，二手房是“净拿市场”。据西安中海租赁中心工作人员透露，以300万网签价格为例，如果房子大于90平米，且买家为第一套住房，那么买家需要承担卖家个人所得税1%，3万。契税1.5%，4.5万。中介费3%（行业内一般1.5%-3%），基本费用达9万。如果买家要贷款的话，需要给银行贷款手续费，以贷款金额计算。

如果售卖房子再满二不满三，需增收5.6%的营业税，买家需承担的增加费用达10W——15左右。同时，这样的房子还需要跟业主签订相关约定合同，约定合同签订之日起到可以交易时，业主不能将房子买与他人或违约不卖，这里面的风险系数太大。

所以，在需要置换房屋的时候，比手里房子升值空间更重要的，是二手房的流动性和交易安全性。毕竟，二手房房源复杂，手续繁琐，税费较高，普通人很容易踩坑，尤其是交易过程中的以下几点需要注意：

房子产权问题。确定卖房的人和房主是同一人，是避免一房两卖、买卖过程中产生纠纷的重要一环。如果业主手持房产证可以让你核对重要信息，最为安全不过。

房屋产权期限。西安二手房交易如果在新区范围内，一般都是次新房，或满三满二房龄7——10年的房子，一般情况下到不存房子产权时间剩余不多的情况。但如果购买的是老破小小区，虽然房龄越长，议价空间越大。但仅仅因为价格便宜而花了一番心血买来的房子只剩2、30年产权使用时间，难道不觉得“少了些”什么吗？

房子学区。占用了学位，房子一般都要折价5%——10%不等。甚至许多二手房买家就是奔着学位去的。西安小区都是就近划分学区，但部分2010年左右或之前建成的某些小区是带学位的，一旦用掉，后续是否还会给新业主指标，需要重点考察。

如果自己没时间办理相关手续且为了安全起见，买卖双方还可以找正规中介机构。让他们进行前期信息核对，明确违约责任，并在合同里明确的写好违约赔偿，能大大保证买卖双方的利益不受损害。

近一两年就有置换需求的购房者们，不妨考虑在今年上半年“房价平稳”甚至还有“议价空间”的一特殊时期入市。毕竟，过往变幻莫测的楼市早已表明“时间、利息都是金钱”。比如买卖双方都是有贷款的情况下，在西安二手房交易时长一般为1个半月到2个月。如此时长足以让疫情期间安静的楼市逐渐复苏，那么也可能会在未来让房价“稳定”上涨。