文丨读懂财经

人人都说孙宏斌是赌徒，这让他很冤枉。这么说吧，过去但凡在房地产有些声量的，又有哪个不是赌徒。

周金涛老师有句很有名的话叫做，人生就是一场康波。而过去20年，中国最大的“康波”就是房地产。在这个赌局里，所有舍得下注的“赌徒”，都获得了丰厚的回报。

碧桂园(HK:02007)独辟蹊径，农村包围城市，“干掉了龙头万科”；恒大

(HK:03333)从十名开外，也曾坐过头把交椅；融创(HK:01918)从三十名开外，一跃成为top4成员……

某种程度上说，房地产行业的一切兴衰起落，也皆源于此。如今，新的故事又开始了。

近日，北京东南三环分钟寺两宗住宅用地现场竞拍，合生创展(HK:00754)全部拿下，两宗地块成交价款107.4亿元。

加上，5月9日在分钟寺拿下的L-24、L-26地块，合生创展在10天时间共花费179.6亿元，拿下3宗地块。要知道，去年合生创展的销售金额只有212.58亿元。

这还不是最夸张的。合生创展拿地的溢价率分别为42.1%、26.25%和37.86%。以该价计算，楼面均价超过了7万元。

有媒体算过，按这个价格，合生创展想要赚钱，房子必须得卖到：12万一平米。要知道，分钟寺附近二手房价格普遍在7万元左右。

换句话说，这个项目要成功，很大程度上要寄希望于北京房价下半年会暴涨。而北京市政府这轮调控已经有三年半，北京房价也萎靡了三年半。

而房企溢价拿地，又何止发生在北京。

根据克而瑞数据显示，自4月土地供应恢复正常以来，重点城市的土拍周度溢价率已经由2020年第14周的12%，提升至第20周的26%。

上海徐汇滨江西案金融港地块，以310.5亿元价格成交，成为中国的新地王。厦门的思明区P01地块，也以103.55亿元成交，成为厦门首个总价百亿的地王。

上一次房企们这样不顾一切地制造地王，还是在央行放水、棚改大跃进的2015年、2016年。

只是不知道这一次，历史还会重演吗？

/ 01 /“前浪”掉队

你们可能不知道，最早领略“万科魔咒”，不是孙宏斌，而是朱孟依。

“万科不是地产航母，合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰”，说这话的是王石，听这话的正是朱孟依。

1992年，由包工头转向地产开发的朱孟依，在香港成立了合生创展。2004年的合生创展，形势一片大好：全国首个销售过百亿房企、在淡马锡和老虎基金的支持下如同脱缰的野马驰骋在全国各地。

当年，万科全年收入也不过92.4亿元，碧桂园、富力等小弟更不值得一提。“华南五虎”，唯合生是瞻。

但现在，已经没有多少人把合生创展视作“地产航母”。这家在中国房市浮沉20年的“前浪”，早就被拍打在岸上。连王石自己都说，所谓“地产航母”不过是当年对合生创展一句客套的恭维话而已。

2019年，合生创展销售金额首次突破200亿元。而碧桂园、万科等当年的“小虎”，销售规模都已经是好几千亿。差距，被越拉越大。

当然，说万科“有毒”也只是调侃。说到底，合生创展的“掉队”，归根结底还是太端着自己“精英”范儿了。

从香港取经的合生创展，几乎把香港房地产公司的经营理念也照搬了过来。这些年来，它一直玩着“囤地、慢周转”的开发模式，最大限度获得土地或物业升值带来的收益。

以合生开发的北京著名豪宅云霄路八号为例。至今，云霄路八号已经开发超过10年，到现在还在卖。这在碧桂园这种强调高周转的头部房企中，简直不可想象。

虽然房子卖的慢，但物业增值也能带来丰厚“利润”。2019年合生税前净利132亿元，净利86亿元，其中重估盈余高达73.24亿元。

但慢开发、精心雕琢的背后是周转慢，规模难以做大，很显然这并不适合过去20年蒙眼狂奔的中国房地产市场。

/ 02 /打了一个180亿的赌

2020年，合生创展人事发生了变动。以低调著称的朱孟依，正式从董事会主席的职位退休，接班的是女儿朱桔榕。

与所有的富二代接班一样，这位刚刚上任的80后董事长，一出手就引发行业大地震。

近日，北京东南三环分钟寺两宗住宅用地现场竞拍，合生创展全部拿下，两宗地块成交价款107.4亿元。

加上5月9日在分钟寺拿下的L-24、L-26地块，合生创展10天时间共花费179.6亿元，在分钟寺拿下3宗地块。

180亿，对万科、恒大来说，只是毛毛雨。但对合生创展来说不是。2019年，合生创展的销售金额只有212.58亿元。10天时间，这位“后浪”把大半年辛辛苦苦卖房赚的钱全都押上了。

实际上，引起大家关注的不是拿地总额，而是溢价率。

合生创展以180亿元的总价拿下的三块地，溢价率分别为42.1%、26.25%和37.86%。以该价计算，楼面均价超过了7万元。

有媒体测算过，这该楼面价算，合生创展想要赚钱，房子必须得卖到：12万一平米。要知道，分钟寺附近二手房价格普遍在7万元左右。

换句话说，这个项目要成功，合生很大程度上要寄希望于北京房价下半年会暴涨。而北京市政府这轮调控已经有三年半了，北京房价也萎靡了三年半。

看来，这是一个180亿的赌。

/ 03 /这一次，谁错了？

周金涛老师有句很有名的话叫做，人生就是一场康波。

过去20年，中国最大的“康波”就是房地产行业。在这个赌局里，所有舍得下注的“赌徒”，都获得了丰厚的回报。

碧桂园独辟蹊径，农村包围城市，“干掉了龙头万科”；恒大从十名开外，也曾坐过头把交椅；融创从三十名开外，一跃成为top4成员……

猪的确能够被吹上天，但前提得有风，还得是大风。过去十年，房地产出现过两次机会：一个是棚改货币化，另一个是房地产供给侧改革，通过降息以及降低首套房首付比例，将天量的三四线地产堰塞湖灌给欢天喜地的扛鼎老乡，带来全国房价暴涨。

碧桂园抓住了前者，融创赌中了后者。

此次疫情，对全世界都造成了深远影响。最直观的感受，就是“水”多了。全世界各国的水龙头都在大开，只恨水管太细！

房市这个巨大的蓄水池，向来是资金最爱去的地方。只要货币政策开始宽松，房市最受益，这也是市场普遍的认知。

各家房地产大佬们，也在用实际行动，表达自己的态度。

近几个月，土地成交溢价率也在持续攀升。根据克而瑞数据显示，自4月土地供应恢复正常以来，重点城市的土拍周度溢价率已经由2020年第14周的12%，提升至第20周的26%，可见房企对拿地的热情之高。

注：图表中日期为周度起始日

高溢价拿地的背后，“地王”频出。比如，上海徐汇滨江西案金融港地块，以310.5亿元价格成交，成为中国的新地王、厦门的思明区P01地块，以103.55亿元成交，成为厦门首个总价百亿的地王。

上一次房企们这样不顾一切地制造地王，还是在央行放水、棚改大跃进的2015年、2016年。显然，合生创展的小公主也认为，拐点到了。毕竟，北京的房市，都调控了三年半了。

但历史从来不会简单重复。

在4月17日中央会议上，“房住不炒”再次被高层重申。但值得注意的是，在此次会议中， “不将房地产作为短期刺激经济的手段”和“因城施策”不再被提及。

2019年房地产行业销售面积高达17.16亿平米，销售面积同比收缩0.01亿平米。算下来，相当于2019年每个中国人买了1.2平方米多的房子。如果房地产行业一直保持如此庞大的销售规模，估计用不了多少年，中国人都能住上大house了。这显然不现实。

有趣的是，在这次赌局的对面，站着上一轮周期的“赢家”孙宏斌。

进入2020年，一向出手阔绰、热衷“买买买”的孙宏斌不见了；取而代之的是一个热衷于“卖卖卖”的孙宏斌。在3月的业绩发布会上，孙宏斌透露，2019年底融创成功卖掉了一个酒店，另有4个酒店短期内也会成交。

众所周知，孙宏斌是赌徒。而孙宏斌之所以是孙宏斌，不仅仅在于他能抓住风口，而是没有风的时候他也能不掉队。

只是不知道这一次，到底是谁错了？

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