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【深度】上市道阻且长,小房企扩张“三板斧”失灵

冲千亿、迁总部、谋上市,这一模式很难再被复制。

图片来源:视觉中国

记者 | 马一凡

后疫情时代,一批还在谋求扩张的中小房企呈现出辛酸百态,有人彻夜未能眠,有人星夜“赶科场”。

近日大唐地产再战港股IPO失利,招股书又一次期满失效;但同时仍有小房企摩拳擦掌,试图搭上穿越寒冬的资本列车,比如总部位于成都的房企合能集团,目前正与投行密切接触,筹备赴港上市。

冲千亿、迁总部、谋上市成为标准化的房企扩张三板斧后,短短数年间至少有超过20家房企从全国各地奔赴上海建立新总部,其中不乏成功者,有房企仅用3年时间把销售额从100多亿做到了1000多亿。目前百强房企中至少有30家总部位于上海。

但更多行动慢了一拍的房企,并没有撞上合适的发展时机,受疫情影响也更大。

已经程式化的小房企扩张方式,似乎也已失效。

扩张难

“疫情以后公司的发展完全停滞,老板现在一定很后悔当初的决定。”一家去年把公司总部搬迁到上海大虹桥商务区的房企中层李丹(应受访者要求化名)告诉界面新闻记者,公司经历一番折腾,可能还不如当初不搬总部。

李丹透露,尽管某些榜单上显示该房企今年前4个月有几十亿的销售额,但实际的销售额只有3亿-4亿,此外疫情发生以后公司拿地的节奏完全被打乱,几乎不再有新增土储。

李丹亲历过老板决定搬总部前的犹豫期。“老板几年前到上海考察了一趟,看到中梁2015年还是100多亿的销售额,到2018年就破千亿了,当时很震惊也很羡慕,回来以后就决定学习中梁,但这是一个特别巨大的工程。”

一家地方小房企的转型需要耗费大量精力和资金,“老板考虑过很久,家族内部也有反对意见,最后结果有可能好、有可能坏,老板都需要承受”。

“以前大家总喜欢谈总部搬到上海的好处,比如融资、人才和合作资源等,但一切事物都是双刃剑。”李丹说。

目前该房企多方面陷入困境。李丹分析,根源还是公司仍高度依赖原有地方上的关系,到上海后新增资源不足。“公司现金流现在非常紧张,过去的融资渠道是原来地方上的信托公司和当地银行,现在来到上海以后还没上市,也不能发债,太缺乏融资渠道了。”

其次是拿地战略失误,该房企去年想要冲击规模,盲目拿了一批高价地,现在销售困难。

去年起,一些实力雄厚的大房企已经主动退出了一些公开土拍市场的竞争,转向旧改和收并购,去寻找更便宜的土地,世茂和旭辉是其中的典型代表。

而土拍市场上,一群规模诉求强烈的中小房企激烈厮杀,即便明知不挣钱也要把地块拿下。

“疫情发生后,很多大房企的项目都能打折卖,而我们的项目拿地不便宜,没有打折空间,非常难卖出去,今年几个亿的销售还是靠卖老项目挣的。”李丹称。

第三,“人才战略”未必是万能的,大规模人员换血也带来不少困扰。

李丹表示,公司在搬总部前曾多次清洗老人,挖来知名黑马房企的职业经理人,磨合期较为痛苦,企业文化需要彻底重建,人与人之间的信任不足,贪腐问题严重。

在业务发展停滞后,公司现在陷入严重内耗和人事斗争,老板专门成立审计部门抓贪腐,也对一些新请来的职业经理人失去耐心,总裁换过两次,副总裁也换过两拨人了,很多职业经理人没过试用期就离开。

去年把总部搬到上海时公司还充满希望,现在上市梦显得很遥远,眼前的问题是活下去。“目前公司正在寻求被一家30强闽系房企收购,有可能是整体收购,也有可能是项目股权收购。”李丹称。

上市难

即便把规模数据做了上去,忐忑地向港交所递了表,结果很多房企又开始了心累的“排队”,眼看这条队伍越来越长,失效的招股书也越摞越高。

截至2020年5月底,在港交所排队等待的房企有十余家,包括海伦堡、奥山控股、万创国际、三巽控股、港龙地产、大唐地产、鹏润控股、金辉控股、上坤地产、领地控股、实地地产等,安徽的文一地产、成都的合能集团、浙江的祥生地产也传出要赴港上市。

万创国际已经四次IPO失败,海伦堡地产、奥山控股、大唐地产已经两度失利,三巽控股、港龙地产也都经历了一次招股书失效。

招股书大面积失效的情况在内地房企赴港上市的历史上还是头一次。

这些房企又大致可以分为两类,一类是自身核心指标不符合港交所要求,如负债率偏高、盈利能力不足、土储不够等。

另一类则是自身财务指标还不错,但是被地产板块的整体弱势拖累了。

一家目前还在上市排队中的房企内部人士告诉界面新闻记者,房地产企业在港股并不是特别受欢迎,不仅整体估值偏低,就是上市进度也要让位于一些热门行业,比如生物、医药、科技和互联网。受国际环境影响,中概股纷纷重设上市路径,部分企业从美股退市后转投港股,部分中国企业则直接放弃赴美上市来到港股。

“原本以为疫情后及时递表就会被优先处理,结果前面有更多优势行业企业‘插队’,我们只能继续等下去。”上述内部人士称。

原本企业撬动杠杆扩张后,及时上市融资回血,才能形成正向循环,结果这批企业在上市这一步卡壳了,后续的融资便全都跟不上。

而为了进一步优化招股书数据,这些房企还必须硬着头皮继续在土拍市场上厮杀。

这又是一场赌博,今年的去化如果不好、存货增加,将带来巨大的资金压力。

今年进入5月以后,土拍市场持续回温,长三角三线城市土拍又重现超过100%的溢价率。

根据克而瑞地产研究中心,目前土地价格上涨之势显著,高价地的盈利空间进一步收窄。部分房企受疫情影响销售回款又不畅,这些企业的现金流有多紧张可想而知。

没有退路

失败案例的出现并没有阻碍小房企们寻求上市的步伐。

小房企困境的实质是地产金融化、资本化趋势的一步步增强,小房企的融资渠道越来越紧,融资成本飞速上涨,如果不去拥抱资本,就会被活活渴死。

过去几年间,成功搭上资本列车的房企有很多。

据不完全统计,把总部搬到上海的闽系房企有旭辉、阳光城、融信、正荣、禹洲、中骏、三盛等,苏浙系房企有新城、中梁、祥生、中南、弘阳、港龙等,川渝系房企有协信、东原、蓝光等。

这其中不乏被很多小房企视为榜样的成功企业,比如旭辉、中梁、正荣、融信等,一名职业经理人向记者表示,这几家房企的中高层在新来上海的小房企那里非常受欢迎,是挖人首选。

2018年以来中国房地产行业经历了最大的赴港上市潮,至今成功上市的房企已有13家,无论后续发展如何,它们大部分都通过上市提升了国际评级、拓宽了融资渠道,维持资金链保证了自身生存。

如今潮水渐退。2020年前5个月,仅有来自东莞的汇景控股一家房企于1月16日成功挂牌上市,成为2020年首个登陆港交所的房企,从2019年4月首次递交招股说明书算起,时长约为9个月。

短短几年间,风光不再甚至濒临破产的房企也有很多。

2019年,宁波银亿集团的百亿银团贷款未能获批,陷入断贷危机,当年6月正式申请破产重整;2019年,广东颐和地产现金流动性恶化,债券违约,被监管局出函警告,出现断贷危机;2019年,总部位于上海的三盛宏业向员工发行理财产品均未还本付息,高管私自兑付理财转走资金,引爆财务危机,员工讨债、全国项目大面积停滞。

2019年12月,福晟爆发的债务危机将房地产行业的危机感推向高潮。

世茂的入场收购,也让行业出现了难得一见的“大鱼吃大鱼”现象。在福晟扩张最猛的2017年,其新增货值曾排到全国房企第7名,远远超过了销售额的排名,当年新增货值3199亿元。但高位疯狂拿地导致福晟偿债压力巨大,危机全面爆发,地产行业“土储决定论”失灵。

紧随其后,协信也爆发债务危机,被传出和阳光城密切接触商讨收购事宜,今年4月,收购案尘埃落定,协信地产第一大股东变更为了新加坡城市发展有限公司。

疫情之后,泰禾成为又一家出现资金链困难的千亿规模房企,目前正在尝试引入战投。

房地产行业的“头部效应”仍在增加,行业整合愈发频繁。小房企们向后退一步也是悬崖万丈,因此即便知道此刻不是上市的好时机,仍然赶着去排队,资本市场的大门正在缓慢关闭。

留给这类小房企的时间,真的不多了。

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