文｜瑞威资本 朱平

一、宏观环境下的地产基金行业现状

1、整体环境解读

1）房地产基金发生巨大变化：

过去几年经济增速下滑，房地产开发领域，已经从原来的增量时代进入到存量时代，开发建设的利润在不断下降。类似共享办公、商业地产等业态，利润指数整体趋于下滑。同时在城市更新，旧厂改造等热点领域，投资速度和退出路径也出现较多变化；

2）房地产调控政策持续收紧：

房地产调控政策的变化，促使地产基金通过投资房地产开发进入房地产行业的路径越来越窄；

3）私募基金调控政策持续收紧：

资管新规下，基金产品从设立到发行所耗费的时间通常需要两到三个月甚至更久，时间成本至少增加两倍；

4）“新冠疫情”对行业造成巨大冲击：

疫情下，已投产品退出的不确定性在持续增强。同时，疫情对整个经济的波动影响，使得原有的高净值投资人或机构客户趋于保守或出现观望情绪。此外，疫情也降低了房地产在开发、改造等领域的速度。整体而言，疫情对投资影响带来了极大不确定性。

当前，房地产基金的发展或是生存，面临巨大挑战，地产基金必须做出亮点调整：一是需适应监管政策的要求、二是要适应产品的需求。

2、地产基金行业现状解读

整个行业进入结构性调整，呈现更加明显的两极分化

1）从业态上看：一方面，存量资产如商业项目、酒店项目短期出现流动性压力，而共享办公等业态则受创严重，后续需审慎思考在该领域的投资。另一方面，住宅类地产受疫情影响导致需求延后，但仍未消失，一线城市和经济强市的房地产市场价格跌幅较小，回暖速度较快；

2）从主体上看：行业集中度更高。一方面，中小房企资金面出现问题，融资成本上升，风险加剧；另一方面，因头部房企抗周期能力较强，行业资源将进一步向头部房企集中。这种情况下，地产基金精准找到适合的产品与投资对象变得更加重要；

3）从产品结构看：

由于房地产业整体利润收紧，从产品结构来看，股权类投资的空间在不断变窄。如果希望通过一款投资产品就获得较高的股权回报，必须对你所投行业有更精细的认知。

虽然困难诸多，但也由此催生出一些新契机，我认为地产基金依然有很大空间。

二、现状下地产基金的机会与策略

1、地产基金的机会

1）房地产依然是中国的支柱性产业之一，行业本身还有巨大的成长空间：2019年GDP增速6.1%，房地产开发投资增长9.9%。2月以来土拍市场活跃，从3月份的数据来看有9000亿的土地成交，比去年3月份同比增长了300亿。说明房企对地产行业未来走势具有充分信心，也说明这个资产有很大的投资机会，有很大的增值空间；

2）尽管“房住不炒”仍是大基调，但城镇化建设依旧在加速推进。4月9日，国家发改委印发了《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，提出将推进新型城镇化建设，实现1亿非户籍人口在城市落户目标，为全面建成小康社会提供有力支撑。城镇化是一个大的趋势。

从地产基金来讲，我更关注的是中大城市的城市化道路。我们国家城市化大型城市的建设还没有完全完成，发展的空间非常大。

2、地产基金的策略

地产基金要根据宏观形势调整投资策略

1）严选投资领域：

近期公募REITs的推出，预示着资产管理领域的大机会、大空间。虽然目前只是聚焦于基建REITs，但是他对于存量资产价值释放，以及存量资产里巨量的资金的释放都有显著效应，其中有很大机会。

公募基建REITs推出以后，下一步是否意味着商用物业公募REITs的出台哪？如能实现，对地产基金的发展还是有极好的推动；

受疫情影响，预计未来将催生大量不良资产，其中不乏低价、优质的投资机遇。重组相关资产时，能娴熟运用风险、司法等专业技能时，不良资产将产生很大的投资机会；

响应国家城镇化建设的号召，重点参与城镇建设，城市更新类项目。

2）从资产导向往资金导向转变：

传统地产基金选投项目时，通常看重资产价值与资产位置，但随着大环境变化，资金的喜好已经不同，新的思路是根据资金的需求去找资产；

3）更加注重交易主体：

交易对手的信用、专业能力以及控制成本的能力，将变得更为重要。

三、对行业的呼吁与展望

1、金融基础设施建设要跟上，不能陷入一放就乱、一收就死的困境。

公募基金目前已有非常完善的制度，监管层面应当能给予私募基金同等待遇，扶持私募基金行业的健康发展。同时，新兴投资领域类似资产证券化，也需要一套完善的金融基础设施体系；

2、对行业进行分级化管理。

对于资信较好、履约能力较好的地产基金，建议给予一定的政策扶持，在行业内推行分级化管理方法；

3、鼓励更多的专业投资者参与私募基金投资。

根据洪磊会长2018年12月的报告，在我国私募基金的资金来源中，高净值个人资金占比17.1%，机构资金占比82.9%；其中，工商企业资金占比达38.0%，各类资管计划资金占比34.1%，保险资金占比2.8%，养老金、社会公益基金、大学基金等长期资金占比仅有0.3%。

形成鲜明对比的是，在美国私募基金的资金来源中，有40%来自于养老金和社会捐赠资金。从成熟市场历史经验看，这些资金投向私募基金是没有问题的，长期来看效果很好。