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短债压顶风险高,大唐地产再度“突击”降负债冲上市

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短债压顶风险高,大唐地产再度“突击”降负债冲上市

这家厦门前女首富黄晞实控的房企高度依赖民生银行贷款和信托融资。

记者 | 马一凡

港交所对内地中小房企IPO的态度正处于纠结之中,这使得一大批房企的赴港上市进程徘徊不前,尤其是那些净负债率偏高、企业稳定性差的房企。

在上一份招股书期满失效三天后,大唐集团控股有限公司(以下简称大唐地产)再次向港交所递表,并更新了部分数据。

相较上一份招股书,大唐地产在净负债率、土储等指标上又做了优化,但是借款总额仍在上涨,短债压顶的情况更严重了。

在去年披露的数据中,大唐地产一度高达1087.9%的净资产负债率令人震惊,尽管到2019年上半年其净负债率降至185.6%,但仍处于危险高位。

而且上一份招股书中的综合权益变动表显示,为了做低超过1000%的净负债率,大唐地产玩了一手股东注资增加权益——2018年-2019年其总权益不断受到公司股东注资和非控股权益注资,总计达到了6.54亿元。

在最新的招股书中,大唐地产将经营数据从截至2019年9月30日更新为截至2020年2月29日。

其中披露,截至2019年12月30日,其净负债比率进一步降低至119.2%,相比2019年中期又降低了约66个百分点。

尽管大唐地产的净负债率看上降低了,但是它的借款实质并没有降。去年中期大唐地产借款总额是76亿元,截至去年末增长到79.27亿元。

大唐地产招股书中给出了其净负债比率计算公式——长期及短期计息银行及其他借款的总和减去现金及银行存款,再除以权益总额,乘以100%。

既然分子中的借款总额不降反涨,大唐地产又是如何再一次实现净负债率数据的大幅优化?

除了在手现金小幅增加之外,这一次,大唐地产净负债率大幅降低的奥妙仍在“分母”权益总额里,相比上一份招股书披露的2019年中期权益总额22.9亿元,大唐地产2019年年末的权益总额又升高了7.9亿元,达到30.84亿元。根据综合权益变动表,仅2019年公司股东注资了2.66亿元,非控股权益注资了3.08亿元。

不断注资导致了大唐地产的股本回报率逐年大跌。招股书披露,其股本回报率由2017年的98%降至2018年的67.1%,并于2019年12月31日进一步下降至33.3%。

截至2019年年末,大唐地产一年内到期借款24.32亿元、一至两年内到期借款31.51亿元,而年末现金及现金等价物为22.14亿元,显然无法覆盖短期借款。

招股书中表示,大唐地产维持大量借款以为经营提供资金。其中,借款总额中的三成都来自于中国民生银行。

招股书披露,大唐地产的关联方福信集团,是中国民生银行的股东。截至2019年12月31日,大唐地产于中国民生银行尚未偿还的本金结余总额达到25.06亿元人民币,占到截至同日借款总额的32.3%。而这笔贷款则有大唐地产执行董事吴迪提供个人担保,吴迪同时也是福信集团提名的中国民生银行董事。

据了解,大唐地产的实控人黄晞及董事长吴迪同为福信集团大股东,分别持有福信集团51.03%、11.74%股权。

公开资料显示,福信集团是民生银行、兴业银行等多家金融机构的股东。民生银行自2000年底上市后,黄晞开始出现在胡润富豪榜上,曾有厦门女首富之称。2005年,黄晞以8亿元财富排在胡润富豪榜金融富豪第9位,2007年后胡润富豪榜上“黄曦家族”取代黄晞作为福信集团的代表,2019年“黄曦家族”以95亿财富位列胡润百富榜第427位。

招股书还显示,大唐地产有总计金额达28.86亿元的7笔信托融资尚未履行,到期日在2020年至2021年间。未偿还信托融资金额占总借款比重为36.4%,这一数据和上一份招股书中的33.8%差不多。

尽管短债压顶,大唐地产没有放慢扩储的步伐,于2020年2月之后又陆续斥资34.4亿元在江苏南通、浙江台州等城市拿下了逾30万平方米地块。

由此可见,大唐地产仍在努力想要讲好一个小房企攻城略地、逆势扩张的资本故事。在去年递交招股书前夕,大唐地产就曾在约6个月的时间里,一举拿下16幅地块,共花了40.2亿元。

招股书披露,截至2020年2月29日,其开发中物业及持作未来开发物业总建筑面积分别为560万平方米及270万平方米。

2019年,大唐地产曾提出“今年500亿,3年1000亿+,进入全国房企50强”,不过招股书中大唐地产没有明确给出近年来的销售额。

根据相关榜单统计,2016年-2018年期间,大唐地产在撬动杠杆后,销售规模曾有大幅跃升,流量销售金额从86.1亿元升至308.6亿元,从2019年起,受到市场大环境影响,逐渐增长乏力。

在亿翰智库榜单中,大唐地产2019年的全年销售310.0亿元,排名86位;在克而瑞榜单中,大唐地产全口径销售金额为339.5亿元,排名第81。综合对比2018年的销售额数据,增速已大幅减缓,距离千亿目标差距很大。

算上2008年那次筹备上市,这已经是大唐地产第三次冲击IPO了。

12年前意图上市的大唐地产遭遇资金链断裂后,命运彻底扭转,2009年被福信集团收购,福信集团董事、控股股东黄晞成为大唐地产实控人。

这次,大唐地产选择的时机也不佳,除了它之外,还有约10家房企在共同排队等待,部分房企已经招股书失效2-3次。

“一直以来,港交所其实都比较偏爱房地产类股票,鼓励房地产类股票上市是港交所的特点。另一方面,港交所对于内地中小房企持纠结态度,毕竟中小房企问题多,上市审核因此更加严格,这是一个比较矛盾的心态。”盘古智库高级研究员江瀚表示。

一家正在经历IPO排队的房企内部人士告诉界面新闻记者,港交所确实曾表示疫情后将有快速通道处理一些房企的上市审批,但目前来看仍然耗时较长,需要耐心等待。

上述人士表示,等到连招股书都失效,对房企来说是相当麻烦的事情,需要重新审计、提交更新的财务数据,还要另外花上一大笔钱。

盘古智库高级研究员江瀚表示,目前港交所的顾虑还是聚焦在中小房企的盈利能力、信息披露能力和企业的稳定性方面。

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短债压顶风险高,大唐地产再度“突击”降负债冲上市

这家厦门前女首富黄晞实控的房企高度依赖民生银行贷款和信托融资。

记者 | 马一凡

港交所对内地中小房企IPO的态度正处于纠结之中,这使得一大批房企的赴港上市进程徘徊不前,尤其是那些净负债率偏高、企业稳定性差的房企。

在上一份招股书期满失效三天后,大唐集团控股有限公司(以下简称大唐地产)再次向港交所递表,并更新了部分数据。

相较上一份招股书,大唐地产在净负债率、土储等指标上又做了优化,但是借款总额仍在上涨,短债压顶的情况更严重了。

在去年披露的数据中,大唐地产一度高达1087.9%的净资产负债率令人震惊,尽管到2019年上半年其净负债率降至185.6%,但仍处于危险高位。

而且上一份招股书中的综合权益变动表显示,为了做低超过1000%的净负债率,大唐地产玩了一手股东注资增加权益——2018年-2019年其总权益不断受到公司股东注资和非控股权益注资,总计达到了6.54亿元。

在最新的招股书中,大唐地产将经营数据从截至2019年9月30日更新为截至2020年2月29日。

其中披露,截至2019年12月30日,其净负债比率进一步降低至119.2%,相比2019年中期又降低了约66个百分点。

尽管大唐地产的净负债率看上降低了,但是它的借款实质并没有降。去年中期大唐地产借款总额是76亿元,截至去年末增长到79.27亿元。

大唐地产招股书中给出了其净负债比率计算公式——长期及短期计息银行及其他借款的总和减去现金及银行存款,再除以权益总额,乘以100%。

既然分子中的借款总额不降反涨,大唐地产又是如何再一次实现净负债率数据的大幅优化?

除了在手现金小幅增加之外,这一次,大唐地产净负债率大幅降低的奥妙仍在“分母”权益总额里,相比上一份招股书披露的2019年中期权益总额22.9亿元,大唐地产2019年年末的权益总额又升高了7.9亿元,达到30.84亿元。根据综合权益变动表,仅2019年公司股东注资了2.66亿元,非控股权益注资了3.08亿元。

不断注资导致了大唐地产的股本回报率逐年大跌。招股书披露,其股本回报率由2017年的98%降至2018年的67.1%,并于2019年12月31日进一步下降至33.3%。

截至2019年年末,大唐地产一年内到期借款24.32亿元、一至两年内到期借款31.51亿元,而年末现金及现金等价物为22.14亿元,显然无法覆盖短期借款。

招股书中表示,大唐地产维持大量借款以为经营提供资金。其中,借款总额中的三成都来自于中国民生银行。

招股书披露,大唐地产的关联方福信集团,是中国民生银行的股东。截至2019年12月31日,大唐地产于中国民生银行尚未偿还的本金结余总额达到25.06亿元人民币,占到截至同日借款总额的32.3%。而这笔贷款则有大唐地产执行董事吴迪提供个人担保,吴迪同时也是福信集团提名的中国民生银行董事。

据了解,大唐地产的实控人黄晞及董事长吴迪同为福信集团大股东,分别持有福信集团51.03%、11.74%股权。

公开资料显示,福信集团是民生银行、兴业银行等多家金融机构的股东。民生银行自2000年底上市后,黄晞开始出现在胡润富豪榜上,曾有厦门女首富之称。2005年,黄晞以8亿元财富排在胡润富豪榜金融富豪第9位,2007年后胡润富豪榜上“黄曦家族”取代黄晞作为福信集团的代表,2019年“黄曦家族”以95亿财富位列胡润百富榜第427位。

招股书还显示,大唐地产有总计金额达28.86亿元的7笔信托融资尚未履行,到期日在2020年至2021年间。未偿还信托融资金额占总借款比重为36.4%,这一数据和上一份招股书中的33.8%差不多。

尽管短债压顶,大唐地产没有放慢扩储的步伐,于2020年2月之后又陆续斥资34.4亿元在江苏南通、浙江台州等城市拿下了逾30万平方米地块。

由此可见,大唐地产仍在努力想要讲好一个小房企攻城略地、逆势扩张的资本故事。在去年递交招股书前夕,大唐地产就曾在约6个月的时间里,一举拿下16幅地块,共花了40.2亿元。

招股书披露,截至2020年2月29日,其开发中物业及持作未来开发物业总建筑面积分别为560万平方米及270万平方米。

2019年,大唐地产曾提出“今年500亿,3年1000亿+,进入全国房企50强”,不过招股书中大唐地产没有明确给出近年来的销售额。

根据相关榜单统计,2016年-2018年期间,大唐地产在撬动杠杆后,销售规模曾有大幅跃升,流量销售金额从86.1亿元升至308.6亿元,从2019年起,受到市场大环境影响,逐渐增长乏力。

在亿翰智库榜单中,大唐地产2019年的全年销售310.0亿元,排名86位;在克而瑞榜单中,大唐地产全口径销售金额为339.5亿元,排名第81。综合对比2018年的销售额数据,增速已大幅减缓,距离千亿目标差距很大。

算上2008年那次筹备上市,这已经是大唐地产第三次冲击IPO了。

12年前意图上市的大唐地产遭遇资金链断裂后,命运彻底扭转,2009年被福信集团收购,福信集团董事、控股股东黄晞成为大唐地产实控人。

这次,大唐地产选择的时机也不佳,除了它之外,还有约10家房企在共同排队等待,部分房企已经招股书失效2-3次。

“一直以来,港交所其实都比较偏爱房地产类股票,鼓励房地产类股票上市是港交所的特点。另一方面,港交所对于内地中小房企持纠结态度,毕竟中小房企问题多,上市审核因此更加严格,这是一个比较矛盾的心态。”盘古智库高级研究员江瀚表示。

一家正在经历IPO排队的房企内部人士告诉界面新闻记者,港交所确实曾表示疫情后将有快速通道处理一些房企的上市审批,但目前来看仍然耗时较长,需要耐心等待。

上述人士表示,等到连招股书都失效,对房企来说是相当麻烦的事情,需要重新审计、提交更新的财务数据,还要另外花上一大笔钱。

盘古智库高级研究员江瀚表示,目前港交所的顾虑还是聚焦在中小房企的盈利能力、信息披露能力和企业的稳定性方面。

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