文 | 观点地产网 詹兴晶

最近的土地市场很热。

疫情防控得到巩固之后，部分房企开始大规模拿地，土地市场成交规模快速回升，溢价率指标也逐渐上行，4月成交溢价率已涨至15%以上，创下年内新高。

究竟哪些因素在背后推动，造就了当下土拍热度？

土地供应增长超100%，房企拿地意愿转强

5月19日下午，合生创展接连拿下北京分钟寺L-39和L-41宅地，总成交价107.4亿元，赚足市场眼球。

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而此前几天，龙光也在深圳以最高限价115.97亿元+配建4.08万平方米人才住房的代价，竞得前海一宗居住用地，该地也成为了2020年内第三宗成交价格破百亿的地块。

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据wind监测的100个重点城市数据显示，4月百城成交土地数量1193宗，成交土地建面11283万平方米，较3月有明显提升。

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在月度成交总价和溢价率上，4月成交总价4336亿元，环比增加136.79%；平均溢价率15.78%，为今年4个月内最高。

显然，无论是大宗地块成交价格还是多个城市的成交土地数量、溢价率等方面，都体现出了当下土地市场的热度。此前部分受疫情影响减少拿地的房企，也开始按下购地的启动键。

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例如万科4月新增10个土地项目，新增土地建筑面积404.4万平方米，单月新增建面占前4月新增建面总和的48.8%；其他房企如中海、碧桂园、龙湖等在4月的拿地节奏也明显加快，甚至连鲜少拿地的富力地产4月也分别在兰州、太原拿下4宗地块，新增土地建面123.8万平方米。

土地成交量的骤增，跟市场供应加大正相关。

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自疫情好转以来，3月土地供应显著增加。Wind数据显示，百城3月供应土地数量1514宗，环比增加147%，供应土地建面14479万平方米，环比增加150%。3月供应剧增的地块，部分于4月出让，造成4月土地成交量增加。

疫情对企业乃至整个中国经济造成严重影响，减少企业税收和增加补贴支出使得政府面临财政压力。因而在疫情好转后，增加土地供应量和土地出让收入属于预期范围。

另一方面，考虑到房企的资金压力，大部分地方政府还放宽了一些土地出让条件，其中重要的一条是允许延期缴纳土地出让金。

例如深圳住建部4月中旬颁发的通知文件里提到，对于符合条件且土地价款缴款截止时间在2020年1月23日至2020年6月22日的项目，用地单位未在约定或规定的期限缴交土地价款的，不作为违约行为，不计收利息和滞纳金，土地价款按原约定执行并可延期至2020年6月22日前缴交。

百亿地市追逐 “最佳拍档”险资入局

除了趋向宽松的土地出让条件之外，重点城市推出的优质地块，也是当下房企抢地的重要原因。

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以深圳市为例，过往几年深圳宅地供应寥寥无几，2014年和2017年住宅用地成交数量仅为1宗和2宗。由于供应稀少，深圳每一宗具备一定区位优势的宅地都会遭到房企激烈抢拍。

5月15日，位于深圳前湾片区十开发单元03街坊地块拍卖，这无疑是一宗优质稀缺住宅地块。该地块是深圳前海挂出的第二宗限价宅地，起价79.98亿元，最高限价115.97亿元。地块竞价几轮便达到最高限价，最终在龙光在与佳兆业+世茂联合体角逐中胜出，以115.97亿元+配建4.08万平人才住房的代价竞得。

作为大湾区内重点房企，龙光过去5年在深圳拿了四宗高价项目，并都转化为不错的销售业绩。但随着项目不断去化，截至2019年底龙光在深圳的土储仅有114万平方米，占总土储的3.1%。出于补充土储的需要，龙光对深圳前海宅地无疑抱有巨大的竞买决心和充足预算。

以115.97亿元拍下心仪地块之后，龙光对外界发声：“成交价格合理，符合公司预期。”

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除了龙光之外，近期另一家在土拍市场异常活跃的房企是合生创展。5月9日以及17日，合生创展接连拿下北京丰台区分钟寺L-24、L-26、L-39及L-41四宗地块，总建面25.1万平方米，累计耗资高达179.6亿元，超过万科今年前4月的总拿地金额。

由于此前出台的相关政策，北京四环内住宅类项目用地变得稀缺。而4宗分钟寺地块位于北京东三环，且为纯商品房用地，自然会引来房企争抢。

年销售仅约200亿的合生，十天内豪掷近180亿拿地，显示出对于上述地块的志在必得。

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为了顺利地竞得地块，合生创展引入险资方。合生创展三次拿地的对应竞得公司分别为合宏达盛、合昕辰锐、合盈锐恒，三家公司分别由宁波诚车和合富汇华各自持股70%、30%。后者为合生创展全资附属公司。

宁波诚车原本为中诚资本旗下资管公司，中诚资本背后大股东为中国人民保险公司。但在5月8日，即合生创展首次出手拿地前一天，中诚资本发生合伙人变更，合生创展旗下控股公司锐宇投资进驻。

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这说明合生创展5月大规模拿地背后，出现了险资身影。事实上，在疫情等因素带来的利率下行周期中，房企低估值、业绩稳定等特色对于保险等长期资金的吸引力提升，地产股长线投资价值凸显，险资与房企合作、注入资金的事例增多。

对于房企来讲，险资流入意味着更多低成本的资金来源和融资渠道，这将成为房企拿地的一大资金保障。

此外，随着复工复产有序推进，房企销售逐渐回暖。

据观点指数统计，5月TOP100房企录得总销售额为10927.2亿元，同比增长16.9%，较4月增速扩大22.7个百分点，实现了单月销售同比增速回正。全国范围内疫情防控逐渐得到巩固后，房企判断市场会逐渐企稳，对于未来的经营预期逐渐向好，拿地意愿更强。

另一方面，由于现阶段土地供应数量增多，房企地块投资选择也会相应增多，而优质地块无疑成为房企着重狩猎的对象，区位较差的地块将无人问津，地块溢价成交与流拍现象并行。