10月末，北京突然出现一则五环内独栋别墅项目发售的消息。在北京豪宅频现的时期，为何在城区冒出一个别墅项目，而且还是包含独栋别墅在内的纯别墅社区，其身份和由来引发业界和购房者关注。

11月10日，按照该别墅项目发售消息中的地址，记者来到了位于东长安街沿线北侧，地铁八通线高碑店站附近的该别墅项目。该项目名为长安府，小区靠近朝阳区兴隆公园，交通条件和周边环境均十分优越。

记者在项目现场看到，项目南门的一条小径上，高高的围墙被白色的铁皮包围，黑色的画布上，长安府三个大字格外显眼，围墙内则是另一番景象，十几栋三层独栋别墅拔地而起，部分已经建成，黄色的外墙和红色的圆顶造型尽显法式风情；另一部分主体框架已经完成，正在进行外墙修建。

围墙外散落着一些老旧别墅，多数有公司租用办公，一部分为居民居住。西墙外一栋别墅的居民表示，原来这里都是同一个项目，名为兴隆湖景，被围上的部分正在进行拆除改建工程，即长安府项目。

原来，从1993年启动开发以来，兴隆湖景项目一直纠纷不断，项目别墅产权几经更替，原开发商北京兴隆公园有限公司、北京鸿泰投资管理有限公司、北京首创资产管理有限公司和北京鑫农源房地产开发有限公司之间产权纠葛一直持续至今年。

中国房地产报记者调查了解到，在国家早就不批独栋别墅用地的情况下，突然现身市场销售的长安府项目为开发商北京鑫农源房地产开发有限公司通过收购原兴隆湖景42栋别墅重新改造而成。

长安府前传

三家公司十年纠纷

兴隆湖景项目的开发商为北京兴隆公园有限公司（简称“兴隆公司”），股东为香港加力置业有限公司和朝阳区高碑店乡农工商总公司。1993年，兴隆公司获得了北京市朝阳区高碑店开发建设兴隆湖景别墅工程许可，随后项目开始启动。

1997年，兴隆湖景项目建成并开始对外销售，整个项目由70栋别墅、4栋公寓楼及综合楼组成，总占地面积249750平方米，总建筑面积12万平方米，除了一部分出售给零散的业主外，其中有大约29栋别墅和综合楼为鸿泰公司所有。

在29栋别墅转让给鑫农源公司之前，由于鸿泰公司在农业银行和光大银行等金融机构违约，首创公司替鸿泰公司偿还了这些债务，同时获得了鸿泰持有的26栋别墅所有权。另外3栋别墅存在产权纠纷和被法院查封的情况，而所有人仍是鸿泰公司。

2005年4月份，鸿泰公司计划把全部29栋别墅出售给鑫农源公司，作为其中26栋别墅实际所有人，首创公司同意了这一方案，随后，三方签署了相关转让协议，把全部29栋别墅转让给鑫农源公司。

其中首创拥有的26栋总建筑面积11230.2平方米，鸿泰公司所属3栋别墅总建筑面积为1315.41平方米，总转让价格为10036.488万元。按照三方约定，鑫农源公司必须于2005年4月26日前支付首创900万元，于2005年5月10日前支付给法院3600万元，以解封被封的部分别墅，鸿泰和首创负责清退租户，鑫农源公司取得过户受理后，再分期向首创和鸿泰支付剩余款项。

2006年8月份，鑫农源公司按照约定支付完前期款项后，获得了26栋别墅所有权，不过，其中两栋别墅出现纠纷，鸿泰公司于2000年把这两栋别墅出租给个人马玉良，2003年又变更为美好生活经纪公司，租期长达19年，而且租金已经全部付清，由此双方产生纠纷。

另外，26栋交付面积与协议面积有较大出入，首创和鸿泰需要支付相关赔偿责任，另外3栋别墅登记在个人名下，并不属于鸿泰或者首创，出现了无法过户的现象。由此，三方进行长达7年的司法诉讼，并一度把官司打到最高法院。

2015年5月14日，最高人民法院终审判决，29栋别墅其中3栋转让条款无效，首创和鸿泰赔偿鑫农源1000万元违约金，鑫农源支付剩余款项，鑫农源获得26栋别墅所有权，数年纠纷暂时告一段落。

结案后，鑫农源公司即开始酝酿长安府项目。在这前后，鑫农源又从其他业主手中收购了相关别墅，共计42栋。总占地面积为46138.14平方米，总建筑面积为27344.84平方米。此外，原兴隆湖景项目还有20多栋别墅未被收购，现为其他业主所有。

“京城第一别墅”身世坎坷 五环内建独栋资格存疑

长安府在建项目工地南门（中房报记者田国宝/ 摄）

“重建”独栋可售存疑

这些被收购过来的42栋别墅构成了目前的长安府项目，一位销售人员告诉中国房地产报记者，项目属于改建工程，在原来项目基础上“重建”。

长安府项目共分为5个区域，其中1区11栋别墅已建成，2区6栋别墅主体框架已经形成，还在施工中，其他三个区少部分已经拆迁完成，大部分还保持着原兴隆湖景老别墅风貌。

改建后的长安府项目全部为独栋别墅，分3种户型，面积分别为593平方米、653平方米和1409平方米，销售价格大约为每平方米10万元到13万元，目前已经有不超过5栋别墅缴纳订金、意向金和全款。

该销售人员表示，如果现在缴纳全款可参加“双11”活动，优惠近千万元总房款，由于是老项目，新业主不需要缴纳相关税费，而且可以立即办理产权证明。长安府被称为北京市区内唯一一个在售独栋别墅项目。

由于长安府为改建项目，并不涉及预售许可证等新项目所需的手续，只要把产权过继给新的购买者即可，由于该项目为10年之久的老项目，意味着产权年限的减少。长安府销售人员也表示购买者产权会减去原来的年限。

按照《城乡规划法》等相关法律、法规规定，对于未经批准的违法建筑处理主要有罚款、限期拆除和没收三种方式。对于可以采取改正措施消除对规划实施影响的违法建筑，处建设工程造价5%以上10%以下的罚款；无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建筑，限期拆除；对于占用公共空间、不按批准图纸施工的违法建筑、擅自改建和加建的建筑等行为采取没收处罚。

就该项目改建是否合规等相关问题，记者致电北京市规划委朝阳分局，一位工作人员告诉中国房地产报记者，改扩建项目办理的手续与新建项目相同，需要办理用地规划许可证和建设工程规划许可证，且相关证件都可以在市规划委网站查询。

虽然长安府已开始动工，部分已经接近重建完成。中国房地产报记者查询北京市住建委公布的相关施工审批手续中，涉及长安府项目或鑫农源公司的只有一个2012年7月关于40幢、42幢、43幢、47幢外立面装修工程施工许可证，此外，记者并未查到其他相关施工许可。

此外，中国房地产报记者调查了解到，长安府项目42栋别墅有两栋别墅土地证在鑫农源名下，分别为2014年7月8日取得57幢374.3平方米土地和2015年10月8日取得63幢628.72平方米土地。记者并未查到其他别墅的土地使用证。

11月11日，中国房地产报记者就上述事宜采访鑫农源的大股东永新华控股有限公司，该公司一位工作人员表示，公司相关负责人将通过电话接受采访，但截至发稿前，记者并未收到相关回复。

据一位规划部门的人士介绍，对于该类重建项目，由于政策实施弹性空间较大，主要看当地主管部门的认定。如果确实是违建，可处以罚款，由于目前项目所有者和违法实施者是企业，不会影响到购买者的利益和未来继续销售；如果一旦认定为不可消除影响的违规建筑，则会涉及拆迁或者没收，这会涉及购买者的利益，“如果是这家公司卖给了其他人，需要把钱退还给购买者。”