文 | 丸子君

最近，多个楼盘待入市，让西丽片区再度吸引了全城目光。

据统计，目前西丽有7个新盘在建，包括远洋天著华府、深铁阅山境花园、丹华公馆、玖裕茗院、汇城茗院和汉园茗院。

除了待入市楼盘较多外，房价也是西丽值得关注的原因。

在如今南山二手房均价突破10万元/平方米的情况下，西丽的均价还停留在“7字头”，是妥妥的洼地。

不过，最近开放营销中心的远洋天著华府，可能要卖到“9字头”。你觉得这个价格值得吗？

抱着“值不值”的心态，丸子君和朋友一起去看了看这个新盘，也顺便考察了一下西丽的环境。

01

7栋高层，4栋回迁房

远洋天著华府位于丽山路和留仙大道交汇处的西北侧，与5号线大学城站仅隔着留仙大道，步行时间在5分钟内，基本出站就能看到远洋天著的两栋写字楼。

留仙大道车流量不少，不过待地铁站的所有出入口都开放后，坐地铁将不用过马路。

远洋天著华府在众冠时代广场北侧，与广场同属于红花岭工业区北区旧改项目，占地约16万平方米，总建面123万平方米。其中，众冠时代广场为项目一期，远洋天著华府为二期。

据了解，整个红花岭工业园区由众冠股份于上世纪90年代兴建而成，分为北区、南区和西区。

如今即将全部入市的北区旧改项目，由远洋集团代建。

目前，北区的众冠时代广场已建成场已建成，商业为益田假日里，另有酒店、写字楼及商务公寓；远洋天著华府则仍在建设中，已出地面十余层。

在益田假日里一楼，设置了远洋天著华府的展台。

据销售人员介绍，远洋天著华府总占地面积3.8万平方米，总建面约44万平方米，包含7栋高层住宅、4栋低层别墅和一所幼儿园，被一条市政道路分割成东地块和西地块。

值得注意的是，东地块的4栋高层均为回迁房，剩余的别墅，以及西地块的3栋高层住宅为可售商品房。

这不禁让丸子君和朋友都有些疑惑：别墅和回迁房放在一起的设计，真的科学吗？

而且，小区的泳池和会所都在东地块，那西地块的业主们要享受这些配套岂不是有些麻烦？

销售表示，东地块的视线会被众冠时代广场的高层写字楼所遮挡，而西地块周边为待建地块、低层工业园和大沙河，视野较开阔，所以用于建设可售商品房。

目前，项目推售的为西地块的3栋A、B、C座三栋高层住宅，共1540户。

其中，A座和B座高46层，3梯5户；C座为42层，3梯4户。

从户型来看，项目主推98-162平方米的3-4房，105平方米的户型甚至也可以做到4房，不过其中一个房间是由阳台改建而成的，或有违规风险。

此外，项目地下两层及一楼为停车场，车位比1:0.9；车位数量较少。

项目一楼为底商，二楼为占地1.3万平方米的小区花园，有连廊连通东西地块，东地块带有游泳池、健身房等配套。

丸子君6月3日去踩盘时，项目还没开放样板间，而销售也未介绍什么时候会开放样板间。

02

片区面貌落后，未来发展看好

目前，项目周边分布着不少工业区，如项目南面的众冠红花岭工业区南区、大园工业区、九祥岭工业园等；项目东边为城中村平山村，可见未来片区面貌仍待改善。

丸子君现场观察发现，众冠红花岭工业区南区已完全清空，现在只用来做临时停车场，但未见清拆的迹象。

不过，若就自然资源来看，西丽片区称得上山清水秀。

如远洋天著华府，其东边为大沙河，南面为面积庞大的塘朗山公园，西丽水库、深圳野生动物园、西丽高尔夫乡村俱乐部等，均在项目10分钟车程内。

但山高水阔的特点，在一定程度上也阻碍过西丽的发展。

作为南山八个街道之一，这里却缺乏南山的科创气息，反而形成了工业为主的经济模式，甚至还有保留了不少农业企业。

“你们也一直觉得西丽是关外吧？很多人都这么觉得。”销售人员在介绍片区情况时曾这样对丸子君说。

不过，或许因为山清水秀和待开发的原因，西丽也成了深圳17个重点开发的片区之一。

产业上确定打造留仙洞总部基地，引进大疆创新、传音手机、乐普医疗等企业；

交通上规划建设西丽高铁站，计划建成融合高速铁路、城际铁路、地铁等多功能的大型综合性交通枢纽；

科教上设立深圳大学城，引进上海交通大学、中国科学院大学、北京大学等一系列名校在此设立深圳校区；

……

若这些规划逐一落地实施，西丽未来的发展或可能实现“弯道超车”，从不受看好，变成发展前沿地带。

03

房价已“补平”，去化却一般

在未来规划看好的情况下，西丽的楼市情况又怎样呢？

从链家数据来看，西丽均价约7.9万元/平方米。片区在售房源不算多，但带看和成交情况较为活跃，不少房源成交周期在1个月，甚至1周以内。

房价方面也在平稳上升，相比2019年6月，涨幅在17.9%左右，波动较小。

那新房的情况又如何呢？

去年7月，酝酿近2年的京基御景峯入市，主推111-155平方米的3-4房，均价8.08万元/平方米，开盘去化仅4成。

而其产权70年的公寓产品也被曝去化情况不佳，至今在朋友圈依然有中介在叫卖。

事实上，当时周边二手房价仅6.8万元/平方米，京基御景峯则卖出“8字头”的价格，或是项目遇冷的原因。

同样的还有金众麒麟公馆。

项目于去年10月入市，推出854套100-177平方米二到三房，均价8.2万元/平方米，首日成交307套，去化约35%。

当时西丽的房价也仍在6.9万元/平方米左右。

由此可见，即便有规划加持，在产业未成形、配套未完善之前，房价先起来的模式，仍难为购房者所接受。

那么，销售透露定价将在9万元/平方米上下的远洋天著华府，是否能获得不同的待遇呢？