文 | 单烁

据界面山东不完全统计，今年截至目前，西海岸中德生态园片区共迎来过两次摘地，共出让土地6宗共计14.62万方；而龙湖则摘得了其中11.26万方土地，占比约77%。

而如果将时间跨度放得更长则可以发现，近两年的时间里，龙湖几乎凭一己之力包揽了西海岸中德生态园周边的所有地块。显然，龙湖正在发挥自身在某些方面的特殊实力，试图在这所“中德生态园”周边打造一个全新的“龙湖生态圈”。

中德生态园周边，两年摘得97%挂牌土地

自2019年起，龙湖就开始在中德生态园周边疯狂拿地。据界面山东不完全统计，自2019年至今，中德生态园片区挂牌出让土地24宗，共计总建面97.7万方，总出让金额31.33亿元。而其中，有18宗地都被龙湖摘得，共计建面94.19万方，总斥资达30.11亿元，所占比例超过97%。

2019年2月2日，龙湖摘得位于西海岸中德生态园里编号HD2019-3001号、3002号、3003号、3004号、3005号的5幅宅地，总价约3.7亿元，总规划建面约11.62万平，最高成交楼板价3577元/㎡。据土拍文件地块将用于建设中德未来城项目。

2019年5月7日，龙湖竞得中德生态园5宗地块，总价2.39亿元，总占地4.55万平，总建筑面积7.41万平，折合楼板价3226元/平。

2019年6月2日，青岛锦昊睿达置业有限公司（龙湖占股80%、澳柯玛占股20%）竞得位于辛安板块澳柯玛工业园以北的HD2019-3067号商住地成交，总价12.3亿元，总建面27.73万㎡，成交楼板价4498元/㎡。

2019年10月21日，龙湖竞得中德生态园南部HD2019-3188号商业、住宅用地，总建面18.63万㎡，容积率6.5，其中商住比为4:1，成交楼板价1820元/㎡；该地块包含建面3.73万㎡地块用于建设租赁型人才公寓。该宗地竞得人须与青岛国际经济合作区管委签订《国际经济合作区项目开发建议书》。

2020年3月12日，位于西海岸新区的编号3003至3006号的4宗土地最终被青岛龙泰晟德置业有限公司（青岛龙湖）以3.67亿元竞得，总建面11.26万㎡，最高成交楼板价3697元/㎡。根据土拍文件要求，竞得人、暂定竞得人须与青岛国际经济合作区管委签订《国际经济合作区项目开发建议书》。

重仓中德生态园的三大原因

中德生态园最初启动于2011年，园区位于胶州湾西岸，青岛经济技术开发区北部，北侧近邻环湾高速，基地北侧为北部产业新城，南侧为国际生态智慧城。

而中德生态园的定位，则是按照开拓创新、生态优先、产业对接、集约建设、合作共赢的原则，高点定位，科学谋划，力争用5至10年的时间，建成国际一流水平的生态智能区和生态文明示范区。

而龙湖两年间如此大手笔重仓中德生态园周边，显然首先是认可这个园区整个未来的发展前景。据官方资料，在西海岸十大功能区中，中德生态园围绕“田园环境、绿色发展、美好生活”的发展愿景，达到年均增速达到10%以上；德国西门子、大陆等7家世界500强企业落户，签约德国隐形冠军企业16家，实现“德国质量、青岛生产、世界市场”，成为西海岸备受关注的地区之一。

根据土拍文件，龙湖在2019年2月2日拍下的地块，将用作中德未来城项目的打造。据悉，中德未来城位于中德生态园团结路以南区域，项目总投资约270亿元，规划用地面积约6平方公里，重点开发区域约3平方公里。为全面落实做好中德未来城的规划设计，打造具有中德生态园特色的城市2.0版，中德生态园管委委托同济大学、青岛城市规划设计研究院开展了未来城的概念规划、城市设计、控规修编工作。

其次，目前中德生态园周边还处于发展中的阶段，拿地相较于其他片区相对便宜，这也成为龙湖能够在此大量拿地的原因之一。

最后，龙湖能够顺利重仓中德生态园，也或与其自有的被动房特色技术有关。

从中德产业园周边土地的出让条件来看，所涉及地块大多都要求乙方或其股东企业有被动房(Passive House)项目建设经验，即投资或其实际控股项目已取得德国被动房研究所（PassiveHouse Institute 简称“PHI”)认证；乙方或其股东企业有德国可持续建筑建设经验。

而龙湖作为国内较早布局“被动房”的房企，在2017年年报中便已公告，在河北高碑店开展百万平方米的被动房项目，建设世界最大体量的被动房社区。目前，龙湖集团与奥润顺达集团合作开发的高碑店·列车新城项目，入选了“十三五”国家重点研发计划项目“近零能耗建筑技术体系及关键技术开发”签约示范项目。该项目还在今年3月举行的第22届世界被动房大会上，获得了PHI（德国被动房研究院）区域认证。

不过，拿地体量虽多，但目前龙湖在中德生态园旁边只有一个龙湖光年项目在售，主要为113-119平小高层和140-180㎡叠拼别墅产品。

困难：人气的劣势与竞品的竞逐

从2019年至今的拿地布局来看，西海岸特别是中德生态园片区已经成为龙湖的主战场，但值得注意的是，中德生态园虽然地价相对较低，但地处偏僻，人气不足。因此如何通过双招商引、商业布局等系列方式将此片区的整体活力激活，或将成为接下来龙湖在此攻坚的重点。

当然龙湖在这里也没有机会“一枝独秀”。首先中德生态园的“老东家”青岛中德就没有轻易放过这个打造产城融合新综合体的好机会。目前，项目周边的中德绿色公园已经进入清盘阶段，双拼别墅面积约335㎡，联排别墅面积约200㎡，赠送负一层，院子等，价格均价20000-26000元/㎡。花园洋房均价约16500元/㎡，户型建面约150㎡，预计今年底将精装交付。

另外，中英创新产业园也有公寓即将开售，规划有平层及loft，面积区间约为70-250㎡；周边弗莱德建公元也在售精装小高层和高层，户型包含面积135㎡套三、155㎡套四，均价在1.4-1.7万不等。

近日，中德生态园板块又迎来一大批土地挂牌。5月14日，黄岛区自然资源局发布最新土地出让公告，将以拍卖方式出让中德生态园板块13幅储备地块的国有建设用地使用权。 根据拍卖公告显示，这13宗地块的总占地面积238169.6㎡，规划建面326308.3㎡，起拍总价11.6亿，最高楼面价3988元/㎡。至于这一次龙湖是否会继续拿地，顺利补仓，在地块出让之时便可一见分晓。