房地产行业进入了后开发时代，已经成为行业内的共识，无论是政策环境的指引，还是市场变化的趋势，以运营为主的房企转型逐渐成为社会热点和行业风向标。

在转型运营的道路上，目前有两个大方向的路径。一条是外部产业链拓展；另一条路则是地产产业链扩展，文旅小镇、养老社区、长租公寓等多元化的综合开发模式。在这两个方向之外，近期由中国铁建地产提出的大项目“社区运营”模式，为运营转型和行业改革提供了一个全新的思路和范本。

一、时代背景下的重新思考

随着房地产调控的持续深入，以及十九大报告中释放的“房子是用来住的，不是用来炒的”指导方针，房地产转型已成为必然，留给房地产商巨大的考验；同时，报告中提及的社会矛盾的转移，也提示了转型发展的机遇。

（一）消费升级的跳板进入精神消费区间

消费升级的道路大致分为5个阶段，功能性消费-舒适性消费-美感消费-精神体验消费-投资收藏消费，房地产行业经历了功能性的普通社区开发，转向舒适性大盘开发，再到美感精细化开发之后，美感消费已经进入尾声。

精神体验消费在经典的马斯洛需求理论模型中，可以表现为“尊重需求”和“自我实现”。随着个人消费力的提升，在2020年全面建成小康社会的收官之年，中国铁建地产火速从开发转向运营，除了是对行业发展的洞察，也是对消费升级后民生发展的憧憬和希冀。

（二）突破“硬件”天花板转向“运营”新赛道

前期的开发竞争中，大多数都停留在单一的物质维度，诸如建材、装修、户型、园林等“硬件”的发展，已经触及到了天花板。中国铁建地产拥有以西派系产品为主的高端基因，产品的“硬件”条件在行业内处于领先地位。

但是，市场需求的不断提升，提供前瞻性服务、文化内容升级、个性化体验将成为必然趋势。房地产开发的核心是土地，相对于中国铁建地产传统的高端精品型开发体系，在内容拓展上即将触及天花板，部署社区运营，是中国铁建地产突破自身的一次重要实践。

（三）拥抱多元运营打破单一盈利结构

在房企转型的路上，有的搞科技，有的造汽车，有的做养殖等等，曾经的领头羊已经越来越不像开发商，多元化经营也正是转型运营的必经之路，可以为运营模式提供更多的服务支撑，在运营时代也能增强自身的竞争力。

培育对持有型业态的运营和服务能力，同时拥有相匹配的金融创新模式，就能优先从日渐干涸的传统房地产湖泊跳入运营服务广阔的大海。中国铁建地产拥有中国铁建全产业链投资优势，通过转型运营，融入全系统协同经营，是中国铁建地产推动资产经营模式转型，提升核心竞争优势的第一步。

二、扩大竞争力 贵州公司社区运营三大基础优势

 “强者恒强”的地产行业中，目前还处于转型运营的深水区，明天会发生什么，没有人可以给出确切的答案，中国铁建地产贵州公司所提出的社区运营模式，通过产业赋能、模式创新、打造特色三大发展指引，塑造社区运营的基础优势。

（一）面向城市 集团产业赋能资产运营

相对于中国铁建地产在其他城市小而精的项目，贵州公司一开始就发展的大项目模式，是转型社区运营的核心优势。大项目意味着更多的资源进入，整合中国铁建全产业链投资优势，通过城市基础建设投资、城市轨道交通建设等以获取土地为目的类投资业务，与地方城市合作土地联动开发，快速转向多元化、规模化、全产业链的资产运营模式，以此成为全产业链复合投资的价值创造者、资源整合者、合作协调者、利益分配者、关系维护者。

（二）面向市场 用好业主私域流量裂变

近段时间内，尤其是在疫情时代过后，私域流量证明了其在营销领域的强大影响力。私域流量的本质并不是流量，而是将发展新客户转向维护老客户的经营性思维，贵州公司的大项目模式积累了大量的客群，数万业主都是可以深度发展的顾客。买房只是一个开始，加入到开发商私域流量之后，未来还有数十年的共生时间，可以通过各个渠道，将这部分私域流量裂变到多个自身发展的品牌渠道中，有效获取经济效益和资产的循环利用，这是贵州公司社区运营最具竞争力的坚实基础。

（三）面向客户 延续以人为本特色模式

可持续发展是社区运营的必要条件，贵州公司的在转型运营之前，前瞻性规划和以人为本开发是其发展之道。从2007年开始，中国铁建地产在贵州就依托先天的自然资源优势进行生态项目开发，2017年，贵州公司在国际城项目中实践了贵州首家社区医疗养老模式，2018年，贵州公司垂直森林建筑获得国家专利，无论那一项都是以人和家庭为基础的、社区可持续发展的、全生命周期规划的产品和配套，可以说，贵州公司从一开始，就已经向着社区运营道路而去，在强强并立的行业竞争中，可以优先抓住运营转型的战略机遇。

三、定义全新社区运营体系——社区生态树

中国铁建地产贵州公司以大项目运营为经验基础，依托社区运营中心整合品牌的强大能量场，将发展新客户转变为维护老客户，将一次性购买转变为全生命周期服务，建立以个人、家庭、社区三大生命基本单元为服务对象的社区生态体系。

在社区生态体系下，开发、建设、服务、运营、业主和商家等相关各方互联连接，与城市共同生长，为各方输送诗意生活丰硕成果的社区生态体系，渗透到各个板块内。

同时，社区运营中心作为社区运营的直管平台，采取了三大动作树立稳定有效的社区运营模式。

（一）开发全生命周期产品体系

随着社区运营的转型发展，需要满足产业链的闭合发展，也需要满足客户长期的成长需求。这就要求社区运营的产品体系必须是覆盖到生命发展的全部时期的各个生活面，以建立产业之间的紧密关联和循环支撑，灵活适应外界变化，积极应对新兴市场新物种的出现。

（二）创新全周期运营模式

中国铁建地产贵州公司的全生命周期产品体系，以个人生命体为出发点，满足个人日常所需的教育、医疗、生活所需；其次，满足由多个个人生命体组成的家庭需求，包括社交、休闲、物业等；最后，满足多个家庭构成的社区发展需求，包含商业综合体、产业链集成等。以个人、家庭、社区为生命基本单元的创新运营模型，在空间上，包含了从住宅居所到城市板块的社区运营服务集群，在时间上，打通从买房开始到整个家庭使用数十年的时间，是一个完整的全周期运营闭环。

（三）创立社区生态树

中国铁建地产贵州公司的全生命周期服务体系，是基于“生命如诗”的品牌发展理念，专门为每个人、家庭、社区提供生态、健康、智慧、便捷、友好、有爱的全周期运营体系。

中国铁建地产贵州公司认为，庞大的社区运营体系正如拥有着强大生命力的树木一样，可以在阳光下不断向上生长，不断焕新生命所需的“氧气”，不断长成美好生活的“果实”，根植深厚的大地，触及广阔的天空。

在社区生态树的体系内，每个人都是一束光，与生态树共栖息，像光合作用一般，呵护社区生态树开枝散叶，茁壮生长。

社区生态树是中国铁建地产贵州公司13年来大项目模式下，对多元化业务探索的成果，生态树的各项业务之间，彼此成就，共同生长，有效地为社区和城市发展注入能量，匹配不断增长的群众生活追求。未来，社区生态树将根植到中国铁建地产贵州区域的每一个项目之中，最终形成社区生态森林。

四、社区生态树的实践成果

每一个转型都是一次阵痛。贵州公司的社区生态树从零起步，深入每个人的生活习惯调研，总结了数万家庭的居住大数据，过硬的产品和人性化服务是社区运营的宗旨。

中国铁建地产贵州公司以生命的“光”与生活的“和”为理念，让社区生态树在“光和作用”下，生长出了9大枝干，每一个都是“生命如诗”的重大实践，也是中国铁建地产贵州公司营造如诗生活踏出的重要一步。

（一）个人服务品牌        

光和教育：与世界相遇 

光和教育是中国铁建地产贵州公司提供的全龄覆盖、全维拓展的教育资源体系。包含引进知名的国际公学，从入学直达留学的直通车顶尖教育服务，以及引进社区的著名公立学府，并拓展了自然教育、营地教育等，还提供社区共享教育、特长教育等多样化成长升级包，打破传统学堂教育模式，为每个年龄层提供多样的学习方式。

铁建医养：全生命周期的身边呵护

铁建医养是贵州社区医疗养老融合的先行范本，是践行国家社区养老方针的领先标杆，业主在社区里就能享受到的三甲级医疗服务，以及专业的养老陪护服务，以及全生命周期的一样关怀。

【美好家⁺】APP：把生活过成诗

美好家⁺是社区运营的一个重大跨越，中国铁建地产贵州公司通过【美好家⁺】APP，打通了业主、商家、物业、开发商四方沟通的在线平台，真正将个人与城市的生长连接在一起的整合平台，让每个人都能参与到社区的生活运营、商家服务、社区建设当中，也能在其中交流兴趣、互换闲置，是一个综合型的智慧社区解决方案。

（二）家庭服务品牌

南山马术俱乐部：绅士的山涧生活

中国铁建地产贵州公司为贵州首次引进业主专属马术俱乐部，与中国第一名奥运马术运动员黄祖平先生携手共建。为业主提供绅士的生活方式，以及无畏勇敢的骑士精神课堂，同时还将举办国际、国内大型马术赛事、业主专属的马上生活节等更多丰富美好生活内容，让业主感受乘风逐梦的诗意时光。

光和农场：润物 耕心

生活不止于城市，课堂也不止于学校。中国铁建地产贵州公司为业主提供业主共享农场，耕耘、种植、收获，为自己和家人栽种健康的食材，让孩子体验自然的真善美教育，体验田园里另一种别样人生的乐趣。

光和圈 ：有温度的圈子 有意思的日子

中国铁建地产贵州公司也注重营造相同兴趣、相同世界观的圈子文化。提倡友爱互助，和谐相处的社区精神文明建设，每两个人之间既是熟络的邻居，也是久违的知己，在圈子里，大家可以一起骑马乘风，一起耕耘收获，一起庆祝美好的节日，一起追寻美好生活的诗意。

尊享家： 定制生活 尊享人生

中国铁建地产贵州公司为业主提供定制化的服务内容，将物业扩展到社区之外、扩展到生活之外。感受超越亲情般的贴心服务，还能享受更多尊贵的待遇体验，定制专属于家庭生活习惯的生活方式。

光和空间：奇趣发生地

让每一份热爱都有承载，正是光和空间的意义所在。和邻居开展一场运动较量，和朋友坐谈过往或来日的动向，以及为宠物换一身别样的装扮。体会和家里一样的温情，发现生活的创意惊喜，在中国铁建地产贵州公司的第三空间里，都能轻松实现。

（三）城市服务品牌

水岸汇：汇聚生活的美好

为每一座城市营造的互动生活方式，在这里感受时代赋予的城市繁盛。最新奇的娱乐玩法、最美味的风情食物、最时尚的潮玩好物…中国铁建地产贵州公司的商业体系，既是全新的商业互动形式，也是城市生活地标。

 

五、品牌落地 赋能项目

2020年，社区生态树将栽种到中国铁建地产贵州公司的两大重要项目之中，这也是社区生态树的首个落地实践，首个以社区运营为主的大项目运营实践。贵州公司也将以此为样板，重新定义精细化发展、高素质服务、深度运营的综合目标，最终形成一个全国性的、生态健康的、一体化发展的社区运营范本。除此之外，中国铁建地产在贵州的其他项目也将逐步转型运营模式，构建拥有自身属性的社区运营方法，探索具有铁建特色、可持续的全新社区开发方向。

从高端基因的开发领先到社区生态树的运营引领，中国铁建地产始终把握时代发展的趋势，结合中国铁建的全产业链运营，不断换新自身的竞争生命力，创立了房地产运营的特色生存之道，可以说中国铁建地产贵州公司的社区生态树模式，为整个行业发展带来了新思路、新格局。