文 | 观点地产网 林心林

对于被热浪裹挟着的羊城旧改而言，动辄百亿的投资额，已经谈不上多新鲜了。

不过，百亿的融资额或许值得关注一下。

6月9日，广州海珠区沥滘经济联合社和广东珠光集团有限公司主办的一场“沥滘村城市更新一期112亿元银团签约仪式”在海珠创新湾（沥滘）举行。

按照协议，农业银行广州分行作为牵头行，中国银行广州海珠支行、农商银行、建设银行广州分行、华夏银行广州分行作为成员行，5家银行对海珠沥滘旧改一期提供112亿银团的资金支持。

百亿的融资对于旧村的开发商宛若雪中送炭，毕竟以往开发商更多依靠“自力更生”，通过增大住宅量等方式实现快速的资金回笼，从而支撑下一步的开发。如今，能以旧改为名获取银团融资，对于开发商而言无疑是一个积极信号。

而于旧改之路长达十余年的沥滘村来说，无疑也是一个好消息。这个拥有近900年历史的沥滘村，从1987年就牵动着各方利益者的心。

沥滘旧改辗转

在广州流传着一句老话，未有河南，先有沥滘。

这个有着900多年历史的村落里，至今还尚存清朝乾隆皇帝御赐的岭南地区最大屏风，是广州地区最为恢弘的祠堂建筑。

沥滘村可以称之为城中村改造中的“航母”，是海珠区改造范围面积最大的城中村，同时也是广州市中心城区最大的城中村，改造规划总用地151.42公顷，几乎相当于2/3个珠江新城。

之所以备受关注，除了体量庞大，也与沥滘村所处的优越位置有关。据悉，沥滘村位于海珠区新城市中轴线南端南部滨水区，北邻海珠湖、南至珠江后航道、东达华南快速路，属珠江后航道北岸地区，是广州城央难得的临江村落。

虽2012年才正式交由珠光进行开发，但事实上早在1987年，沥滘村两委会就酝酿着由联社分期分区对沥滘村进行改造。

2001年，经广州市政府批准，沥滘村被定为广州市首批进行改造的城中村。不过由于整个村落面积过大，整体方案几经难产。

随后于2007年，沥滘村联社已经与珠光集团签订了沥滘村改造《合作意向书》，珠光集团开始参与介入沥滘村的改造工作。5年后，于2012年2月，海珠区宣布沥滘村改造项目正式被珠光集团拿下，项目投资总额为28.3亿美元。

2014年，珠光公布《沥滘城中村改造房屋补偿安置方案》，于9月开始表决投票，然而由于各方诉求千差万别，此后的四年间拆迁补偿安置方案表决工作推进异常困难。

截至2018年4月26日，当时沥滘村全村投票表决率72.3%，离规定的全村表决率须超八成还差347票。

彼时，为鼓励村民尽快表决，珠光集团从4月26日起决定向每位已投表决票的村民发放2万元。至5月2日，全村投票表决成功超八成，这也意味着珠光拿出了超7000万元用于奖励村民，不过最重要的是，沥滘村即将进入动迁签约阶段了。

就在这时候，一份对于沥滘村意义非凡的规划获审议通过。当年10月底，广州市规委会审议通过的海珠区南部海珠创新湾（沥滘片区）规划中，明确沥滘村将进行全面改造。

沥滘村作为海珠湾片区的核心部分，将融入粤港澳大湾区发展的海珠区珠江后航道经济带、创新带和景观带。改造后，沥滘片区将会被打造成为“一江两岸”高端商务、文化展示、科研创新、观光旅游、优质生活的粤港澳湾区滨水新地标。

跨过这漫长的十余年，沥滘村也随着整个广州城市更新的推进而往前走。

2019年7月，作为沥滘村旧改启动区的长江百货交易城已开始清场拆迁，平整土地。8月，沥滘联社举行沥滘旧村改造复建房开工启动会，首笔复建安置资金38.427亿元到位，标志着沥滘旧村改造进入又一个新阶段。

而在2020年6月9日，沥滘村改造项目获得5家银行共112亿元银团支持。在签约仪式上，珠光控股董事局副主席兼城更集团董事长廖腾佳表示，银团的正式签约有利于更好推进后续的建设进程。

这一笔资金的支援，注定在沥滘村的旧改画卷上描上浓重一笔。谈起这背后十几年的漫长周期，业内人士也是感慨不已，“没办法，本来旧改就是各方利益纠葛，加上整个村体量这么大，且涉及历史文物保护问题等，现在能正常运转已经是万幸。”

旧改银团融资

沥滘村得以快速推进背后，这笔超百亿的银团融资，或许也将成为广州旧村改造历史上一个重要的节点。

据悉，旧改这块吸引人的蛋糕，在为房企带来高利润的同时，也不可避免地带来开发周期长、资金沉淀大的难题，一个村改项目的周期最少都在5-8年左右，涉及各种复杂的土地、历史、经济利益、宗亲纠葛的村落，所经历的事件更是长达数十年。

在这期间，房企们需要与政府不断博弈，争取更大的住宅面积、更少的产业面积，获得更多的融资地块；同时，也得采取滚动开发的方式，把回笼周转到的资金用于支撑下一期建设开发。

能够公开以城市更新为名义去获取这样一笔融资支持，对于角逐旧改的开发商来说，无疑释放了一个积极的信号。

据观点地产新媒体了解，这样的融资行为与近年来国家的鼓励政策相关。2019年6月，国务院部署推进城镇老旧小区改造，其中便提到了创新投融资机制这一点——鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持，运用市场化方式吸引社会力量参与。

“这实际上是国家这几年提出的支持城市更新比较重要的一个基本举措，借此可鼓励一些银行机构通过项目融资、银行贷款和其他结构性的融资安排方式，来为城市更新提供融资。”世联行广州大区副总经理林家星称。

类似这种银团投资虽在广州较为少见，但在上海已有先例。以其中践行力度较大的农行为例，在2011年，农行上海分行为支持上海旧区改造，制定了具有上海特色的旧改贷款管理办法。

2015年，农行上海分行成为三林楔形绿地城中村项目银团贷款牵头行，组建银团贷款总额达314亿元，创造了上海单个城中村改造银团贷款项目开发面积最大、贷款总额最高、融资创新方式最多等多个纪录，参与银行共计7家。

“在类似这种政策的适用性上，广州其实是可以参考上海的标准跟方式的。”林家星称，目前上海已经有比较好的模式落地了，加上国家支持大湾区的发展，尤其是一线城市的广州、深圳的发展依托城市更新，所以这种融资方式以后也会逐渐多起来。

“这也是一种激励，让开发商可以沉下心来去真真正正为片区发展做一些改变。”

不过，林家星也点出，这种支持性的政策贷款还是比较偏向所谓的产业型、复合型的城市更新，即注重整个片区的产业发展，而不是纯住宅的城市更新项目。“如果是纯住宅、纯地产开发的话，其实银行或者非银机构是不允许参与的。”

从沥滘村的改造规划中也可看到，这是一个涉及产业升级更新的复合型的改造方案。在实施沥滘村村民安置房建设的同时，将对现状小作坊、厂房、仓库等低端产业进行转型升级，改造建设为包括商务办公、星级酒店、文化场馆、科研创新等多业态的大型综合商业体。

同时，针对沥滘村祠堂安置问题，改造后将设置一个沥滘历史博物馆区，以原址原貌保留的卫氏大宗祠为中心，形成集祠堂、广场于一体的历史博物馆区。

林家星表示，如今广州的城市更新项目基本上都与产业挂钩了，且随着中心区的项目慢慢启动起来，会有更多的偏公建类和产业类的项目的落地，也涉及到更大量的资金要求——这与如今针对城市更新的金融支持措施是互相呼应的。

另据观点地产新媒体了解，同样是本地开发商的富力，在近日一份宣传资料中透露，其目前广州笔村旧改项目获得了中国农业银行及广州市农商行约人民币92亿元的授信支持；此外于2019年，旗下陈田村旧改项目还获得了中国银行作为牵头行的银团高达约140亿元的银团贷款支持。

手握旧村的开发商们，或许又要在融资场上进行较量了。