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金地凌克:房企施工、投融资效率已近极限,新技术是未来动力

“今后住宅开发的毛利率和净利率都将不断下降,继续推高负债率,已经很难获得高收益。”

金地集团董事长凌克

记者 | 孙梅欣

编辑 |

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在疫情压力导致行业下行,以及房地产规模化逐渐触顶的趋势下,未来地产企业将向何处发展,成为地产大佬们思考的问题。

在6月12日中城联盟的直播上,金地集团董事长凌克认为,2020年至2030年间,中国房地产市场的销售规模,将会在顶部徘徊之后逐步下降,预计到2030年,年新房销售预计会在7亿平方米左右,回到2008年销量水平。

价格方面,凌克预计在未来十年,根据不同经济发展状况和收入状况,发生波段型上升。城市也会发生分化:“从整体数据来看,过去各城市发展的波段基本相同,未来按照一城一策,城市房价走向会有所区别。”

凌克认为,2019年全国房地产销售总面积达到17亿平方米,中国房地产市场进入平稳并且增速较低的时代。在这个时期下,各企业要提高融资、投资、产品、营销和运营各方面能力,但最重要的是,未来推动主要是依靠新科技的运用。

他表示,在建设技术方面,现在已经通过用铝膜和爬架技术,替代原来的木模、脚手架时代,高层建筑一层的建设时间,也从原来的7-8天,缩减到目前的5.5-6天:“这已经是传统建筑方式效率的极限。”

而在资本方面,过去几年不断加杠杆,在把表内负债做高之后,表外负债现在也很高,现在还能做到土地前期融资,整体负债率都很高:“今年就能看出来,之后住宅开发的毛利率和净利率都在不断下降。在这种情况下,继续推高负债率,已经很难获得高收益。”

当传统施工技艺和通过投融资来提高效率的方式已接近极限,下一步就需要通过技术水平和信息化水平去提高。

凌克透露,现在企业做信息化管理平台,在开发、营销、财务等等方面都建立这套系统,并且进行交互,这就是全面信息化管理的具体工作:“现在这套技术水平,可以做产能分析,公司敏感性分析,并且做到利润规划,这是公司信息化管理应具有的能力。”

另外要建立基于互联网的客户交互能力,主要是在三方面做创新变革。首先是洞察变革,包括营销市场的客户分析,过去主要依靠经验判断,现在可以实现更精准的洞察性客户分析:“针对C端采集客户行为信息,可以精细化做客户描摹,精准跟进客户。”

其次交易方式的变革,已经在地产公司中发生。凌克坦言,疫情带来的线上交易,促使房地产也在进行线上营销的变化,交易正在从线下转向线上,未来还会出现数字化开盘:“等数据和技术工具都跟上之后,也会出现线上签约的方式。”

第三就是移动互联网会让客户体验更好,不仅仅是包括AI、VR、物联网IOT技术的运用,在装修、产品定制化方面,都有可能出现变化,智能化客服也能获得更精准的客户服务。

而在建筑数字化、工业化和定制化方面,必然有BIM技术的运用。凌克表示,现在很多公司都采用BIM技术,可以将开发、设计师、施工单位以及各种规划部门,打通数字化的多方协同管理系统,可以在设计环节就已经预设出建设环节的各种情况。

实际上,包括BIM技术和SPCS的预制结构技术运用的建筑工业化,在中国正在普遍使用,被认为将是开发企业提高经营效率的非常重要的新技术。

凌克认为,房地产住宅发展已经到了新阶段,需要通过更多技术促进行业发展,所以要提高企业发展,更多是科学和技术,以及管理团队和员工动力的提升。

他坦言,随着行业整体趋势下行,会出现大房企越来越大,小房企逐渐被淘汰的马太效应,中国排名前20名的开发企业,目前能占到全国25%—30%开发量。而在一些发达国家,同样排名的开发商,规模占比能够达到全国的60%:”未来房企开发量会进一步提高,但整体规模见顶,企业间的分化会进一步加深。”

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