文丨环球老虎财经

实地地产集团正式向港交所提交了一份长达734页的招股书，从销售规模来看这是一家小型地产公司。不过，因其创始人张量而备受市场关注。

资料显示，实地地产实际控制人张量是富力地产联席董事长兼总裁张力的独子。地产圈里不乏二代接手家族业务的故事，不过，这位富力公子张量却同万达王思聪一样，天生不安分的他不愿意栖身于父亲的羽翼之下，在投资领域四处落地项目。如今张量已经是传递娱乐（HK01326）、脑洞科技（HK02203）、力量能源（HK01277）三家港股上市公司的实际控制人。涉足矿产、娱乐、科技、投资、工程、通信等众多领域。

一开始张量并未直接涉足地产，而是选择做工程。2003年，张量成立恒量建设集团并担任股东和董事，而创立的恒量建设集团是其父产业富力的重要合作承建商。此后2006年张量才创立实地地产，可以说，实地地产的壮大，离不开富力地产的扶持。若成功上市，这家科技地产新秀，又将向市场讲述怎样的资本故事？

实际控权人为富力董事长独子

京城里，一直有这样的说法，万达公子王思聪、潘石屹公子潘瑞、京城神秘地产商王志才公子王烁，还有富力公子张量，并称为新京城四少。与王思聪的高调行事不同，圈内人对张量的评价，“这人极为低调，也很少说话”，网上资料寥寥。

不过，去年因招揽来地产圈“打工皇帝”原碧桂园副总裁兼江苏区域总裁刘森峰加盟实地地产并担任总裁，而进入媒体视线。这个刘森峰曾带领江苏区域完成367亿销售额，创下了一天一亿的销售奇迹。而高达“亿元年终奖”的传闻，更是让刘森峰在江湖上获得“亿元总裁”的称号，算是地产圈的“网红”。

根据可查询的公开资料，张量自2003年回国后，创立了数十几公司，涉足房产、工程、餐饮、营销、社区服务、智能家居、投资等多个领域。比如，2003年，张量成立恒量建设集团并担任股东和董事，恒量建设的业务范围包括机电设施、电力设备、通讯设施等建筑行业各个领域。期间，实地集团曾是富力地产的重要合作承建商，承接了富力多个住宅小区和甲级写字楼的相关业务。

做了多年工程之后，实地地产才正式进入地产行业。根据招股书，2006年张量创立了实地地产，张量与母亲廖冬芬各占80%、20%的股份，此后张量独自控股公司。同年在广东中山市启动了第一个大型综合社区项目实地璟湖城。

打造成“地产界的苹果公司”？

不过，实地地产还是离不开富力的帮衬，2006年实地地产在广东省中山市开发首个住宅物业项目——中山璟湖城，富力地产北京公司副总经理的邬琳坐镇操盘。富力集团另一个高管王洪志，长期担任实地地产副总裁与广州、遵义、无锡等城市公司的负责人。不过，直到2015年，张量旗下的实地地产在广州黄浦区长岭居连续两次底价拿地，此后不到半年便在长岭居拿下五宗地块收，超越万科成为该板块的新“地主”。2015年销售额不过15亿元，2016年它们的销售规模已首次突破百亿元，张量的地产业务也由此被外界知晓。

在张量的愿景中，实地集团将被打造成“地产界的苹果公司”，以科技赋能人居。为此，张量还聘请来前百度高管李明远担任实地地产总裁，试图用互联网思维革新地产。然而互联网出身的李明远之前并未涉足房地产，在指导房地产业务上缺乏经验和判断力，还一度导致实地当年的多次人事动荡。仅任职一年半，李明远便离任。张量随后招来前金辉集团总裁马立强担任实地地产总经理，众多泰禾集团的旧将也纷纷加入。实地集团近两年频频引入职业经理人。2016年，凭借广州实地常春藤项目的热销，该集团突破百亿销售规模，打开一线城市核心市场。

颇有意思的是，实地集团在企业招股书中“说排名不提业绩”。据招股书，2020年该公司于中国房地产TOP 10研究组发布的2020中国房地产百强企业名单中排名70位，于亿翰智库发布的2019中国房企综合实力TOP 200中排名77位。但也有榜单显示，实地地产近三年的销售金额以及行业排名呈下滑态势，2019年销售排名已跌至百强之外，所以未在招股书中提业绩。

面临高负债风险

比如，克而瑞数据显示，2017-2019年，实地地产销售额分别为201.1亿元、158亿元和119.6亿元。公开数据显示，2015年，实地集团销售额仅14.6亿，2016年突破百亿。于是，张量将2017年的销售目标定为400亿，表示至少是去年三倍以上，2018年将冲击千亿。不过数据显示，2017年实地集团仅完成218亿的销售额，而2019年又滑落至了百亿。

据最新招股书显示，截至2020年3月31日，实地地产在全国25个城市，合共持有37个处于不同开发阶段的地产项目，总建筑面积约为1430万平方米。而颇有意思的是，截至2019年末，实地招股书显示的土储面积中，广州占了11.4%，贵州占了11.1%，前者是张量父亲张力的“势力范围”，而后者是张量岳父龙少彬的发迹之地。张量的岳父龙少彬曾是贵州当地富商，而后者在贵州凯里开发过酒店等地产项目。

而就从目前的情况看，实地地产距离其千亿目标还有很长的路要走。根据招股书，实地地产有物业销售、机电安装及装修服务、租赁三个主要事业部，其中，物业销售的收益占总收益的绝对大头。2017年至2019年，来自物业销售的收益分别占实地地产总收益的93.6%、96.6%、98.0%。销售收益分别为36.23亿元、61.59亿元及81.56亿元，复合增长率为46.6%。

实地地产目前维持相当高的债务水平。2017年至2019年，实地地产的借款总额分别为119.82亿元、117.71亿元、126.57亿元。2017年至2019年，实地地产的净资产负债比率分别为3909%、533%、225%，这也意味着实地地产存在着偿债压力。值得注意，实地地产近三年的利息资本化比例居高不下。2017年-2019年，实地地产资本化利息占借款成本总额的比例分别约为91.8%、90.7%和94.7%。利息资本化比率较高，意味着费用将被后置到未来，相当于变相增厚了当期利润。

对于实地地产这样的中小房企来说，资金压力大，迫切需要打开融资渠道。这也是为什么上市窗口期仍有很多房企递交招股书的原因。

还是三家港股上市公司的实控人

张量聚焦的另一大领域是投资。

2014年，张量成立黑洞投资，正式进军投资行业。和王思聪的普思资本一样，属于自有资本，资金完成来自于张量本人。通过企查查，可以发现张量通过黑洞投资进行的，公开投资事件达18件。其中，图腾空间和优拜单车是其较为知名的项目。

在2016年之前，张量和他的黑洞投资都是围绕房地产做文章，像智能家居、房产金融和社区等，共性都是房子。黑洞投资早期曾投资了多个“房地产＋”领域，包括房司令、好租等，还曾创办针对大型房企的网上3D售楼咨询平台———狙房网，同时还创办了饮食集团和公关公司，亦投资了不少互联网科技项目。

不过，2016年11月，他投资共享单车开始，投资风格似乎有了微妙的变化。已经倒闭的小蓝单车曾是张量在共享经济领域的最大一笔投资。

2016年11月7日，优拜宣布完成A轮融资，金额1.5亿人民币，黑洞投资跟投。仅一个月后，优拜公布A+轮融资，金额1亿人民币，唯一投资方是黑洞投资。当时，在帝都小蓝单车几乎能与摩拜ofo三分市场，被称作最具竞争力的行业第三，不过，最终当初超过4亿元的投资显然打了水漂。不过，目前张量还是传递娱乐（HK01326）、脑洞科技（HK02203）、力量能源（HK01277）三家港股上市公司的实际控制人。

而实地地产是他涉足地产的主要平台，不过，在日渐严苛的资本市场环境下，实地地产IPO，资本市场会买单么？

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