文 | 楼公子

在金融街华发·融御华府的高强热度下，光明楼市又重新回到了人们的视野中。

这个区域于去年跑出了3个“日光盘”，今年年初，其二手房价开始“破6追7”，一度出现了官方出手干预的传言。

目前，片区内的光明大第已经达到了7.1万元/平方米，而在三个月前，其均价仍是6.3万元/平方米。

相比之下，新房的价格实在是友好太多了。

引发全民打新的金融街华发·融御华府，周边拥有地铁站、万达广场、深圳实验学校（光明部）等配套，备案均价5.05万元/平方米。而周边的二手房价早已超过5万元/平方米，连周边配套一般的光明1号都达到了5.5万元/平方米。

不过，不到400套房源，能引来数千人连夜排队认筹，中签几率被压至个位数。在这种情况下，刚需置业者需要做好备选方案，才能不太被动。

那么，光明热土还有其他新盘可选吗？

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种类丰富，还有16个盘可选

据此前深圳住建局公布的资料，除金融街华发·融御华府外，光明在售的住宅有乐府花园，年内计划入市的有乐府广场、百晟上府、洺悦府、勤诚达正大城悦园二期、中海地产光明区A510-0151地块项目、新湖A650-0376号地块项目，这7个项目。

而根据媒体的统计，万科华发旧改、兆邦基端慧苑、信城伶伦提可乐旧工业区、民轩揽翠台、星河天地新品、宏发万悦山、尚智科园、山湖海科技广场、峰境瑞府，这9个项目也可能在年内入市。

换而言之，除了金融街华发·融御华府，在光明还有16个项目可选。

据界面楼谈了解，目前在售或近期将入市的不多，有乐府花园、乐府广场、勤诚达正大城四期。

其中，乐府花园于今年3月开盘，推出1036套住宅，均价4.7万元/平方米，总价区间为314-583万元，网传首日去化约34%。

（开盘详情请点击查看：深圳两盘齐开：千万豪宅被抢光，百万刚需卖不完）

勤诚达正大城则已多次推出房源，最后一次为去年年底，推出365套均价5.15万元/平方米的房源，当天便销售一空。

（项目去年开盘情况：6次开盘，这家深圳地产商“一盘成名”）

今天，界面楼谈将详细地为大家介绍另一个即将入市的项目，乐府广场。

02

金融街旁，配套共享

乐府广场在金融街华发·融御华府的北侧，观光路和光明大道交叉口西侧。

众所周知，金融街华发·融御华府的最大优势为居住配套较为齐全，而乐府广场也同样有这样的优势。

首先，项目靠近地铁6号线凤凰城站，几乎是地铁口物业。

6号线将于7月底或8月开通，将连接光明、宝安、龙华、福田和罗湖，未来支线还将触及东莞边界。

并且，规划中的13号线也经过凤凰城站，未来将串起光明城高铁站和深圳湾口岸。

再是，项目紧邻万达广场。

这是万达“官宣”的第一个深圳万达广场，体量达5万平方米，将打造成区域首席休闲娱乐目的地、园林式特色体验购物中心。虽然这个体量并不算很大，但对于商业配套奇缺、消费档次依然不高的光明来说，仍属不错的消费去处。

此外，项目楼下便是光明开朗公园，光明新城公园也在1公里范围内，休闲绿化都较为看好。

不过，项目的劣势也较为明显。

乐府广场主推公寓产品，这也是它为什么没能像金融街华发·融御华府一样成为“网红盘”的主要原因。

因为公寓的性质，即便项目距离深圳实验中学（光明部）再近，也很难保证能入读该学校。加之，光明区2019年秋季公办学位缺口仍达约4200个，其中小一约3500个，初一约700个，凭公寓房上学的难度较大。

而距离项目最近的小学东周小学、深圳市光明小学，都在1.5公里之外，上下学也较为不便。

同时，裸露设计的6号线，将给项目带来不小的噪音。

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低总价，值得上车吗？

乐府广场占地面积约5.5万平方米，总建筑面积约38.5万平方米，由2栋甲级写字楼和2栋公寓组成。

其中，公寓高44层，户型为37-48平方米的一居室、70-76平方米的两居室和96平方米的三居室，为7梯16户和7梯18户。

据销售介绍，项目虽然未定价，但均价或在4万元/平方米上下，即总价区间或在148-384万元/套。

不过，从户型分布来看，朝开明公园的户型虽然景观较好，但是西北朝向；而朝东南的户型观内部园林，但可能会被写字楼遮挡景观，并且与地铁站仅200米的距离，也可能会直面噪音。

户型设计方面，37平方米的一居室设计一般，洗手间正对餐区，厨房为开放式设计，居住体验会相对较差；

48平方米的一居室空间上更为宽裕，有封闭式厨房和阳台。但功能分布上，并没有设置餐区，厨房与卧室功能区距离较近，容易带来油烟污染；

73平方米的两居室设计则较为科学，客厅出阳台，采光较好，功能区分布动静分明，居住体验更好。但入户区域面积稍显浪费；

96平方米的三居室空间布局更显舒适，客厅出阳台，且阳台较二居室的更开阔，并配有双卫生间，空间利用率高。

综合来看，乐府广场的交通便利、商业配套、绿化景观都较为看好，并且总价低，有较大优势。

但公寓离不开投资属性。光明目前仍难以像福田、南山一般，有高收入人群支撑起公寓式租房市场。比如，在主打“高品质”的租房平台自如上面，整个光明区域都没有开通业务市场，区域的租金水平可见一斑。

不过，若从房产升值空间来看，随着光明规划发展和交通等配套的完善，区域房价也将继续提升。

那么，你觉得乐府广场值得买吗？

 

界面楼谈

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