文｜想住成都

最近在我们的购房群和网上，关于天府新区和五城之争又开始抬头，万年不变的话题：天府新区是否存在泡沫？五城和天府新区怎么选？

这个问题在今年成都市场下，特别是主城3万往上，天府新区2.5万+背景下，显得更有探讨价值，也更一言难尽。

究竟天府新区（以下均特指成都直管区）房价会如何走？有没有破3的可能性？这个全面破3的时间大致在什么时候？我觉得历史数据比较有说服力，我们不妨先看看往年天府新区房价走势，这可能会给我们看清这个区域带来一点帮助。

（数据来源：备案系统、正合股份市场数据共享平台）

可以看到从建立新区以来，大盘整体是向上的，但是会伴随震荡下跌，特别是15年2月，曾经一度暴涨暴跌，不要沉浸在新房永远上涨的幻觉中，二手房市场上遛一遛，要么有价无市，要么无人问津。

01、从发疯到看空

在这10年以来，成都天府新区房价有三个时期，国家级新区成立前震荡下跌，之后是泡沫横行，新政后又逐渐降温。

2016年之前，房价不仅没有上涨，还长时间处于横盘状态，以二手房市场对比，16年均价在7000/㎡这个区间横盘，17年3月政策变动跳水到最高20000元/㎡，18年515新政后又暴跌至13000元/㎡。

2017年限购后，房价短时间大幅上涨，房价甚至一度翻番，18年之前成都房价每年跳涨25%以上，上证、深证指数在那两年只有不到9%的涨幅，但二手房市场几乎降价53.84%，这个情况持续到了515之前。

515新政后，市场回归理性，特别是“高天”两区单独限购，锁死一批热钱，新政前虽然有一波行情，平均涨幅7%-8%左右，但是基本止步于16000元/㎡，没有了过山车的刺激，流动性和收益率进一步降低，市场趋于平稳。

这个时候开始有不少人开始对天府新区房价有一些质疑：

目前天府新区均价在2.5万/㎡左右，近期预售刚需盘一只手刚好数完，去年平均增长幅度约8%，按这个速度，2年后天府新区应该全面破3万/㎡才合理。

但是现在除了一些基础设施、少部分中小企业，大部分规划都还在纸面上，能兑现多少是未知数，以后能否成气候也不是没有风险，更何况还有东进搅局。

我很反感有人鼓吹，开发商眼光比你好，你都嫌荒的地方，开发商绝对不会去拿地，以后这里配套齐全云云。

这种话术的潜台词是：我卖你的价不是现在的价，是以后它成熟起来后的价，所以你是为未来买单。

天府新区处处都弥漫着这种大饼味儿，仔细一盘算政策、人才、地理条件，天府新区目前来看，总部型经济对人口的需求是很有限的，单位面积产值和高新区没有可比性。

（数据来源：正合数据中心整理）

以上为天府新区近10年二手房量价数据，有两个特征，其一是二手房猛涨一般是在很短时间，普通人信息渠道单一，很容易错过这个时机，上一次暴涨就在515新政前夕；其二是二手房价格在经历大幅涨跌后一般都是横盘或整盘，中间伴随小幅震荡，比如现在。

但是不可否认，在二手房市场，一些热门楼盘成交价格并不低，楼市也许是有泡沫的，但是这种泡沫有大有小，有的泡沫会被刺破，有的泡沫会被消化，这部分房源显然属于后者。

02、从看空回归理性

时间线拉长来看，天府新区的二手房市场已经开始回归理性，而且今年特殊时期，楼市的水有点深，千言万语汇成一句话，除非不买女朋友就分手，否则对新房市场建议谨慎。先说结论：

一、天府新区存在一定泡沫，但购房者已经开始冷静，这一点放到二手房成交数据上来看比较有说服力，目前这个区域出清周期超过65个月，供需比在3倍以上，上一轮去库存中建仓的人并不打算长期持有，投机性抛售至少占7成。

二、高新区未来二手房会锁死流动性，天府新区成为主战场，但是新房市场相对透明，有剪刀差的低价地都在明面上，中签率会非常低，刚需购房，要么近郊，要么二手。

现在还入市血拼的人，要么是刚准备买房的萌新，观望情绪浓厚，要么是置换投资的老司机，追涨杀跌，看不到剪刀差绝不会下手。

03、市场两极分化

作为全国唯一的双核心城市，成都五城区预售楼盘目前在品质上很难与城南抗衡，天府新区规划时间晚，更像是现代都市的生活方式，适合遛狗、散步，再看开发商，主要是万科、中海、保利主导，品质楼盘是主流，安置房、老破小就几乎看不到了。

五城区鉴于土地本身不多，小盘开发为主，优势主要在配套和生活氛围，成都四七九、华西医院这种配套在城南不可能复制，历史文化底蕴也不是用钱就能砸出来的，五城优势在于所有红利已经兑现。

不要忽视情怀的力量，很多成都本地人不缺房子，也不缺钱，不适合居住跟着工作走这条逻辑，实际上我有不少年轻朋友都明示或暗示了自己对城南的嗤之以鼻，对于3环，对于老成都生活方式的眷恋刻在骨子里。

同样的道理放到新成都人身上是另一番景象，不管是在五城还是城南工作，他们考虑的是地铁、通勤、生活的便捷性，实际上这一部分人才是天府新区发展的动力，成都要带领西部崛起，离不开源源不断的新成都人。

目前非刚需市场分割为两个阵营，主城党不优先考虑产品，配套和地段优先级更高，城南党更看重产品或性价比，房子主要为工作服务，这种购房观的差异会带来两种完全不同的开发逻辑。

所以是否选择天府新区置业，需要多个角度看。

一、从位置上来看，高新区要找一座睡城，天府新区仍然是不二选择，但是主要适合刚改和改善，政策上对于刚需的态度是外溢到近郊。

二、置换需求目前选择面还很大，200-300万量级产品今年肯定是主流，目前天府新区大部分配套都还在建设甚至规划中，保守一点选择锦江生态带、南湖、麓山这些成熟板块更靠谱。

三、很多人认为买天府新区虽然呈现不多，但是有潜力，这个说法是基于天府新区还有大量200万以内的楼盘去库存，现在天府新区普遍2.5万/㎡均价，这个潜力要大打折扣，只能从自住角度选择。

（正合数据中心整理）

至于楼市泡沫，横向对比几个二线城市几乎都存在，包括武汉光谷新区、成都天府新区、长沙湘江新区，近两年鉴于政策这只手调控，还不算很严重，感兴趣的可以自行查阅去年房地产投资消费比重占GDP比重，也可以晚上去几个住宅区看看空置率。

还有个简单粗暴的方法可以判断：房价收入比（=总房价/家庭年总收入）

天府新区新房总价大致在200-300万这个区间，以200万总价计算，按国际上惯例房价收入比在3.0-6.0之间为正常，超过6.0代表有泡沫，假如这个房价是合理的，那么家庭年收入（税前总收入，不仅是工资）至少需要达到33.3万左右，各位可以自己算算家里一年赚了多少，有没有达标。