文|楼公子

“打新”一词，成了最近深圳楼市当之无愧的网红热词。

前有华润城四期·润玺备受关注，未入市已引得谣言四起；后有金融街华发·融御华府数千人连夜排队认筹，引发政府干预。

这两天，曾经传出“天价喝茶费”的宝中新锦安海纳公馆，突然放出5套房源，还煞有介事地发布“销售方案”。

但这5套房源，竟也引来了不少“打新”人群。

深入了解一下，便发现这个楼盘曾声明“住宅产品已全部售罄”，如今再次推售，似乎坐实“捂盘”的传闻。

有意思的是，同一时间推售房源的，还有两个也是此前被传“捂盘”、收“喝茶费”的楼盘。再加上太子湾·湾玺此前疑似因“捂盘”被锁定房源，一时间，“捂盘”一词再度回归人们的视野。

一边是买家“打新”，一边是卖家“捂盘”，深圳楼市到底怎么了？

01

从豪宅到刚需，深圳人越来越爱“打新”

6月17日，新锦安 海纳公馆推出仅剩的5套房源。

第二天认筹开启，便引得数百人到现场缴纳100万元诚意金，有媒体统计称开发商一天冻结资金超过6亿元。

5套房源便造成小轰动，因为这是一个“打新盘”。

不过，这个楼盘在去年4月入市时，首日去化率只有40%，为什么一年时间，项目就摇身一变，成为了“打新盘”？

事实上，项目备案价格为8.9万元/平方米，比当时宝中的二手房均价稍高。

但经过前海规划、取消豪宅税两大利好之后，宝中房价从去年11月便开始猛涨，从“8字头”，到如今均价已经超过11万元/平方米。

近2万的单价之差，即意味着100平方米的房子，买入再卖出便可得到200万元的回报。也因此，项目吸引来的“打新”人群才如此庞大。

仔细想想，今年深圳楼市似乎都离不开“打新”一词。

4月，“打新”一词就随着华润城四期·润玺的入市传闻，重回大众视野。

华润城在2018年就先后引得超过1万人认筹，当时备案均价仅8.5万元/平方米，而周边房价早已“破10”，高额回报，也引得全民“打新”。

有三期的热度为基础，即便作为四期的润玺至今仍未备案，但却不时有真假难辨的消息传出。而每一次的消息都传得沸沸扬扬，让华润也不得不出面澄清，足以证明项目热度。

如果说润玺的情况还看不出“打新”人数有多少，那么金融街华发·融御华府则生动地给大家上了一课。

6月10日，项目备案公示并宣布第二天将开启认筹，时间为三天。

当晚，数千人连夜到营销中心，打算通宵排队登记，惊动警察前来清场，连住建局也不得不干预，规定认筹时间不少于5天。

项目备案均价只有5.05万元/平方米，却拥有地铁站、万达广场、学校等配套，而同样配套较好的光明楼盘早已“破6追7”。

此外，最近被“打新”队伍蹲守的还有华强城、沙井海岸城等等，无一不是与二手房形成价格“倒挂”的楼盘。

若说“打新”是因为新房限价，但这个政策针对的是全深圳的楼市，为什么偏偏是部分盘更受欢迎呢？

要知道，3月楼市复苏开始，就有不少住宅项目开盘去化不佳。

如刚需盘光明乐府花园、坪山方直仓谷府首日去化仅30%左右，而宝中的豪宅都市茗荟更是69套房源都没能卖完，被曝去化约5成。

由此来看，即便抛开差价，“打新盘”自身的配套在区域内也称得上优越——有的是地铁旁，有的商业配套好，并且大多配套学校也较为不错，因而吸引了许多自住和投资群体。

但是，全民“打新”真的好吗？

毫无疑问，物美价廉的“打新盘”更适宜刚需群体上车，但项目客观存在的利润空间，也吸引了不少投资客加入。

在深圳购房政策不特别严格的情况下，落户买房、结婚买房、离婚买房等操作也是层出不穷，甚至还有一些从全国各地赶来“打新”的投资客。

这些投资客，一击不中可另寻机会，即便完全没有收获，也不会有多少亏损；而刚需群体却在一定程度上被他们挤占了买房机会，并且如果只等待小几率的低价“打新盘”，一旦没能买到房子，手里的资金或会随着房价的上升而“缩水”，到时再寻找别的房源，就会变得非常被动。

02

“捂盘”，成了热盘的最爱招数？

在深圳购房者热衷“打新”好盘时，热盘的开发商则表现出“捂盘”的倾向。

前文所说的海纳公馆、润恒都市名荟，以及同样在宝中的云玺锦庭，最近不约而同地出现了新的推售动态，被媒体戏称为“捂盘三兄弟”。

追溯起来，在今年3月底，这三个项目便传出了轰动一时的“天价喝茶费”事件。

当时，中介向界面楼谈表示，海纳公馆有少量房源，但是看房需要支付一笔“喝茶费”给开发商，所有户型统一收费80万元。

润恒都市名荟、云玺锦庭也均被曝光有收取“喝茶费”的情况。

随后，海纳公馆发布声明否认，表示“所有住宅项目已全部售罄”，云玺锦庭也在声明中称“一直秉承公平、公正和公开的销售理念”。

话虽如此，“已全部售罄”的海纳公馆，如今再推出房源，即便自称是购房者贷款申请不通过而回流房源，也无法阻挡外界的猜测。

云玺锦庭则在去年3月竣工后，直到11月才入市，被质疑“捂盘”半年。

开盘当天，项目推出208套房源，去化约八成，仅剩余40套房源在售。不过，有媒体实地探访发现，项目未售完，却已关闭了营销中心。

而最近，项目又公开推出了8套房源，并于宝安公证处公示摇号结果。

润恒都市名荟则在去年8月就已获得现售备案，均价10.9万元/平方米。但直到今年6月，项目才开始推售房源，疑似“捂盘”9个月，甚至一度引得市民向住建局投诉。

外界猜测，由于房价猛涨，这些开发商不甘心房源按备案价格出售，因此对外“捂盘”，私下收取“喝茶费”偷偷卖。而在“天价喝茶费”事件曝光后，三盘因政府施压，不得不重新将剩余房源摆到明面上售卖。

在三位“喝茶费”主角之外，因“豪宅秒光”而备受关注的招商太子湾·湾玺，也被质疑“捂盘”，并为此付出了不小的代价。

作为年后第一个线下开盘的楼盘，且是位于蛇口的海景豪宅，全市都在观望湾玺的去化情况。而湾玺也“不负厚望”——

3月初第一次开盘时，湾玺推出了104套公寓，当天售罄；

一周后，湾玺第二次“开盘”，推出14套房源，8秒售罄；

又再过了两周，4月初，湾玺第三次“开盘”，推出54套房源，也几近售罄。

一个月内三次开盘，让项目被质疑“捂盘惜售”，随后湾玺发布声明否认这一说法。

但没过多久，深圳住建局局长张学凡在一个民生类节目中就明言：“一个楼盘分三次销售，给老百姓释放每次秒光的信号，对这种行为要坚决予以打击。”

几乎是同时间，湾玺未网签的192套房源被住建局锁定，直到近期才恢复。

虽说湾玺并未收取“喝茶费”，但多次“秒光”的情况，确实刺激了敏感的购房群体，有炒热市场的嫌疑；而部分开发商明面“捂盘”，私下索要“喝茶费”的行为，则是损害了消费者的利益，也提高了购房者的上车门槛。

综合而言，无论是“打新”，还是“捂盘”，其实都是新房限价带来的影响，而最终承受压力的仍是刚需自住群体。都说“房住不炒”，但当房子能带来利益回报时，又如何能回归“住”的本质呢？

界面楼谈

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