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竞逐上海土地⑦ | 上海前滩推出涉宅用地,起拍价36.5亿

近两年前滩板块是上海楼市的绝对热点。

上海前滩区域

记者 | 马一凡

上海近两年来最炙手可热的板块前滩再度推出重磅地块。

6月22日晚间,上海挂出浦东新区前滩板块Z000801单元54-01地块,用途为住宅、办公、教育,起拍价36.49亿,起始楼板价42502元/平方米。

前滩作为上海在中环线以内少数还没有完全开发的地块之一,被誉为落在黄浦江边的“金靴子”,浦东新区投入百亿元正努力把前滩打造成为上海新的世界级中央商务区。

而近几年只要前滩的新房项目一入市,就会立刻出现成交热点,引来上千组客户排队认筹。

在2014年年底的“五连拍”之后,前滩板块已经许久不推可售宅地,只是陆续推过只租不售的租赁住宅用地。

此次新推出的地块东至耀龙路,南至春眺路,西至晴雪路,北至高青西路,距离中环约100米,西侧为华二附中,东侧为河流。

该地块要求住宅占比在75%以下,限高60米,还规定开发商要自持住宅建筑面积的15%以及办公楼建筑面积的100%。此外,要求100%装修,中小套型不低于70%,还需要配建5%保障房。

此外,该地块要求配建幼儿园,用地面积不小于0.5公顷,建筑面积不小于0.5万平方米,且建议10个班,幼儿园项目须在交付土地后3个月内开工,1年内竣工 。

业内人士估算,即使以底价成交,房企的实际成本也将超过5万元/平方米。

不过,开发商仍然有盈利空间——目前上海前滩区域的新房价格天花板已经达到12.18万元/平方米,这一价格已经比肩上海传统中心区域的滨江凯旋门、中兴路壹号等豪宅或江景项目。

前滩楼盘的抢手,体现出购房者对前滩区域价值的认可。

2017年—2018年期间前滩一手新盘,包括晶耀名邸、中粮海景壹号、东方逸品、东方悦耀、晶萃名邸、江悦名庭等,备案价格基本封顶在8.6万/平方米左右,这些楼盘都取得了非常好的销售业绩。

今年,尽管前滩板块新房均价普遍提升,仍然在疫情后创造了上海最热销纪录。

比如,由陆家嘴集团开发的东方惠礼项目,备案均价达到9.2万元/平方米,今年4月底摇号,411套房源吸引了2284组有效认筹,认筹比率达到了556%。

6月22日刚刚公布摇号结果的前滩三湘印象名邸项目,虽然备案价罕见地突破了10万元/平方米,推出的148套房源还是吸引到955组认筹摇号。

早在2013年,上海浦东新区在前滩地区规划获批以来首次推出土地,前滩土拍就一直引人瞩目。

2014年前滩推出5幅涉宅用地时,曾引发房企激烈争抢,一天内两次刷新全国土地单价纪录。

尽管前滩并非上海传统中心区域,但是超前的国际性社区规划一直非常吸引购房者。前滩体育公园、友诚公园、休闲公园三个园的体量近60公顷,让前滩区域的绿化环境远超其他传统区域。

由陆家嘴集团和太古地产合作开发的前滩太古里,总建面达到12万平方米,可以弥补前滩商业氛围不足的问题,入驻品牌档次或将比南京西路太古汇、嘉里中心还要高端,该项目预计将于2020年底竣工。

最重要的是区域内的教育资源良好——包括公办9年制的华二附中,以及上海知名的国际学校上海惠灵顿国际学校,该校由英国惠灵顿公学管理运营。区域内还有莱佛士国际医院等医疗资源配套。

在前滩板块一系列区位优势的推动下,业内人士预计,目前新推地块42502元/平方米的起始楼板价并不高,一定会引来房企间较为激烈的竞争。

第一太平戴维斯中国市场研究部高级董事及主管简可对界面新闻表示,疫情之后,在上海住宅用地仍是更受欢迎的土地类型,市中心推出的住宅地块无疑受到瞩目。

“疫情过后,上海基本面没有太大变化,对土地市场仍构成有力支撑,在目前的经济大环境下,更多投资者选择回归到更成熟、安全的一线城市。”简可认为,这一趋势在疫情前已经显现,而疫情之后,上海推出的中心区优质宅地一定会更加受到房企追逐。

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