记者 | 马一凡

两次向港交所递表的小型房企港龙中国终于闯关成功——6月24日，港交所披露了港龙中国聆讯后资料集，这意味着港龙离上市敲钟已经不远了。

港龙中国曾于2019年10月22日向港交所首次递表，2020年5月12日再度递表，华高和昇财务顾问有限公司为其独家保荐人。

这家房企2007年时于常州成立，专注开发作宅用途物业及其配套，业务范围集中在江苏省常熟、盐城、南通以及浙江省杭州、嘉兴、湖州、绍兴等城市。2018年开始对外扩张，新进上海、河南省、贵州省内的多座主要城市。

在筹备上市之前，港龙中国为实现规模扩张，大幅提升合作项目占比。2017年-2019年，港龙中国与其三大第三方业务伙伴分别就18个、21个及29个物业开发项目进行合作，分别占其总物业开发项目的55%、44%及47%。

港龙中国第二次递表的财务数据较第一份有明显的改善。

根据招股书，去年全年港龙中国全年合约销售额234亿元，物业开发及销售收益未19.78亿元，营收三年复合增长率为113.5%，净利润4.7亿元，净利率达到23.8%，净负债权益比率为20.6%，截至去年末权益土储544.4万平方米。

其合约销售额于2019年第一次突破200亿元，基本确立百强房企的行业地位；利润方面，2016-2018年三年来的毛利润率分别21.3%、21.9%、30.8%，2019年提升到了42.7%；净利润率相比上一年也增长了3.8个百分点，达到23.8%。

截至2019年年末，港龙中国在中国21个城市的53个项目的总土地储备为544.44万平方米，其中可销售及可出租建筑面积为26.08万平米，开发中项目的建筑面积为475.17万平米，持作未来开发物业的建筑面积为43.19万平米。

不过，规模大幅扩张的同时，港龙中国的债务也在飙升。

港龙中国过去三年的未偿还银行借款及其他借款逐年大幅递增，分别达到3.17亿元、8.56亿元和28.53亿元，2019年期末时的未偿还借款数额达到了2017年时的9倍。

港龙中国的资产负债率也在大幅攀升，2017年、2018年及2019年12月31日的资产负债比率分別是98.8%、122.1%及172.6%，截至2020年3月31日，该数值进一步飙升至287%。招股书中称，这是由于银行及其他借款增加导致的。公开资料显示，2019年中国百强房企平均资产负债率仅为78.7%。

此外，港龙中国还面临较为严重的长短债比例错配问题，其1年内要偿还的借款（加上应付利息）达到13.14亿元，1-2年期的偿还额是18.47亿元，2-5年的借款（加利息）仅为2.11亿元。

未上市的港龙中国一直依赖信托融资安排，截至2020年3月31日，其未偿还信托融资及其他融资安排为16.11亿元，占到了总借款的31.1%。

一家中小房企内部人士告诉界面新闻记者，疫情之后，融资成为大多数小房企最难的一件事，很多信托资金安排跟不上。

港龙中国同样需要上市融资解渴。招股书披露，若成功IPO，港龙中国拟动用融资净额作以下用途——将用于为土地收购成本及潜在开发项目提供资金；将用于支付江南桃源、山水拾间、港龙湖光珑樾、泊翠澜境及君望美庭等现有项目的建筑成本；将用于一般运营资金用途。

对于疫情后的中国房地产市场，港龙中国在聆讯后资料集中称，预计将会出现量跌价升的整体趋势，今年首四个月的跌幅将被其后月份的复苏所抵消。一线城市、二线城市及三线城市于2020年4月的一手商品住宅物业平均价格较2019年同期已经分别上涨2.9%、5.6%及5.1%，市场将延续稳定发展趋势。