文 | 彭思

时光如白驹过隙，转眼间2020年已过半。

286.04亿元，是深圳宅地拍卖在今年上半年于疫情笼罩下交出的答卷。

而在2019年的深圳土拍中，连同深汕合作区在内，深圳一共成交了12宗宅地，总价值397.09亿元。

而2020年的上半年，一共挂牌出让了17宗居住用地，其中有3宗流拍，最后共成交14宗，揽金286.04亿元。即比2019全年多卖了2宗地，成交总金额却少了超过100亿元。

而令人感到不可思议的是，在这14宗成交的宅地里，仅有2宗宅地是用来建设普通商品房，其余12宗，皆是人才安居房的储备用地。

但也正是在这为数不多的商品房用地中，诞生了深圳近三年来最贵的宅地——位于前海的T102-0346宗地；同时也出现了罕见的低价宅地，位于龙华观湖街道的A917-0057宗地，挂牌价仅1.5亿元。这些宗地，有的无人问津，直接流拍；有的厮杀百轮，备受追捧；还有的花落谁家，早有苗头。

2020上半年深圳土拍市场，既平和，又夹杂着一丝硝烟味。

01

百亿宅地，商品房宅地虽少但精

龙光拿下前海百亿豪地

总价达286.04亿元的土拍中，有近半是商品房宅地给的。其中价值115.97亿元的前海T102-0346宗地，更是出够了风头。

这宗身家高达百亿的宅地位于前湾片区十开发单元03街坊，在听海大道与前湾四路的交汇处。土地面积3.17万平方米，总建筑面积达18.36万平方米，土地使用年限为70年。

该宗地于5月15日挂牌出让，挂牌起始价79.98亿元，最高限制地价达115.97亿元。

值得注意的是，要竞拍这块显贵宗地，需缴纳近40亿元的保证金。这一天价条件，使得房企不得不出动联合体参与竞拍。

拍卖当天，经过45分钟、超过100轮的激战，龙光力挫15家房企，以配建4.08万平方米的只租不售人才房面积的代价，拿下这宗百亿宅地，可售楼面价8.12万元/平方米。根据此前的挂牌公告，该宗地建成的普通商品住房（毛坯）入市最高均价为10.71万元/平方米。

配建面积超过4万平方米的自租不售人才房，不少人在土拍结束后，盘算起龙光拿下这块地后能否有盈利，但对于房企来说，能够在深圳未来的核心区拥有一块土地，也是房企地位和实力的一种象征，至于其他的，就看龙光日后如何大显身手。

无人竞争，深铁闷声带走光明打新地块

除了龙光外，今年上半年丰收的还有深铁集团。第二宗用来建设商品房的宗地，正是被深铁集团默默带走。

在6月11日挂牌出让的光明A608-0173宗地位于凤凰街道，该宗地建设住宅类型为普通商品房、公共租赁住房和只租不售的人才住房，初始配建公共租赁住房和只租不售的人才住房各5万平方米。

宗地挂牌起始价62.56亿元，土地面积18.85万平方米，建筑面积45.43万平方米，并且紧邻地铁6号线长圳站。

因此，出让公告要求，该宗地竞买申请人需具有国内（不含港澳台地区）地铁线路建设、运营、管理和上盖物业开发经验（不接受联合竞买）。这一条件，在深圳几乎仅有深铁集团符合要求。

在开拍当天，仅有深铁集团一家报名参与竞拍，不到一分钟，深圳市土地房产交易中心便在公示屏幕上宣告土拍结束——深圳市地铁集团有限公司以62.56亿元的底价拿下宗地。

根据规划，宗地将建成住宅38.19万平方米，其中，公共租赁住房5万平方米、初始配建的只租不售的人才住房5万平方米，换而言之，商品房面积将为28.19万平方米。

目前，地块周边城市面貌待改善。距离最近的住宅光明1号的二手房价在5.5万元/平方米左右，更远的光明大第、深房传麒山，如今均价已超过6万元/平方米。相比之下，宗地建成后限售均价4.75万元/平方米，或将成为“打新盘”。

02

大手笔！12宗宅地用来建保障性住房

龙华三宗可售人才房宅地

除去2宗用来建设商品房的宗地外，在剩下的12宗用于建设保障性住房的宅地里，龙华挂牌出售的三宗宅地皆用于建设可售型人才房。

率先开拍的是在3月3日挂牌出让A822-0408宗地，该地位于龙华民治油松地区，土地面积2.96万平方米，建筑面积达14.81万平方米。

拍卖当天仅深圳市人才安居集团有限公司一家房企报价，宗地最后以12.4亿元的底价成交，可售楼面价约9295元/平方米。

此外，该宗地的人才住房销售均价不高于3.96万元/平方米，最高销售单价不高于4.16万元/平方米 。

龙华的第二块地A917-0057位于龙华观湖街道安清路与安元大道交汇处，于6月11日挂牌出让，土地面积6898.9平方米，建筑面积2.21万平方米，起始价1.49亿元，最高限制地价2.16亿元。

竞拍时仅有两家房企出价，最终，深圳市龙华人才安居有限公司耗时不到3分钟轻松拿下地块。

根据规划，项目建成后，出售的人才住房销售基准售价不高于2.97万元/平方米，最高售价不高于3.12万元/平方米（不含室内装修）。根据链家信息，宗地周边仅佳华领域广场、深业泰然观澜玫瑰苑两个楼盘，二手房价在5.2-5.8万元/平方米区间。

龙华出让的第三块地是位于龙华民治街道中华路西侧的A822-0409宗地，该宗地紧邻壹成中心，土地面积为3.15万平方米，总建筑面积达15.75万平方米，土地使用年限为70年。挂牌起始价为12.76亿元，最高限制地价是18.5亿元。

最后，该地被深圳市人才安居集团有限公司以底价12.76亿元拿下，折合楼面价9075元/平方米。

项目建成后，出售的人才住房不含室内装修，销售基准售价不高于3.96万元/平方米，最高售价不高于4.16万元/平方米。

在二手房挂牌均价已经达到5.8万元/平方米的龙华中心，A822-0409宗地项目未来的入市价格和区位因素，都十分具有吸引力。

光明地块多家围抢，坪山略显黯淡

除了龙华的三宗用于建设可售人才房的宗地外，光明和坪山这两个近来频受到关注的新区也没有停下步伐。

从去年开始便是“网红区”的光明，今年上半年共出让了三宗土地，除深铁集团拿下的宗地外，其他两宗同样都是用来建设可售人才房。

其中于5月26日以招标的方式出让的编号为A650-0375的宗地位于光明新湖街道，同时还有光明中心区学府公园及学府公园周边道路代建权。土地面积为4.9万平方米，土地使用年期50年。

根据公告，此宗地以招标的形式出让，中标的深圳市光明集团有限公司，评标分数为95.86分。而华侨城集团拥有该公司51%的股权，即宗地实则被华侨城集团以19.33亿元拿下。

另一宗挂牌出让的光明A614-0506宗地位于凤凰街道龙大高速西南侧，光明大道东南侧，土地面积1.86万平方米，建筑面积9.29万平方米。

宗地挂牌起始价6.72亿元，最高限制地价9.74亿元。根据规划，宗地将建设住宅8.36万平方米，商业5485平方米。

其中，除竞配的只租不售人才住房外，剩余面积用于建设可售人才住房，销售基准售价不高于2.9万元/平方米，最高售价不高于3.05万元/平方米（不含室内装修）。目前，宗地周边二手房价在5.5万元/平方米左右。

开拍当天，安居集团与金地、中海等房企经过近百轮的举牌争夺，最后以9.74亿元、配建3.05万平方米的代价拿下宗地，楼面价1.83万元/平方米。

与光明相比较而言，坪山显得平淡了些。

坪山在今年上半年出让的G14313-8018宗地和G11341-0136宗地都被安居集团拿下，竞买时也没有过多的悬念。

其中，位于坪山坑梓的G14313-8018宗地仅有一家报名竞买，最后这块土地面积为4.92万平方米、建筑面积达22.14万平方米的宗地，被安居集团以底价7.01亿元拿下，用于建设出售的人才住房和出售的安居型商品房。

不过早在去年，该宗地就曾挂牌出让过，当时宗地计划用于建设普通商品房，并规定只能建设户型建面90平方米以下的住宅，入市限售均价为3.05万元/平方米。

但由于商品房限售新规出台，加之企业融资政策收紧，期间深圳土拍遇冷，也成了去年唯一流拍的宅地。如今，地价直接降至挂牌起始价7.01亿元，最高限制地价10.16亿元，仅为去年售价的三分之一。

而位于坪山区马峦街道的G11341-0136宗地，则是安居集团与3家房企经过15轮举牌，以最高限制地价5亿元拿下，并配建4.02万平方米只租不售人才房面积，楼面价1.56万元/平方米。

该宗地土地面积为1.91万平方米，总建筑面积8.58万平方米，挂牌起始价为3.44亿元，土地使用年限为70年。

此外，除了深圳本地，在深汕特别合作区今年上半年也有一宗用于建设安居房的土地出让，该地位于鲘门片区，竞拍当天只有一家企业参与竞标。

最终，被唯一报名的公司深圳市深汕特别合作区城市建设投资发展有限公司以底价1.96亿元拍下，该企业同样是国资企业。

被安居集团“支配”的宅地

除了光明和坪山外，安居集团还拿下了位于宝安西乡、福永和盐田的三宗政策性用地。

其中，盐田的J312-0044宗地是以以限制最高价1.29亿元、配建3800平方米只租不售人才房的代价，被深圳市盐田人才安居有限公司拿下；

位于宝安福永桥头的A207-0131宗地则是经过20轮竞地价达到最高限制价后，又经过86轮竞无偿移交政府只租不售的人才住房面积，由深圳市宝安人才安居有限公司以9.93亿元、移交3万平方米只租不售面积的条件带走；

另一宗位于宝安西乡的A122-0363由深圳市人才安居集团有限公司以最高限制地价21.17亿元的价格拿下。

据查，盐田人才安居有限公司、深圳市宝安人才安居有限公司都是安居集团的子公司。

可见，竞买期间虽有争夺战，但悬念似乎并不大。

安居集团在深圳频繁拍地，也显得颇有些耐人寻味。不过，结合深圳市的未来规划来看，这样的举动并不突兀。

2019年间，深圳就已建设筹集公共住房超过9万套。而在2019年深圳政府工作报告中，也已立下了2020年大规模建设公共住房的目标：全市将持续开展大规模公共住房建设行动，2020年将建设筹集公共住房不少于8万套，确保完成“十三五”期间建设筹集40万套的目标。

而在更长远的规划中，到2035年，深圳计划筹建各类住房170万套，其中带有政策支持性的住房总量不少于70万套，占市场供应量的60%，人才房将保持20%的供给比例。

因此，在深圳市土地资源日益紧张的情况下，为未来保证完成年度目标，深圳不可避免地需要加大人才住房土地的供给，这或许正是2020年成交的14宗宅地中，有12宗用于建设人才住房的主要原因。

结合这样的供给比例来看，中海、龙光、世贸、金地等私企纷纷加入竞拍行列，也就不足为奇了。

在未来，深圳等一线城市为“抢夺人才”“留住人才”，必然会逐步提高人才住房等保障性住房的比例。因此，房企未来若想继续布局深圳，则很可能需要进军人才住房领域。

但也有人质疑，安居集团是否抢地过度，而普通房企是否还有拍地的空间。

03

价值24.01亿，三宗宅地流拍

除了被拍走的14宗土地，还有3宗“被忽略”的土地。其中，位于宝安燕罗街道的A426-0451宗地则因无人报价而遭遇流拍，该宗地的挂牌价为2.4亿元。

另外两宗则是坐落在深汕合作区、用于建设商品房的编号C2020-0001、C2020-0002两块宗地。

C2020-0001宗地土地面积12.16万平方米，挂牌起始价为9.92亿元，最高限制地价为14.38亿元，土地使用年限为70年；C2020-0002宗地土地面积为16.29万平方米，建筑面积19.55万平方米，挂牌起始价11.69亿元，最高限制地价为16.95亿元。

值得注意的是，根据深汕合作区的规划，这两宗宅地位于北部组团，即康养度假区——重点发展康养度假、医疗保健、生物科技、生态休闲等。

不知下次重启再拍，这三块宗地能否改变被闲置的命运。

 

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