2020年上半年，楼市先是受到疫情冲击而基本处于停滞状态，但随着疫情好转，堆积的需求集中释放。5月和6月房地产市场快速复苏，小阳春态势明显，多个城市出现环比同比增长，有的城市甚至出现多个万人摇号项目。

楼市成交“过山车” 土地市场再度活跃

豪宅受热捧的根本原因还是整体市场的回暖。2020年上半年，楼市受疫情影响，1至2月基本停摆，自3月起楼市回暖加速，走出一波“过山车”行情。

国家统计局数据显示，1至2月商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%；销售额8203亿元，下降35.9%。其中，住宅销售面积下降39.2%，销售额下降34.7%。

但疫情只是延后了购房需求的释放。克而瑞研究中心报告显示，疫情后核心一二线城市房地产市场快速回暖。4月，重点监测一二线城市成交面积持续上升，环比增幅高达30%左右，同比跌幅皆收窄至20%以内。成都、长沙等城市成交面积基本恢复到疫前水平，深圳、杭州、青岛等城市成交面积率先实现同比增长。

5月，克而瑞监测的百城数据显示，近半数城市商品住宅成交面积同比环比均增长，热点二线城市同比涨幅已突破20%。上海、杭州、南京、宁波、温州、清远等城市5月成交量创下近两年高点，其中，上海5月商品住宅成交面积突破100万平方米，同比增长54%，环比增长76%。

到了6月，楼市快速回暖态势仍未减弱。克而瑞研究中心最新报告显示，6月22日至28日的一周，一线城市成交指数为138.75，环比下降3.85点；二线城市成交指数为147.61，环比上升20.85点；三四线城市成交指数为221.84，环比上升90.18点。

中原地产首席分析师张大伟表示，楼市出现小阳春很大程度是因为一季度疫情压抑的市场需求叠加降息降准带来的政策宽松。6月市场继续维持5月的升温态势，大部分城市成交量已经超过去年同期。

房住不炒下政策难松

值得注意的是，虽然成交量明显回暖，但楼市库存依然处于高位。易居房地产研究院最新发布的《全国与9城供求关系与库存报告》显示，5月全国商品住宅潜在供求比为1.12，环比下降0.4%，同比上升14.8%。

报告说，4月，天津、湖州、郑州、杭州、重庆、南京、苏州、三亚和上海9个城市的潜在供求比分别为1.32、1.22、1.20、1.11、1.07、1.06、1.04、1.04和0.98，除上海供求比略小于1外，其他城市均处于供大于求状态。从去化周期来看，4月，三亚、天津、南京、苏州、郑州、杭州、湖州、重庆和上海的新开工未售库存去化周期分别为46.4个月、40.9个月、22.8个月、22.8个月、21.1个月、13.3个月、13.3个月、12.6个月和10.3个月，整体去化压力大。

一面是库存去化周期仍在上升，一面是房住不炒红线难破。杨科伟表示，上半年多省市在土地出让环节给市场、企业减压，主要涉及取消限制性规定、增加优质土地供应、延期或分期缴纳土地款和延长竣工期限等。从下半年政策来看，房地产信贷政策将整体中性偏积极，坚决遏制房地产金融化泡沫化，严防信贷资金过度流向房地产市场。

从地方政策来看，杨科伟认为，下半年房地产市场政策仍以稳为主，从保市场主体出发为市场减压。地方因城施策，调控政策或将继续维稳，限价政策或将进一步放开，短期内放松限购、限售的可能性不大。