文|地产一休哥

一

“宝万之争”中，姚振华走向前台，成为CS大佬里的新晋网红。

据兽爷描述，争夺的前夜，有一场堂会，会上各个堂口的大佬纷纷表态，如果正在收购万科的宝能需要支持，尽管开口：

他们提钱来见。

在这些CS大佬里，有很多耳熟能详的名字，比如黄光裕，最近北京凶猛拿地的朱孟依，还有屡次坐上“地王”宝座的纪海鹏。

近期，CS籍老板纪海鹏在年中密集释放的三个信号，很值得寻味。

先是更名，接着激励，最后反腐。

更名的逻辑，也很简单，冲千亿穿新衣，核心就是“去地产化”，讲一个新故事。

就像boss杨一样，不愿意别人说自己是个刨地的，虽然自称农民，但很喜欢外界说他是做高科技的。

而激励和反腐，表层看也好理解，先给个甜枣，再竖起棍棒，日子不好过了，跑得慢，屁股要受苦，不想跑，小心秋后算账。

那么，问题来了，纪海鹏使出三板斧，背景和深层逻辑又是什么？

二

我们先从一场土拍开始梳理。

5月15日，深圳前海土拍现场，众多央企国企及联合体入场围猎，大多抱着志在必得的心态。

开拍后，现场争夺异常激烈，举牌超100轮，但最终毫无悬念，被龙光拿下。

对于深圳的地，其它开发商是在赌运，如果没有龙光的身影，这块地还有望拿到。

龙光则是在赌命，深圳作为龙光的高溢价粮仓，容量却正在缩小，所以，纪海鹏必须孤注一掷，相中后，绝不会拱手相让。

纪海鹏夺下的“新地王”，也是继19年轰动全国“624土拍”后的又一次豪赌。由此，泰禾16年7.9万/㎡拿下的地王，也有了解套的机会。

坐上谈判桌的黄其森，也可以略微舒展下眉头：

股权话语权的砝码，又重了一克。

一次次的“地王制造机”扬名在媒体聚光灯下，潮汕籍老板纪海鹏也越过姚振华，在媒体人的口中，留下了一个简短的评语：

太狠了。

三

细看龙光拿下的这块地，是开发条件苛刻的“双限双竞”地块，可售楼面价将达到87409元/㎡，一跃成为深圳单价“新地王”。

地产一休哥认为，这算不上是一块“好地”，但纪海鹏依旧执念“地王”，业内便有了3点疑问：

1、拿下“地王”的钱从哪里来？

2、“高溢价”拿地还能持续多久？

3、龙光的产品力跟得上高昂的地价？

质疑的产生，源于龙光19年全年和20年上半年的业绩表现。

20年上半年，截止5月，龙光权益合约销售额372.5亿元，合约销售面积241.7万㎡，折合销售均价15412元/㎡。

买面粉方面，20年上半年龙光拿地金额319亿元，新增土地面积为264万㎡，土地均价12088元/㎡。

对比来看，销售均价处于近几年的较低水平。试问，仅靠占比8.6%的深圳区域，52719元/㎡售价，来获取高溢价红利，能否持续？

而整个占比较大的大湾区其他区域及南宁区域，售价逼近地价，势必会影响项目利润率，拉低纪海鹏引以为傲的ROE。

原地踏步，无米下锅，向前迈步，借钱买米。

由此，激励与反腐，是纪海鹏为了冲千亿，开出的一剂猛药。那么，作为药引子的钱从哪里来？

简要梳理：

14、15年，龙光背后的金主是平安大华，16年金主不详，19金主爸爸变成了参与“宝万之争”的【浙银钜鑫】。

在这个过程中，找金主爸爸空缺的17-18年，纪海鹏还主演了一个小片段。

17年5月31日，龙光上线了一个互联网金融信息平台，宗旨是帮助企业和个人客户提供供应链金融服务和普惠金融服务，起名：

龙光金服。

上线一周年后，龙光金服对外高调发声，CEO黄成向外界输出了一个数字，也是一年的战果：

累计成交金额突破28亿。

龙光金服创办约2月，出现了一个小插曲，17年7月24日，龙光金服与平安银行签署了一份资金存管协议，当时黄成说：

与平安银行合作是龙光金服合规之路的一小步。

是否合规？地产一休哥在检索中发现，在百度贴吧的留言框里，有一段共性表述：

我在这个平台做了首付贷。

19年，深圳金融监督管理局公布了一批“自愿退出且申明网贷业务已结清”的名单中，16家网贷P2P机构中，有一家是龙光金服。

百度贴吧中，地产一休哥下拉看到，在龙光金服做了首付贷的客户，临近还款期，登录不了网站，联系销售后，给到了一个新链接：

是还给一个叫鼎欣保理的公司。

通过企查查，鼎欣保理的实际控制人是张培锋，与张培锋形成关联的是姚立嘉。从注销的龙光金服到存续的鼎欣保理，背后又有什么关联？

这是个迷。

据19年报显示，浙银钜鑫所持的10%权益不见了。金主爸爸，到头来被质疑，上演的依旧是“明股实债”的戏码。

结果便是，逐年攀升的负债，19年龙光资产负债率79.31%，同比18年78.4%小幅增长。但比4年前的15年增长了近10个百分点。净负债资本比率同比增加4.2个百分点至67.4%。

总负债1630亿，较去年同期增加两成。

四

聊完钱，地产一休哥再来梳理龙光的操盘模式。

具体到5月拿下的“新地王”，有业内人士推测，龙光有3种解套方式：

1、做标杆打口碑，不要利润；

2、加码精装修；

3、卖给关联人士，将来二手房升值后再卖出；

地产一休哥推测，大概率纪海鹏会在精装修上做文章。理由来自年报数据，龙光19年建筑及装饰物业收入大幅增加：

从41.8亿跳涨到115.8亿。

获利的背后，则是捆绑精装修以及精装修质价不符，引发的业主维权。

面粉做成面包不赚钱，加了层劣质奶油水果，开始赚钱，这种操盘模式，引发了前文中业内的第2点、第3点疑虑：

只知地王，不知产品。

举一个不恰当的例子，同样是做溢价，宋卫平做开发，卖的是情怀，纪海鹏卖的是装修。

反馈到数据端，便是毛利率的下降，和去化压力的增大。

为了破局，纪海鹏需要“旧瓶装新酒”，多元“去地产化”便顺理成章。

梳理纪海鹏的多元化宏图，住宅开发、城市更新、商业运营、产业运营，成为4条主航道。

但据19年报，在实际收入中，物业销售和建筑及装饰收入占比高达92%，投资物业及租金收入1.3亿，占比只有0.2%。

纪海鹏想要生长出几条粗腿走远路，无奈：

发育不良。

试问，凭借资本腾挪游戏，达成一直引以为傲的ROE，正遭遇合营及联营的投资亏损、受限的溢价和营销成本，纪海鹏用三板斧作为护盾：

能否守护住ROE，笑傲“地王”？