文 | 曹钰

“本以为抓住了投资机会可以给小孩存一笔教育费，现在看来，当初销售方的租金承诺根本就骗了我们！”7月3日，重庆市万州区的郭勇（化名）告诉界面重庆，他于2019年5月购买了一块位于重庆九龙坡区谢家湾华润万象里负一层带租出售的商铺，近日得知，自己买的这块商铺的实际租价与承诺租价相差悬殊，疑似卷进了一场“营销骗局”。

据界面重庆了解，与郭勇有着相似经历的业主多达700余户，分布在九龙坡、渝中、南岸、渝北、大渡口等多区，据粗略统计，涉及金额高达2亿元。

疑问一：黄金旺铺是否存在虚假宣传？

华润万象城作为重庆九龙坡区的门户商圈，自2014年开业以来吸聚了大量的人流。郭勇所买的商铺案名为华润万象里，位于华润万象城对面，仅有一街之隔。

据了解，维权业主真正的诉求方是重庆耀正商业管理有限公司（下称耀正公司）。该商铺为耀正公司从华润置地（重庆）有限公司中购得，但如今联系不上耀正公司，业主便转向华润讨要说法。界面重庆经走访得知，目前，涉事方耀正公司位于华润广场A座15楼的办公室已经人去楼空。

据业主提供的产权资料显示，该区域的专有建筑面积（套内面积）为4421.15平方米，被耀正公司分成了843户，每户套内的面积约为5平方米，建筑面积约为13平方米。

据郭勇介绍，2019年5月16日，他以自己孩子的名字与耀正公司签订了该商铺的购买合同，“当时耀正公司在销售时向我承诺：每月每平方的租金价格在120-160元之间，月收益在1639-1855元/月之间，粗略计算了下，资金回报率还可以，我就买了。”

令郭勇没想到的是，原本许诺很快就能办下来的房产证，一等好几月没拿到手，“从去年年底开始就觉得不对，房产证一拖再拖，当时合同上写明的是180天之内发放产权证，逾期可以退款退房。但几次去找耀正公司交涉都无果。”

今年5月，迟迟未拿到产权证的业主们多次进行了维权，要求耀正公司给出合理的解决方案。面对大批购房者的追问，耀正公司却在微信群里向购房者公布了华润与永辉超市签订的真实租金：17.8元/月/平方米（建筑面积），这个价格与当时向业主宣传的120-160元/月/平方米相差甚远。

“这个价格连当初宣传价格的零头都没有，要知道是这个价格谁会去买？耀正公司恶意向大众隐瞒了真实租金，涉嫌虚假宣传。”郭勇说。

疑问二：承诺的高收益能否实现？

据郭勇介绍，去年5月，他在逛街时接到了路边递来的小广告，上面的内容吸引了他的注意，“杨家坪万象城商圈，总价28万起，带租约旺铺抢到即赚到。”

通过进一步了解后得知，小广告上标示的商铺是由耀正公司将华润万象里负一层整层商场购买后又租给永辉超市，并收取了租金，再将永辉超市租用的场地，面向民众进行分割销售。

本就计划做一笔收益稳健投资的郭勇有些心动，打动他的主要有两点，一是得知华润置业与永辉超市就这块商铺签订了长达15年的租赁合同，大品牌有保障，且位置核心人流量大；二是耀正公司宣称带租约保障，收益利率前三年分别为6%、7%、7%，且前三年的租金还可抵购房款。

据郭勇提供给界面重庆的资料显示，耀正公司在给业主方的计价单上写明了租金收益，但在合同上并未体现出有关租金的内容。“这也许是在为之后的降租做准备。”郭勇猜测。

郭勇表示，目前，耀正公司口头上给出了解决方案，将租金调整至32元/月/平方米，并给业主办理产权证，但大批业主对这个解决方案并不满意，选择继续维权。

产权式商铺源于上世纪70年代末的欧美，1994年传入国内，产权式商铺是所有权与商铺经营权分离的新型模式，一般是将大型商场分割成若干个具有独立产权的商铺，再以全部或者部分以物业公司或者商场经营管理公司的名义，给予买房一定的保底抽成的一种形式。

但并非所有售后返租商铺，都像看上去那么美好。业内人士表示，很多投资者基于对“售后包租”的承诺，认为有利可图就购买了产权式商铺，但并未仔细考虑开发商是否能够兑现承诺，也未考虑该产权式商铺是否真的能够取得产权证，成为产权人。

疑问三：耀正公司是否违规操作？

2019年6月，有部分业主对耀正公司的资质存疑，在相关网站上进行投诉咨询，九龙坡区不动产登记中心进行了回复：由于耀正公司所售分割商铺目前尚未完善产权登记手续，为避免今后出现纠纷，不动产登记中心已要求耀正公司立即停止销售，同时张贴了特别提示，请广大消费者暂勿购买。

此前，九龙坡区不动产登记中心相关负责人对此事也进行公开表态：“耀正公司从华润买过来是整层商铺，产权证办在耀正公司名下，相当于一个二手房，如果要把它分零销售，要先办理分割手续和销售许可。根据重庆市对于非住宅分割销售及权属登记的有关规定，耀正公司如果要正常销售，就必须要经过多个部门审批：先要提交申请和分割图，由规划、建设、消防等部门对分割图进行会审，会审同意分割后再到不动产登记中心办理产权证和销售许可，之后才可以进行销售。耀正公司目前已通过会审，但未在不动产登记中心完善手续。”

这意味着，耀正公司在手续未齐全的情况下，甚至产权还在华润名下时，就已经开始了售卖行为。而华润与永辉超市签订的《租赁合同》约定为：不得将租赁场地分割成若干独立单元转让给3名以上的多名受让人。

对此，永辉超市已向耀正公司正式发送联系函。

根据购房业主提供的资料，界面重庆梳理了事件大致时间线：

• 2017年5月31日，华润和永辉签订为期15年的租赁合同。
• 2019年3月6日，华润与耀正签订销售合同，此时耀正未取得商铺产权，耀正进行了分割销售宣传。
• 2019年5月初之前，耀正公司与159户业主签订合同，合同产权均为华润产权（产权号001139348）。
• 2019年4月16日，耀正公司办理了商铺产权，至7月份的合同上产权号为000373505。
• 2019年7月24日，耀正公司办理了分割销售产权，因个别业主发现耀正公司在售卖过程中手续不齐全，进行了投诉并退回了钱款。
• 2019年8月12日，耀正公司发函告知永辉超市拟将租赁房进行出售，永辉回函告知耀正不得将租赁场地分割三名以上业主进行出售。
• 2020年4月，耀正公司在未解决众多业主产权纠纷的情况下，仍在售卖。

疑问四：华润和耀正代理人为何相同？

值得注意的是，天眼查显示，重庆耀正商业管理有限公司成立于2010年9月，注册资本为30万。在2019年5月，还发生过一次人事变更，原投资人和负责人刘晶退出，新增张晋担任法人及执行董事兼总经理。

据业主反映，张晋在今年与业主进行沟通时，多次改变说辞，先以没钱直接回绝退款需求，后表示可以给出退款方案，商谈至今始终无法达成共识。

多位业主向界面重庆提出质疑：华润置地作为一家中国内地实力雄厚的综合型地产发展商之一，从产权转让的角度来说，一个出钱买，一个有商铺卖，法律上虽然没有问题，但是一家注册资本只有30万的公司吃下销售货值上亿的商铺，其支付能力让人存疑。

据郭勇向界面重庆提供的一份华润与耀正签订的买卖合同显示，甲方为华润置地（重庆）有限公司，乙方为重庆耀正商业管理有限公司，其甲方的委托代理人和乙方的代理人为同一人，都为李盛畅。

对此，有业主进一步提出质疑，耀正公司是否属于华润出售商铺的壳公司，否则很难解释两家公司的代理人为同一人。

对此，界面重庆致电华润置地（重庆）公司进行询问，相关负责人回应如下：李盛畅仅为办证人员，业主们是与耀正公司签订的合同，与华润没有关系。针对30万注册资本的问题，华润方回应“注册资本不能说明什么问题，耀正与华润的合同流程均是合法合规的”。

此前，地产圈也发生过不少类似事件。据了解，由于开发商直接进行商铺“返租”，早已被国家明文规定禁止，因此在实际操作中，不少开发商会成立独立的经营公司对项目进行后期管理，由其进行“返租”操作来规避法律风险。由于投资者是与经营公司签订合同，和开发商本身不产生关系，因此一旦经营公司“跑路”，投资者回收“返租”租金将十分困难，而后续存在的问题，则与开发商没有任何关系。