文｜文軒财经

上半年房企融资“先难后易”，尤其到5月，海外发行出现回暖，实际到位资金明显提升，首次超过历年水平。充裕的资金背景下，全国房地产投资也出现回升。

成都政策等端口并未松开，延续以往“严控”。在土地供应方面，共上市11宗，合计8018亩，基本持平于去年同期，主城和郊县供地占比依然稳定在1:2，供地楼面价小幅上涨。

2月，受疫情影响，多宗土地遭遇延期拍卖，市场短暂遇冷；4月，供应加速，各区域地块相继上市，呈现阶段性热度分化。

成交方面，共有60家房企成功拿地，瓜分7776亩土地，受益于融资端口放开和持续看好成都市场，土地成交价格明显上涨，流拍率下降，城市最高楼面价更新至19800元/平米。

房企拿地TOP10，招商蛇口和厦门建发登顶

我们以3项TOP10榜单，来比较房企拿地成果，包括面积、总价和楼面价维度，具体结果如下：

表1：2020上半年房企拿地面积top10

（数据来源：中成房业）

表2：2020上半年房企拿地总价top10

（数据来源：中成房业）

表3：2020上半年房企拿地楼面价top10

（数据来源：中成房业）

招商蛇口排名拿地总价和面积的第一名，共获7宗，合计789亩土地，花费54亿，支撑它如此大手笔的，是背后与轨道交通、天投的合作，减轻了资金和资源压力。从天眼查显示的股权占比来看，招商占有这些土地权益的51%，话语权较大，预计将成为地块操盘方。

（图源：天眼查）

早期消息，其中三块地将打造为天府总部商务区总部基地的重要组成部分，按照规划，在天府总部商务区总部基地项目中，将打造一栋396米高度的地标建筑，并与东区中海的488高楼东西相望，左右两栋则为180米建筑。（点击查看具体内容：成都再现超高建筑，招商蛇口将建天府商务区396米地标）

另一边，厦门建发压过合信、成都建信，斩获拿地楼面价的top1。这次高调拿地，是企业回归大众视线的标志，2007年入蓉的建发，早前业内人士对文轩财经分析认为（点击查看原文），其早年在城南的一系列项目，涉及高层、别墅、商业等多种业态，拥有成熟且完整的产品生态链。但是近几年在成都市场鲜有发声，而该地块具备主城区、超百亩规模、泛攀成钢豪宅板块等优势，开发商拥有充足的发挥空间利用该地块的“生长期”重回大众视线。至于具体将兑现什么样的产品，我们将持续跟进。

主攻主城，退守近郊，选择性进入远郊区域

分区域来看，在主城、近郊和远郊3个区域拿地的房企，分别为31家、31家和26家，拿地数量大部分在1-2宗，未出现几家大量包揽土地的情况。

表4：成都各圈层房企拿地情况

（数据来源：中成房业）

主城区圈：房企进入门槛节节攀升

随着主城开发逐渐完善，住宅用地供应量渐少，房企进入主城的成本更加高，门槛拦住了不少企业。截止6月30日，厦门建发已经将主城最高楼面价已经更新到19800元/平米，而且须无偿移交租赁住房比例7%，实际楼面价达到2.2万。

而且配建要求更加高，上半年成交的30块住宅类土地，就有11块包含无偿移交租赁住房的要求。

门槛高涨的情况下，依然挡不住新进房企的热情，2017年前后入蓉的绿城、金地和光明是如此，今年也是一样，德信和北京天恒落子主城。

近郊圈：房企扩展版图的必进之地

从上图可见，各企业站定圈层，仅隆基泰和、龙湖地产、佳兆业集团、华侨城和花样年出现跨圈层拿地的情况，这5家房企在跨圈层的同时，集体拿下了近郊地块，足见对近郊区域的看重。

近两年熟悉了主场市场的绿城（点击查看往期内容：文軒财经丨绿城危机：毛利持续下滑，维权频发），也进入近郊拿地，以802元/平米楼面价，底价摘牌郫都区一宗137亩商业用地，在本地首次进入纯商业物业领域。

它一向善于打造高端住宅和代建，早在2017年成立了商业运营服务团队，聚焦聚焦商业街区和邻里中心,专注于绿城及全国商业服务，已经亮相了一些作品，但是仍在探索中，至于会在郫都打造什么样的商业产品，暂无消息。

远郊圈：选择性进入优质区域

上半年大成都房价微涨0.5%，而远郊集体下滑，比例达到2.7%-6.1%，足见远郊新房市场抗风险能力较弱。

但是土地市场无明显波动，溢价率维持低位，区域化严重。上半年多次拿地的五矿、华夏幸福和港中旅，都拿了2-3块土地，集中于大邑、金堂和蒲江区域；

整体来看，不少房企希望进入主城开发，但是碍于高价、高竞争，无法突围成功，近郊的竞争明显更小，形成的成交价格比较稳。需要思考的是，如今单纯买地成本越来越高，房企如何与产业、与城市资源结合，才能够更好获地，实现长远的发展。

「四大阵营」PK，民进国退

上半年60余家拿地企业中，除去长期活跃的保利、新希望、龙湖、金科等，也出现不少逆势“上位”的企业，给出肯定成都市场长线发展的信号。

“老”房企复出：上半年土拍市场，除了长期活跃的房企，一些沉寂了一段时间的房企也开始活跃，例如佳兆业、隆基泰和、荣盛、蓝光、建发、龙光、合景泰富、三盛等，而且，杭州房企德信两度拿地天府新区；佳兆业分别在天府新区麓山和龙泉驿十陵拿地，溢价率都不低；河北房企隆基泰和则是三度拿地，布局成华龙潭寺、龙泉驿大面和温江光华新城。

高调的新人：外界依然对成都长线市场看好，当下形势不稳定，依然逆势入蓉，高调更新了多个区域的楼面价记录，例如，德信经历超百轮举牌，创造了天府新区17299元/㎡的最高楼面地价；北京天恒以楼面地价17100元/㎡刷新了当时高新区的楼面地价记录；

联合拿地的企业较多：上半年，多家房企联合拿地，包括大悦城&中交、禹洲&德信、大发&领地、花样年&东原等。引发关注的是，花样年集团年初与多家房企签署战略合作，寻求联合拿地开发，上半年，就分别联合成都佳兆业、东原、华夏幸福和中粮四家房企，在郫都区和蒲江等地斩获土地，成为土地市场上的“大赢家”。

“官方”队伍疲软：往年成都本地“官方队伍”叱咤土地市场，以人居、天投、轨交和高投为先锋，长期占据拿地总量排行榜前10名。然而，今年收紧投资，上半年拿地宗数仅占总数的8.1%。

值得关注的是，“官方”队伍依然偏好产业用地，只是轨道交通集团和天投这次联合了商业化房企招商蛇口，在天府新区获取了7宗产业用地；

总的来说，上半年土地市场稳中有升，不少房企逆势拿地，甚至多次更新了成都最高楼面价，对此，克尔瑞四川分析认为，从房企开发规律来看，大部分当下的“高价地”，房企拿了之后不会立马开发，而是推迟一到两年。

这里的价值空间在于，算上2年的等待期，1-2年的销售周期，或许有可能赶上下一轮资产增值机会。这也是在经济并不十分活跃的情况下，部分房企愿意冒险拿高价地的逻辑。

也有不少房企多次陪跑，尚未获取土地，比如碧桂园、中海、邦泰等企业。相信随着经济复苏，该加仓的企业会继续拿地。

对于下半年的市场，亿翰智库西南区域研究总监刘智鹏认为，成都市场的限价是很严的，所以下半年拿地考虑到后端的销售，不要太过乐观，尤其是在热门区域，要慎拍高价地。