文 | 荷荷

时代在转变，人们的居住方式也在不断变化。近几年，西安别墅市场的供不应求正成为新常态，随着“平墅”概念的普及，大平层产品亦风起云涌。受制于市场上没有严格的建筑标准来定义“大平层”产品，因此出现许多面积在120㎡—150㎡之间的改善产品为了凸显品质，宣传自己为“奢装大平层”。实际上，此类型产品跟“平墅”体验差距万里。

此次界面楼市西安频道工作人员走访了当前西安房地产市场上几家业内标杆性大平层项目，带领购房者来体验充满人性化的美学建筑与生活。

“科技感让社区独一无二 可遇不可求”

未央湖板块是西安开发较早的区域，这里有西北最早的人工湖，也有西安十年前知名的别墅区，生态环境宜人。近几年来，西安主城区土地资源日益稀缺，房企均向三环以及三环外点状布局。未央湖板块因为紧邻主城区，有丰富的土地资源而又开始逐渐受到品牌房企关注。

未央金茂府纯花园洋房项目，一直备受瞩目。其置业顾问对产品的描述是：“科技感让社区独一无二，可遇不可求”，可见对自家项目的自信与喜爱。

项目共25栋楼，规划建设606户，主要为科技大平层产品——地源热泵循环系统保障室内恒温，夏季24—26℃，冬季20—22℃；智能湿度控制系统，平衡四季全屋相对湿度；抗霾防PM2.5防尘系统过滤效率≥90%，并且为室内源源不断输送新鲜空气；24H新风置换系统，让换气量夏季每户0.7次/h、冬季0.5次/h，超过五星级酒店客房标准。

除此之外，还给厨房末端配置了直饮水设备，保证业主用水健康；智能楼宇自控系统和安防系统，构建能源管理大数据体系……将智能科技玩美融入生活中。

在区域配套方面，社区毗邻未央湖、浐灞国家湿地公园；紧邻地铁10号线（规划中）未央湖站，全运会干道14号线（建设中）贯穿，近临西安高铁站，通过机场城际可直达机场；熙地港、大融城、西安砂之船奥莱以及约1.5万方社区精品商业街区满足购物、娱乐需求；同时，未央大学城也是填充了项目的教育资源，打造全龄化教育平台；有三甲医院交大一附院陆港医院（建设中），西安中医院，西航医院等，未来还可享有奥体中心体育馆，西安国际高尔夫俱乐部等运动场馆的辐射带动。

据现场置业顾问杨先生透露，目前一批次和二批次推出的产品去化较好，接近尾声。其中1号楼全部售罄，2号楼售出产品数量超整栋楼一半。未央金茂府售楼部于4月18号对外开放，目前整个社区已经售出30%—40%的产品，以此类价位产品售卖标准衡量，去化率较理想。

在项目产品中，160㎡以上的大面积去化较快，142㎡的四室两厅两卫产品，相对去化略慢。这跟项目定位不无关系，金茂府为纯花园洋房产品，整套房价格约在330W——680W之间。所以项目主要针对高端改善群体，他们更喜欢面积较大、空间感十足的产品。143㎡户型则贴近市场上的刚改善范畴，客户们选择较少。

从产品特色来看，160㎡面积区间的户型设计十分亮眼，属于目前西安市场中都较罕有的设计，主卧为双出入口设计，从人性化角度出发，充分考虑业主在室内的动线走向，因此受到更多置业者喜爱。

项目容积率为1.5，6层洋房的间距达25米，10层洋房楼间距达35米，能保证整个社区每一户业主的空间舒适度。杨先生自信地告诉我们，金茂府的客户几乎没有因为楼层不合适而不考虑购买的，因为每一户都能保证全日照、全观景、全采光，尤其是一层自带花园和地下室，反而是卖得非常快的产品。

目前区域内在售房源并不多，有远洋御山水、金科博翠天宸等。远洋御山水是高层+洋房产品。金科博翠天宸定位于轻奢示范区，高端改善型的人居。可以预估未来，未央金茂府周边极有可能依托生态环境优势成为高端改善楼盘住宅集群。但这一片区城市化氛围欠缺，住宅、教育、商圈配套等正在新旧更替中。

“城市中的世外桃源 ——不仅是建筑  而是与自然的交融”

作为西北首个国家级生态区，浐灞历经16年发展，成为大西安建设国际文化交流轴的核心区。这里有丝路国际创意梦工厂、华夏文旅西安度假区、欧亚经济论坛永久会址、腾讯双创小镇、丝路国际会展中心等重点项目与配套。加之自然风光怡人，生态环境优美。该区域成为继西安曲江之后，又一个购房者青睐的宜居之地。

欧亚大道定位于浐灞的迎宾示范路，沿途规划有20余家高星级酒店，目前已近建成的有艾美酒店、华海酒店、锦江国际酒店，未来还将有洲际酒店、希尔顿酒店、喜来登酒店等相继落地。在欧亚大道与浐河西路交汇处西南角，有占据一线河景的奢装大平层项目——源邸壹号，又叫欧亚国际三期。小区容积率2.0。住宅区域由大平层与和院两大产品组成，总户数约450户左右，大平层产品的物业费是9元/月。

社区内部配套近5万平凯悦酒店，并设立业主专享凯悦酒店1500平米的多功能综合宴会厅，商务会议室，星级泳池，观河健身会所、五星级行政酒廊；以及8000㎡商务街街区河行政写字楼。

并且为了建造区域共生的超高品质建筑，源邸壹号聘请了多家国际顶级团队参与其中：Hyatt凯悦酒店集团、美国CRTKL（楷亚锐衡）设计，GAD绿城设计院，DIA丹健集团室内设计、HBA酒店设计、西田正德景观设计事务所，上海大器景观设计等，并聘请世界五大行之一高力国际作为前期物业及后期运营服务顾问。

目前在售项目为高层产品，户型有365㎡（4室+1书房，2厅2厨5卫生间+1保姆间）以及256㎡（3室+1书房，2厅2厨4卫生间+1保姆间），三梯两户，每栋楼下均配备健身房。

置业顾问贾女士对项目的精雕细琢和高超设计十分赞叹，她的形容源邸壹号是“城市中的世外桃源 ——不仅是建筑  而是与自然的交融”。

与项目一河之隔就是西安国际会展中心、会议中心、奥体中心。项目北侧2公里左右为腾讯双创小镇；东侧紧临浐河西路，项目在土地上退让了55米，建造南北三万平方的市政公园；东南方向有选址于西安世博园内的陕历博新馆，以及距离项目直线距离4公里的领事馆区，预计未来两年内会有24国入住。

据置业顾问透露，项目从去年年中就开始蓄客，5月16号推向市场的3、4号楼总高29层，属于性价比较高的产品，所以1个月时间，两栋楼迅速进入清盘阶段，整体去化较快。预计项目在八月份会再加推1、2号楼。

目前所推大平层产品建筑面积约256—365㎡，双户型皆采用主佣双梯双入户门动线，入户设置礼仪玄关，双厨房设计满足中西式美食需求，并配备全套嘉格纳电冰箱、洗碗机、蒸箱、烤箱、酒柜、咖啡机等，是西北地区唯一引入全球奢侈品前十的嘉格纳品牌的开发商，另配备家政间、设备间、工人间等。

浐灞从建立至今已有16年，区域配套也已处于成熟阶段，学校有浐灞一小、浐灞欧亚中学，浐灞第一中学，西大附中，其中浐灞一小，西大附中距离项目西侧1公里左右。项目东侧有正在建设的前海人寿建康城的华康医院，稍远处有西安市中医医院、唐都医院以及西北最大综合医院西京医院等；地铁3号距离项目2公里左右。

目前周边在售楼盘有盘踞已久的自然界、万科金域蓝湾。前者产品均价两万左右，虽然位置好，但产品质量上有所欠缺，近期维权频现；后者为90-127㎡面积的纯刚需产品，带装修交房。

早期已交房多年的项目有龙湖源著、天朗蔚蓝东庭、中海悦墅等，均为2016年建成，二手房均价在1.4万元到3万元之间，目前该核心板块内在售的高品质项目仅源邸壹号一家。

真正的豪宅都是临着流动水域而建，而在“限墅令”愈发严苛的当下，有天、有地、有院的城市豪宅正在变得愈发稀有。

初略估算，该项目的入门款总价将近700万，当前成交客户以企业主居多，并且西安本地客户较多。而豪宅购买人群既离不开城市的优良配套，又想要顶级豪宅所拥有的自然环境，因此具有地段和产品优势的大平层产品会受到市场的广泛青睐。

该项目紧邻浐河灞河，占据优质生态资源、成熟综合配套以及未来的发展红利，加之产品针对超高收入人群的高品质打造，属于是目前板块内乃至西安城市中十分稀缺的住宅产品。

至此，本期的楼市测评“大平层”上期部分暂到一个段落，后续我们还有西安更加“爆款”的产品分析推出，敬请期待下期内容。