文 | 观点地产网 张钇璟

进入千亿之后，如何让公司规模获得进一步扩大，无疑成为了每一家房企都需要思考的问题。

6月3日，港交所披露祥生控股（集团）有限公司的上市申请文件，这也意味着作为最后一家未上市的销售千亿级别内房企业，祥生打算在正式在港交所开启资本市场之旅。

土地市场也频频传来祥生的动态。在递交招股的四天后，祥生以成交价9.49亿元竞得南昌红谷滩新区宅地，溢价率高达83%。

7月6日，经过347轮竞价，祥生联合浙江交投以总价5.45亿元竞得嘉兴南湖区地块，楼面价9061元/平方米，溢价率35.35%。

7月7日，杭州公开出让钱塘新区下沙大学城北单元JS0602-16地块，在经历40轮竞价后，祥生再以总成交17.09亿元竞得该地块，楼面价17792元/平方米，溢价率29.56%。

观点地产新媒体了解，下沙大学城北单元JS0602-16地块出让面积40031平方米，容积率1.0-2.4，地块起始价13.19亿元，楼面起价13733元/平方米。该地块商品房毛坯销售均价不高于23200元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于25520元/平方米，装修价格不高于3000元/平方米。

而杭州下沙大学城北板块年初至今，另有2宗宅地完成出让，分别是下沙大学城北单元JS0603-11地块、下沙大学城北单元JS0603-17地块，这2宗地最终全部由祥生竞得，总成交价45亿元。

对于此次拿地，业内人士表示，算上已经交付的钱塘新语，JS0602-16地块是祥生在下沙大学城北板块的第三个项目。

据悉，祥生将JS0603-11地块、JS0603-17地块合并开发，打造总体量约50万平方米的祥生湛景·江山云樾，全部为纯高层设计，主力户型88—128平方米，精装限价26200元/平方米。

上述人士介绍，自2015年入杭以来至今，祥生已在杭州获取近20幅土地，从之江板块到崇贤新城再到银湖板块，祥生无一不是多次落子。尤其在之江区，截至目前祥生已经拿下5幅地块，完成了4个项目的布局。

而祥生方面也就最新的拿地作出回应称，公司开启了“做大盘的进击之路”，再度加码下沙是持续拓土杭州的“前瞻性战略举措”。

“高增速”是祥生给人最深的印象，2015年至2018年短短四年间，该公司销售规模从百亿跨越至千亿，年复合增长率超过100%。

然而当销售规模冲刺至千亿规模后，祥生似乎遇到了“瓶颈”。据观点指数发布的2019中国房地产销售金额TOP100榜单显示，祥生2019年全年完成销售额1174.7亿元。

相比之前每年几百亿的高增长，祥生去年的成绩单并不亮眼，销售规模仅增长百来亿，距离内部制定的目标——实现30%的增长率，也有着不小的差距。

上海中原地产资深市场分析师卢文曦认为，祥生地产前四年的高速增长主要得益于在上一轮房地产发展周期中，踩准了长三角三四线楼市火热的节奏。2019年销售不及预期，则和三四线城市楼市转冷有一定关系。

他表示；“像祥生这样短时间快速迈过千亿门槛的房企，业绩在千亿左右盘整实属正常，人才、资金、土储这些方面都需要整固夯实。”

根据招股书显示，截至2020年3月31日，祥生拥有195个处于不同开发阶段的物业项目，包括172个为附属公司开发的项目及23个为合营企业及联营公司开发的项目。

上述项目应占总建筑面积为约2304.47万平方米，和其他千亿级别的房企相比，祥生的土储难言丰厚。因此不难理解，今年以来，祥生地产明显加快了布局节奏。

据观点地产新媒体不完全统计，2020年初至今，祥生共计在公开市场上摘得10宗地块，总计容建面超110万平方米，总代价为146亿元（2019年全年为193.52亿元），主要位于杭州、温州、宁波、绍兴、南昌、南通等地。

至于资金方面，在高周转模式下，快速发展的祥生也维持了较高的负债率。根据招股书披露，2017-2019年，祥生控股净资产负债比率分别为1380%、740%及360%。

同时2017-2019年及2020年4月底，祥生控股现金及现金等价物分别为32.29亿元、31.14亿元、24.12亿元及28.26亿元，一年内到期负债分别为120.42亿元、156.17亿元、115.62亿元及113.95亿元，反映现金覆盖短期债务较弱。

需要指出的是，截止2019年年末，祥生控股银行和其他借款总额273.06亿元，其中逾172亿来自信托贷款。而2017-2019年，该公司加权平均实际利率分别为8.09%、8.13%和9.28%。

祥生控股曾表示，负债问题是因为集团实施了“1+1+X”的扩张战略增加收购土地的支出，为了维持足够的营运资金，计划继续加强收款工作。

融资渠道及成本方面的限制，是促使大部分房企上市的重要原因，祥生也希冀借由对接香港资本市场，获得更大的发展空间。