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王健林归来?欲砸千亿“挺进”东北文旅江湖,还拉上了万科“组局”

君欲远离文旅,但实难舍也。

图片来源:Pexels

文|执惠旅游

万达和万科“走”在了一起。

公开信息显示,7月8日,万科入股长春北方影都投资有限公司拿下15%的股份,万达在后者中的股份也由此从100%降为85%。

长春北方影都投资有限公司成立于今年3月,负责长春国际影都项目投建,该项目规划面积达1051平方公里,仅次于超过1200平方公里的好莱坞,是目前国内属最大的(在建)影视文旅项目,受到吉林省、长春市省市两级政府重视和支持。

这一项目号称拟投资1000亿元,此时距离王健林打包出售青岛东方影都项目,并未过去多久。有不完全统计数据显示,去年上半年,万达的文旅项目签约概算金额已超过2000亿元,而大量拿地动作至少持续到今年4月份。

与前几年高举高打模式相比,万达当前既有动作有类同,也有不同,背后也映衬出万达的变与不变。

万达走得并不轻松。公开信息显示,7月6日,万达地产集团总裁吕正韬正式离职,其加盟万达18年。而受疫情等多重因素影响,万达地产今年上半年仅完成200多亿元的销售,目标完成率仅30%。

江湖已变,也有不变,君虽败退欲远离,但实难舍也。关键是,想归来的王健林,能归来吗?

挺进东北,引万科入局

早在去年8月初,万达与长春市政府签订战略合作协议,决定投资1000亿元建设影视文旅项目,该项目计划于去年9月份开工建设。不过应该没有如期开工。

3个多月后,去年11月底,王健林再次北上,到长春洽谈上述影视产业链项目合作,得到了吉林省高层的会见。该高层表示,政府将大力支持万达集团该项目建设,加快推动项目落地落实,推动影视产业高质量发展等。

王健林也有表态,万达集团将把促进吉林电影文化事业振兴作为重要抓手,深入推进在吉林项目建设进度,大力培育发展影视全产业链,全力推动吉林全面振兴全方位振兴。

(截图来源:企查查)

一个很大的实质动作出现在今年3月。公开信息显示,今年3月16日,长春国土资源局成功整体出让净月高新区16宗地块,包括4宗商业用地和12宗居住用地,总面积约为215万平方米,这些地块均被长春北方影都投资有限公司“拿下”,而该公司由万达全资控股(万科入股前)。而根据企查查的信息,早在去年9月,该公司已受让了其中10宗土地。

按规划,这些土地都将用于上述影视文旅项目建设,打造长春新地标,被命名为“长春国际影都”。长春北方影都投资有限公司成立于2020年3月9日,专为影都项目而设,下辖酒店投资、房地产及影视文化产业投资三家公司。

单从规划面积看,长春国际影都达1051平方公里,称得上世界级,仅次于面积约为1204.4平方公里的好莱坞,是目前国内属最大的(在建)影视文旅项目。其主要规划有六大主要业态:影视拍摄基地、文旅综合体(内含滑雪乐园、滑冰乐园、雨林乐园、体育乐园、游购乐园等)、电影节酒店接待区、国际潮流时尚街区、国家影视创客区、国际生态住区等。

这一项目备受当地政府重视。公开报道提到,今年6月初,长春市委高层围绕长春国际影都建设,与王健林在北京进行了“深入交流”,前者希望双方共同推动合作不断深入,培育发展与影视相关的旅游、文创、数字制作等产业,努力克服疫情影响,推动长春国际影都影视拍摄基地早日投入运营。同时,共同高标准筹备好长春电影节,把“电影城”的城市名片擦得更亮。

王健林当时也表示,将全力加快项目建设进度,加快建设长春国际影都影视拍摄基地,为长春振兴发展作出贡献。

影都项目号称投资千亿(应有不少水分),纵万达恢复了一些元气,也难以全部“吃下”,加上疫情影响,万达的营收和现金流也受影响不小。拉上万科这一巨头帮手,或既有分担投资压力,也有减轻投资风险的双重考虑。

这其中有些2009年万达投资打造长白山国际旅游度假区的“影子”,彼时,这一项目拟投数百亿元,万达较为吃力,于是拉上泛海集团、一方集团,以及亿利资源集团、联想控股和北京用友五家企业一起参与,当时这一项目主体公司的股东结构分别为:万达占28%股份、泛海27%、一方集团20%、亿利资源10%、联想控股6%、北京用友5%,以及融科物业4%。

在之后万达开发第二个文旅地产西双版纳项目时,其仍与上述几家伙伴共同入股联合投资。这一投资模式虽各家分利,但有助于将大型项目前期的现金流风险大大降低。待万达财大气粗有能力“吃独食”,那又是另一逻辑了,不过后来万达流动性危机出现,也和自己独自投资多个大体量文旅地产项目有关,因果关系有时就是这样。

力有不逮时,多马拉大车,不失为明智之举。工商资料显示,7月8日,长春北方影都投资有限公司的股权信息发生变更,海南万骏管理服务有限公司注资持股15%,万达地产持股比例降为85%。北方影都投资注册资本从5000万元增加到5882.3529万元。

其中,海南万骏管理服务有限公司由深圳市盈达投资基金管理有限公司100%持有,后者由万科企业股份有限公司全资持有。也即万科入股了15%,与万达正式搭伙。

(截图来源:企查查)

万科其实是长春国际影都项目所在地长春净月高新区的“老人”。长春万科的官方微信号信息显示,早在2006年,万科即已在净月布局并开建多个地产项目,之后不断加码。

澎湃新闻提到,万科将建造总建筑面积超过68万平米的“影视文化综合住区”。在长春万科的官方微信号信息中,这一综合住区名为“万科·星光城”是全国万科首个「影视文化」综合住区,其临近影视基地,总建筑面积约68.6万平米,整体规划将紧扣影视文化主题。

目前尚难明确这一住宅区具体的地块位置,但大概率应为万达让出影都项目部分住宅用地,来换取万科的资金支持和对项目建设的支持。

王健林“不灭”的文旅地产之心

在将青岛东方影都项目打包卖给融创不久,王健林为何又要在长春打造一个规划体量规模更大的影都项目?

王健林或心有不甘,在文旅地产乃至整个地产板块,重回迹象较为明显。且距离2017年那场“世纪交易”,也有些时日了。

王健林在去年初即有了较多高调之举。去年上半年,王健林频频与地方政府签下巨额投资大单,所投项目涉及万达广场、文旅项目等,所涉地域包括武汉、广州、上海、沈阳和四川等。

其中去年5月15日,万达宣布与沈阳市政府签订全面战略合作协议,万达将在已完成投资250亿元的基础上,在沈阳再投资800亿元,建设大型文化旅游项目、国际医院、国际学校和5个万达广场。

去年6月25日,在已经累计完成对四川1600亿元投资后,万达与四川省续签战略合作协议,将再向四川增加1100亿元投资,建设3个文化旅游项目、顶级国际医院、国际体育赛事和新建20个万达广场。

有媒体曾有不完全统计,去年上半年万达各区域签约投资超过2500亿元,其中超过2000亿元用于文旅项目投资。

王健林没有停下来。

去年7月底,万达与陕西省政府签约,双方将在体育、文旅、影视、国际医院、企业总部、商业综合体六个方面深化合作。按此前协议,万达预计在陕西的投资额将超过1000亿元。

同年10月,王健林再次出手东北,在沈阳以17.69亿元底价拿下三宗地块,用以建设万达广场。

虽然上述项目投资额或签约额,会有不少水分,且项目多是分期进行开发,但万达前期大量拿地等阶段,也需要大量资金支持,这个压力也不小,上述引入万科入股影都项目公司,当有此应对考虑。

王健林慢慢减少并最终停掉房地产开发业务的“誓言”还言犹在耳,但综观上述动作表现,王健林在地产业务板块,正不断加强布局,这一动作还延续到今年。公开信息显示,今年4月23日,万达拿下江苏盐城纯住宅地;4月28日,万达拿下青岛即墨区2宗商住地块,其中住宅占70%以上。

参考乐居财经统计信息,2020年初至今,万达地产集团在天津、沈阳、杭州、西安、河源、青岛、西宁、肇庆、上海、重庆等地,新增28家投资企业,注册资本合计19.2亿元。

整体来看,受制于轻模式的管控、营收等弊端,万达广场的轻模式扩张并未完全达到预期目标,这对于期待通过扩增万达广场体量、提升租金收益来做高万达商管价值的期许,也受到影响,同时,万达在影视、体育和电商等业务板块也各有不顺,这些可能导致重资产的(文旅)地产开发,再被重视,况且,以文旅项目名义推动大量低价拿地,扩大土储,于万达商管来说也有利,对万达本身也有一定战略价值。

但文旅地产项目中的区域很关键,而万达当前新签约或开建的项目区域,要么属非文旅高地,要么是文旅高地的非热门优选区域。

王健林是怎么想的?

以沈阳来说,王健林此前表示,自己首先是看好沈阳的未来发展;其次,沈阳投资营商环境发生深刻改变,现在市委市政府大力招商引资,服务热情周到,效率极大提升。沈阳市政府和万达集团的战略合作从谈判到签约,只用时一个月。再者,万达已在沈阳持续投资18年,开业6个项目,在沈阳的全部投资项目都赚了钱,在沈阳运营的商业和酒店效益也不错,这些都让万达坚定了投资沈阳的决心,而且王健林坚信沈阳会在东北率先振兴。

这其中也道出了部分事实。一方面,国家高层加快推进东北振兴,在政策帮扶和资金支持上给予倾斜;另一方面,政策支持影响,以及自身发展经济的诉求下,东北不少区域确实在营商环境上寻求改观,比如黑龙江、吉林和辽宁相继制定优化营商环境条例,辽宁还成立了全国第一个“营商环境建设监督局”,尝试从“先政治后经济”,改为“先经济后政治”,但很本质的改观依然需要一个较长过程。

由此具体到长春国际影都项目,亦有几个重要因素:

其一,东北地区经济提振在国家层面仍有政策,大环境下巨头挺进东北之意不言而喻;其二,万达进一步拓展商业版图的可选优质区域着实不是很多,长春的省会之利、影视文化积淀及影视产业链等是优势,况且万达早在2015年,就在长春投资建设影视文化街区等,存量资源+增量项目,进行相关产业的进一步激活和延伸;其三,影视、商业地产等是当前王健林手中相对突出的资产,需要进一步落地拓展版图;其四,万达的元气虽恢复了一些,但手上的钱应该还是不多,号称千亿体量项目要完整落地也殊非不易,拉入合作者,再加上当地政府相关的政策、资金等支持,当是关键;其五,东北的土地资源优势相对突出,万达要大量拿地,东北是个还可以的的选择。

但是,对比青岛东方影都,长春国际影都所在区域,经济发展水平、潜力空间,消费水平及辐射市场,以及交通区位等,都逊上一筹,能否撑起王健林未去的目标?

大佬曾败退,今欲再重来,只是江湖变,谁解其未来?

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