文｜家族企业杂志

进入7月份的毕业季，北京租房也进入了一年一度的“旺季”，然而今年的旺季却一点都不旺，由于“毕业季”的延期叠加第二次疫情“危机”，涨了12年的北京房租终于撑不住了。

2020年上半年北京租房量价齐跌

今年上半年，北京租房市场出现量价齐跌的态势，特别是租房交易量同比下滑逾两成，创下近年来的历史新低。我爱我家研究院最新统计数据显示，今年上半年，北京住房租赁交易量同比2019年上半年下降23.13%，较2019年下半年下降25.72%。

上述数据来源显示，今年上半年北京租房市场交易量起伏的走势为：1月、2月分别环比下滑44.29%、44.97%，3月、4月、5月分别环比上涨167.21%、46.53%、27.71%，6月环比下滑18.55%。北京疫情反弹最早、风险最高的区域租房市场交易量领跌明显，大兴区、西城区、丰台区降幅位居全市前三。

数据显示，6月份，大兴区交易量环比下降36.52%，西城区环比下降25.96%，丰台区环比下降24.29%。同时，住房租金也失去了上涨动力，租金价格首次下跌。数据显示，上半年，北京住房租赁市场整租交易的平均租金为每月每平方米88.81元人民币，同比2019年上半年下跌3.71%，较2019年下半年下跌4.87%。

需求下降，租金也挺不住了

北京租房市场分为淡季和旺季，每年的春节因大量人口离京返乡，1月、2月成为租赁市场的淡季。到了3月、4月，春节过后外地人口集中回京，迎来了全年交易量的第一个高点。而在5月、6月、7月的毕业季，成为租房市场的旺季。

按照往常来说，6月份应该是北京各个高校毕业生走出校门的时间。随着租房人数的上涨，租房价格也会水涨船高。而今年，因为北京6月份疫情再次反弹，大量学生还未返京，即便找好了工作，现在也不是上班的好时机。

6月以来，不仅仅学生租房的人数在下降，大部分租房者都选择"按兵不动"，暂时不要换房子。即便房子到期，也会选择和中介协商续租。以北五环某地铁站的房子来说，按照往年6月份，一套二室一厅需要每月7800元，但是今年在租房网站上，挂出来的价格7200或者7300左右。一位房东要出租的一居室，往年要4500左右，但是挂在租房网站上，无人问津。无奈房东备注，如何能够现在租房，房租可以谈到4000元。

租房价格降了，但是需求却并没有放量。疫情让房客对价格更加敏感。经过这次疫情，一些“北漂”年轻人开始重新定位自己的职业规划和人生目标，有不少人可能选择离开北京回老家或者去别的城市创业，因为房租涨，工资并不会涨，与其给房东打工，不如自己找个合适的地方乐享安逸，同时也不一定比在北京混得差。

北京的房子越来越不好租，中介机构和经纪人也是这个链条上受到负面影响最大的。自如就是其中之一。朝阳区的一些房源，自如已经开始和房东协商降租金事宜，如果不降也可以，自如赔偿两个月租金后退房。

这引发了很多房东的不满，“当年租金高的时候，你们赚得盆满钵满。如今房子没人租，你们居然就要退租？这是违背合同。”中介在末端遭遇的一切问题，被如实传导给了房东。

北京房租形成机理

表面上看，突如其来的疫情打乱了北京的节奏，减少了城市里居住的人口，直接导致了供需关系的失衡。但是，这种失衡其实已经酝酿已久。北京房租的止步不前，其实从2018年7月就已经开始了。

想知道北京的房子为什么现在租不出去了，房租为什么普降，首先要弄清楚支撑房租一直上涨的因素是什么。通常来说，房租的形成机理和涨跌原因不外乎两个因素，一是房屋价格，二是供求状况。关于房价的影响因素，北京的情况有些例外。

北京的房子不是普通消费品，更像是投资品。假设北京的一套房子房价为8万元每平米，总面积100平米，总价也就是800万元，租金算每个月1万元，在不计算利息成本的情况下，这套房子的租售比就是1:800，也就是相当于67年才能回本。而目前房屋产权也只有70年，指望通过租房来挣钱，显然是不划算的。

因此，相比租金回报，因为房价上涨而带来的投资回报，才是大家所真正看重的东西。因此，以房价来定义北京的租金意义不大，影响房租的重要因素就是供需关系。在租房市场中，租房人数量、可供出租房源的数量，都会影响到供需关系。

作为首都，北京历年来吸引着人口的大量流入。从1978年到2017年，北京市的常住人口从871.5万人，上涨到了2170.7万人。房租也随着人口的增多，水涨船高。房租在2017年到2018年间上涨尤为迅速，还有一个因素是北京加大了对于违建的拆除力度。

根据主流媒体数据统计，北京在2015年到2017年分别拆除了1818万、2979万、5985万平方米的违章建筑，力度一年比一年大。但是，北京的人口未来将会是一个减少的趋势，早在“十三五”规划纲要中，北京就明确提出2300万的人口红线目标。在2017年，北京常住人口自1997年以来首次实现负增长，为2170.7万人，比2016年减少2.2万人。

还有一个房租上涨的因素是各种长租公寓平台的推波助澜。2018年前后，正值长租公寓的“风口期”。在长租公寓高租金收房的推动之下，业主胃口、市场价格全部抬高了。然而，在长租公寓的带动之下，租金的价格已经快涨到极致。

截至2018年上半年，北京租金收入比为 47.44%，显示租金压力已较大 ，未来上升空间有限。 在金融泡沫退潮、TMT受外部环境冲击、互联网红利往四五六线城市下沉等形势下，支撑高租金的高收入者貌似一夜之间就隐匿了。 原本摇摇欲坠的房租，遇上了这次疫情，立刻疲软。

支撑北京房租上涨的因素还有一个，就是大家赚得多了。房东们发现，不管租金多贵，都有人租。根据Wind数据显示，2014 年至2017年，北京城镇居民人均可支配收入由 4.45万元增长至 5.72万元，年均增幅均在 8.5%以上。这已经高于房租的增长幅度。

然而，今年受疫情影响，有的人工作丢了，有的几个月没有发工资，有的人虽然工资没有减少但是本来的年终奖没有拿到手，有的人本来要换个工作结果没想到工作那么难找...收入的降低，影响到了租房价格和租房需求。