记者 | 黄昱

继引入平安人寿的资产重组方案浮出水面后，招商蛇口(001979.SZ)也公布了上半年业绩预告，归母净利润同比下降79.59%-83.67%。

从5月31日招商蛇口首次公布正在筹划发行股份、可转换公司债及支付现金购买南油集团24%股权并募集配套资金事项，到资产重组具体方案的出炉，历时近1个半月。

交易前，南油集团由招商蛇口旗下深圳南油控股有限公司持有76%股权，另外24%的股权则由深圳国资委旗下的深圳市投资控股有限公司（下称：深投控）持有。

南海集团主要持有招商前海实业32.89%的股权。招商前海实业为招商蛇口控股公司，早在2016年9月和前海管理局旗下前海投控共同投资设立了合资公司深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司（下称：前海自贸）。

前海自贸是间接拥有位于深圳前海妈湾约80.62 万平方米的土地使用权，将统筹主导未来前海片区的开发与建设，招商前海实业和前海控股分别持有50%股份。

在深控股将24%股权出让给招商蛇口后，南油集团将成为招商蛇口全资子公司。招商蛇口方面表示，此次交易进一步加大了招商蛇口在前海片区享有的权益，使上市公司的整体价值得到提升，有助于增强上市公司的核心竞争力。

招商蛇口购买南油集团24%股权的交易价格定为70.35亿元。其中，招商蛇口以发行股份、可转换公司债及现金方式支付的对价分别占本次交易对价的2.5%、47.5%和50%。

以现金方式支付的对价具体为35.17亿元，这部分资金将通过向平安资管非公开发行股份的方式募集。

平安资管接受平安人寿委托，以平安人寿的保险资金全额认购招商蛇口本次募集配套资金非公开发行的股份，发行完成后平安人寿将成为招商蛇口股东。

公告显示，在2019年度利润分配方案实施后，招商蛇口拟向平安资管非公开发行股票的价格由此前的16.58元/股调整为15.77元/股，发行股份数量为2.23亿股。

在不考虑深投控所持招商蛇口新发行可转换公司债转股的情况下，本次交易完成后深投控将持有招商蛇口0.14%股份，平安人寿将持有2.73%股份。

在考虑深投控所持招商蛇口新发行可转换公司债按照初始转股价格全部转股的情况下，本次交易完成后深投控将持有招生蛇口 2.54%股份，平安人寿将持有2.67%股份。

从股权结构来看，无论在何种情况下，本次交易完成后平安人寿都将跻身招商蛇口前五大股东之列，第一大股东仍为招商局集团，持有56.48%或55.12%的股权。

据招商蛇口与平安资管、平安人寿签署的《战略合作协议》，双方将在园区、写字楼、综合体、商业、健康、养老等业务领域建立全面、深入的战略合作关系，通过充分调动各方优质产业资源及创新技术，助力招商蛇口实现产品与服务升级和业务扩张发展。

此外，招商蛇口指出，引入战略投资者也有助于招商蛇口优化治理结构、提升管理水平、增强资本运作能力等，为上市公司未来长远发展提供保障，实现上市公司持续高质量发展。

据界面新闻了解，今年以来引入战略投资者的房企并不在少数，除了招商蛇口外，万科、绿城、协信地产、大悦城等都在股权或项目层面引入了战略投资者。

克而瑞研究中心指出，在行业环境生变的背景下，叠加疫情影响，今年房企生存压力倍增。发展困境之下，房企纷纷借力战投，试图扭转局面，一是满足资金需求，二是加速项目转化效率，三是有助于寻求深度合作、突破增长瓶颈。

从战投引入主体来看，险资是一大类别。例如，中国平安已经成为华夏幸福、中国金茂、碧桂园等房企的第二大股东，同时还持有金地集团、保利地产、华润置地、绿城中国等房企的股票。

克而瑞研究中心指出，对于房企来说，引入险资作为战投将不仅能缓解短期资金压力，同时也利好于企业的长期融资，通过与金融资本相结合，获得低成本资金。

尽管具备诸多资源优势，但招商蛇口却一直备受归母净利润增长缓慢的质疑。2019年，招商蛇口的归母净利润增速明显低于营业收入增速，同比增长5.2%至160.33亿元。

今年上半年，招商蛇口归母净利润大幅下滑。其7月13日发布公告显示，上半年预计归母净利润为8亿元-10亿元，较去年同期的48.98亿元下降79.59%-83.67%。

招商蛇口认为，归母净利润大幅下滑的原因有两个，一个是去年同期公司通过增资扩股转让子公司股权产生税后净收益 22.26 亿元，另一个是初新冠疫情爆发以来，公司采取了减租免租、暂缓开工等措施，经营业务受到不同程度的影响，营业收入和投资收益较预期减少。

中金公司研究指出，招商蛇口的结转主要集中于四季度，上半年结转比例较低，半年度业绩波动不指向全年下滑。

上述相对乐观的判断可能与招商蛇口上半年逐渐复苏的销售业绩相关。数据显示，2020年1-6月，招商蛇口累计实现签约销售面积497.30万平方米，同比减少3.48%；累计实现签约销售金额1107.13亿元，同比增加9.41%，完成年度2500亿销售目标的44%。

虽然增速放缓，但从整个行业来看，招商蛇口取得的成绩还是不错的。克而瑞研究中心指出，截至6月末，近半数房企的累计销售金额低于去年同期，36家典型房企中近半数的年度目标完成率不及40%。

今年上半年，招商蛇口开启了逆周期拿地模式。中金公司数据显示，今年上半年，招商蛇口的拿地金额为641亿元，同比增长67%，拿地强度上涨13个百分点至58%。其中70%拿地金额集中在一二线城市。

在这个过程中，招商蛇口不少新增项目的溢价率也明显增高。

例如，6月15日，经过796轮竞价，招商局蛇口以24.1亿元将江苏徐州的一宗住宅地块收入囊中，溢价率超过138%；7月3日，招商蛇口从众多房企中突围，以44亿元拿下上海虹口区地块，楼面价达到8.1万元/平方米，刷新虹口区楼面单价新纪录。