文｜易简财经 天上掉月球

最严限购

深圳楼市新调控政策一出，朋友圈刷屏，楼市炸锅。

“够狠”、“楼市瞬间冰封”、 “来了也不能立马是深圳人了”这些评论层出不穷。

全文大家都看过了，直接梳理重点：

1、深户满3年，连缴3年个税或社保才能买商品房，非深户5年限购；

2、非普通住宅首付上调至6成或8成；

3、满两年免征增值税上调至满五年免征增值税；

4、新增豪宅线750万；

5、想买多套，离婚三年内也没戏了，深圳离婚率要陡降。

增值税免征年限从2年调整到5年、豪宅税认定门槛界定为750万元、二套房首付7成，无疑都将提高交易成本，对市场交易尤其是高价房源，带来显而易见的影响。

二套房买的是别墅、高端公寓（非普通住宅）的首付最低都要八成，基本上就是不允许开杠杆了，就差让你全款买了。

另外，深圳离婚率最近几年一直高企，很大程度就是希望规避楼市政策，希望一个家庭多买房而离的婚。新政现在规定离婚3年内，依旧按没离婚前的住房套数算，这条离婚多买房的路也基本被堵住了。

多位分析人士都提到，这次政策最直接的打击点就是落户炒房的行为。

过去，深圳落户门槛并不高，只要大专学历以上就能直接落户，门槛远远低过北上广。深圳的政策也不会对本地户籍人口有太多约束，本地户籍人口至少是能买一套房的。这也就导致，人才只要落户，就能直通售楼处，也为炒房客提供了操作空间。

但新政一出，这个缺口也堵住了。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，第一、户籍人口也要有社保缴纳记录，要求还比较高，需要3年的社保条件，充分说明政策的严厉性。第二、政策针对了当前深圳楼市的新情况，即随着落户人口的增多，供求矛盾在增大，必须通过政策调控来缓解此类矛盾。第三、深圳此类政策，严厉地打击了各类炒房需求。

一位业内人士指出，这轮调控最重要的就是对购房资格做了进一步的限制，短期内符合条件的购房者会减少，后面随着越来越多的人符合条件，这部分需求会缓慢释放出来。另一方面，也说明了深圳上半年市场太火了，政府不得不出手。

中原地产首席分析师张大伟预计，政策严格执行的话，深圳未来半年的投资比例将暴跌，房价将开始一轮明显的下调，跌幅在5%以上。过去深圳领先北京、上海的楼市将告一段落。

早有预兆

数据显示，2020年上半年，深圳二手房均价攀升到6.5万元以上，在福田南山，10万+楼盘到处都是。

乐有家研究中心数据显示，2020年6月深圳二手住宅过户10594套，成交均价66034元/平方米。上一次深圳二手住宅月度过户量破万套是2016年3月。从官方数据看，2020年上半年深圳一二手住宅网签成交6.07万套，同比上升24.34%。

楼市走强，“捂盘惜售”、“喝茶费”、“恶意控盘”等投机风也频频冒头，给楼市调控加压。

到了7月，监管层在深圳也已两次释放了信号。

7月4日，住房和城乡建设部副部长倪虹赴深圳调研，并与深圳市住建局，万科、华润置地、卓越集团等开发商，以及房产中介机构、业内专家举行了座谈会。

会议关注了今年上半年，深圳楼市运行情况及存在问题、房地产长效机制方案落实情况等。有与会人士称：“整个交流过程，大家都挺坦诚顺畅，干货多。”

7月8日，深圳市住建局一行10人，到长沙市住建局考察交流房地产市场管理工作。

长沙，这可是一个让炒房客“有来无回”的城市。自2018年打响“反炒房战”以来，长沙限售、二套限售、征重税等方式多管齐下，挡住了太多的炒房客。而深圳主管部门，这个时点前去调研实在让一众开发商警觉了不少。

而到了昨天，小编朋友圈也一度传出，深圳楼市调控就要出台的消息，最后，监管的靴子在今早终于踩实了下来。

控需求了，那供应呢？

回到本次政策本身，有人评论称，这轮最严限购，实际上依旧在需求端和市场端调控。但深圳更严重的问题，是供应端的住房供应长期不足。

广东省房地产研究会执行会长韩世同指出，供应端的措施，深圳其实在同时发布的《深圳推出八项措施精准调控楼市》中有提到。

深圳提出，今年一是要加大居住用地供应，今年计划供应居住用地比往年增长一倍以上，今后新增土地将主要用于公共住房建设。

二是增加商品住房供应，今年新开工商品房1200万平方米，是往年600-800万平方米的近两倍；下半年计划入市商品住房项目80多个，预计供应房源面积超过500万平方米、超5万套。

划重点：商品房供应翻倍、用于公住房的居住用地供应翻倍。

韩世同指出，我认为深圳本次推出的八项措施还是重点在于抑制新需求、控制房价上涨和成交过热，而下一步从供给端来进行住房制度改革才是重头戏。否则，住建部到深圳开调研会就白开了，房价最高的深圳到房价最低的长沙去学习也就白学了。关键还是要增加供给，满足市场住房的合理需求，这才是从根本上来解决深圳房价地价过高的问题。

回看上半年，受疫情影响，全国楼市交易普遍平平，但一些热点城市却火热不断，也是该来一盆冷水浇灭一下了。房住不炒，从来不是说说而已。

部分综合自 | 第一财经、国民经略