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深圳住宅市场火爆,写字楼租金却连跌七个季度

无论是写字楼还是购物中心,租金都在下降。

记者 | 张子怡

与住宅市场火热相比,深圳的写字楼和购物中心运营状况却并不乐观,空置率都在呈持续上升态势。

多家机构数据显示,深圳写字楼空置率已达到25%以上,为历史最高水平。优质购物中心的空置率已上升至6.6%。

空置率上升后租金也是“跌跌”不休。深圳写字楼市场租金已经连续七个季度下跌,购物中心的最优层平均租金较去年相比已下滑近10%。

过量供应将成为深圳写字楼市场今后的一大隐忧。

第一太平戴维斯华南区商业楼宇部主管黎青山告诉界面新闻,今年深圳大体量的新增供应进入市场后,到年底,深圳写字楼市场的空置率可能上升至29%,甚至会达到30%。

第一太平戴维斯发布的深圳房地产市场第二季度报告显示,深圳甲级写字楼项目入市步伐回速,增量市场继续扩张。这一季度内全市新增供应量共计约43.0万平方米。截至二季度末,深圳全市市场总存量环比上升5.8%,至781.2万平方米,其中,南山的现有存量已可与福田比肩,两者共占市场总存量的85%。

写字楼市场持续的高供应量、租金普降也使得不少企业进入换租期。

戴德梁行的数据显示,二季度深圳全市甲级写字楼租金环比下降5.2%至每月每平方米222.91元,对于发展向好的实力型企业来说无疑是换租窗口期。

虽然全市甲级写字楼存量增至596.4万平方米,但单季度吸纳量也在新供应的带动下录得5.5万平方米,上半年累计吸纳约14万平方米的甲级办公面积,超过2019年全年吸纳量。春节后受新冠肺炎疫情影响几近停滞的写字楼租赁活动于二季度逐渐恢复。

“以价换量”已成为当前深圳写字楼市场的常态。

戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端表示,疫情前,虽然市场整体空置率持续走高,但考虑物业在未来市场中的影响力及对深圳产业经济高成长的预期,业主降租意愿较弱,更多是通过给予一定的装修补助或延长免租期等方式吸引客户。疫情之后,高供应压力削弱业主对市场的信心,以价换量成为更多物业特别是新项目业主的优先考量。给予更直接的租金折让以及更长的免租期成为当下吸引租客的普遍方式,部分优质客户大面积租赁的免租期相应拉长。

至于购物中心,随着疫情得到控制,社会活动逐渐恢复正常秩序。从4月份开始,深圳各区陆续发放消费券以提振消费,消费氛围逐步复苏。

第一太平戴维斯认为,零售物业市场续租率降低,不乏品牌决定战略性缩减面积或店铺数量,该情况多见于传统及小型餐饮、中小型时尚类零售、亲子设施、百货中心等业态。全市平均空置率因此环比上升2.9个百分点,至7.3%。

戴德梁行的数据显示,新供应叠加疫情对市场影响的累积效应在指标上显现。深圳全市范围内来看,二季度末优质购物中心整体空置率升至6.6%,最优层平均租金较去年下滑9.1%,较一季度下降1.27%,至820元每平方米每月。

今年二季度,深圳优质购物中心市场存量增加至478万平方米,福田商圈经过逾15年的发展,优质购物中心存量达126.8万平方米,其中福田中心区最为集中,竞争日趋白热化。较于去年末,福田优质购物中心的空置率上升3.46个百分点至9.97%,最优层平均租金下降11.2%至930.91元每平方米每月。

第一太平戴维斯广州商铺部董事何俊明告诉界面新闻,零售物业的退租情况,本来在第一季度就开始发生了,但当时业主方会给商家免租优惠,中间疫情有反复后,尤其在广州,这令市场受到相应的变化。退租行为集中表现在6月和7月,因为免租政策优惠已经结束了,商家需要交租,在营业不是太好的情况下,加上租金压力,经营压力大的商家会退租甚至关门。

与此同时,深圳非核心商圈的购物中心空置情况也不容乐观。

龙岗区的星河coco park、龙华区的龙光玖龙荟、宝安区的勤诚达K+广场,在界面新闻走访过程中发现,这些购物中心几乎每层都有店铺呈空置状态。此前,位于南山中心区、在万象天地内部的诚品深圳,这家独栋商场更是宣布将于年底撤离深圳。

戴德梁行认为,在疫后社交需求的驱动 下,餐饮、茶饮业态的寻租需求已经开始重新活跃,部分购物中心以此为契机,升级调整品牌,不少此前撤离的空铺已有品牌围挡入驻装修。就目前市场恢复情况预测,下半年消费市场将持续好转,成熟项目的租金可能保持稳定回升。

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