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【深度】野心爆表,世茂海峡继续大跃进

世茂海峡设定的扩张速度,比任何一家行业黑马都更疯狂。

图片来源:视觉中国

记者 | 马一凡

最近刚把湾区总部搬到望向外伶仃洋的深圳前海世茂大厦,世茂海峡发展公司仍在拓展一家区域公司的最大外延,操盘手吕翼也不断登上新的职业高度。

今年上半年,实现了383亿销售额的世茂海峡,又为整个世茂集团贡献了35%的业绩。它的快速增长,甚至超过了近年来任何一家行业黑马、闽系房企。

它彻底打破区域壁垒,“侵门踏户”走向全国,它豪赌业绩规模,接手轰动地产圈的世茂福晟超级并购案,探索扩张新路径,仿佛正在做一场房地产行业的先锋试验。

规模狂飙

世茂海峡作为区域公司野心爆表,它毫无掩饰地表示要做“中国第一地区公司”。

今年世茂为世茂海峡定下的销售目标是1200亿,超过世茂2020年整体销售目标3000亿的三分之一。同时,世茂给世茂福晟平台定下的销售目标是300亿。

要知道,2016年时,世茂海峡公司的前身世茂福建区域销售额仅有110亿。

整个世茂房地产在2018年时的销售目标是1300-1500亿元,最终完成了约1660亿元。如果世茂海峡今年能完成两个销售目标,那么这家区域公司的规模就达到了两年前整个世茂房地产的规模——即意味着世茂有望用两年时间内生出另一个世茂。

上半年过去了,整个房地产行业前三个月经历了疫情的重挫,后三个月迎来楼市的回暖,对于业绩没有哪家房企能言信心满满。

根据世茂海峡近日发布的数据,今年前6个月,世茂海峡累计销售额为383亿元,世茂福晟平台销售额超百亿。

不计世茂福晟平台的业绩,世茂海峡公司今年上半年的销售额同比增长21.2%——从大环境考虑,这是不错的增长率,但是业绩仅完成全年目标的32%,下半年能否完成充满挑战的目标还很难说。

今年上半年,世茂集团完成销售额1104亿元,占全年目标的37%,而其中世茂海峡的贡献度接近35%。

2016年-2018年,世茂海峡的前身——世茂福建区域的年复合增长率曾超过100%;2018年,世茂福建区域销售额为505亿元;2019年,更名后的世茂海峡销售额达到907亿元,年增长率达到80%。

如果完成1200亿+300亿的任务,今年世茂海峡的增长率仍将高达65%。

世茂集团超过40%的增速,已经是龙头房企中的佼佼者。而为世茂海峡所设定的扩张速度,比任何一家行业黑马都更加疯狂。

兼并输血

世茂海峡的崛起模式激发着世茂体内的“狼性”,它的发展也依靠着迅速地“吸血”。

2019年世茂收并购的泰禾、粤泰、明发的项目,大部分都交给了世茂海峡操盘。

去年年底世茂华南区域划归世茂海峡代管——2019年报显示,截至2019年末,世茂在大湾区的土地储备货值达到3800亿元,位居集团总土储的首位。

原属于世茂华南区域的多个超级大项目,都来到了世茂海峡的名下,包括规划建面97万平方米的世茂港珠澳口岸城,以及投资超过500亿元、规划建面136万平方米的深圳龙岗深港国际中心等。

去年年底,土储货值达到1200亿、旧改货值达到3000亿的福晟,也被世茂海峡接手了。

2020年,继续跃升的世茂海峡成立了四大中心,分别是厦门运营中心、湾区运营中心、世茂福晟中心和城市更新中心。其中,深耕粤港澳和吞下福晟成为世茂海峡的重心。

上半年,世茂海峡发力东莞,连落三子,今年以来在东莞新增项目的总货值已经超过120亿元。其中包括:3月25日,竞得万江项目,在东莞公开市场首次亮相;5月19日,竞得沙田镇5万平方米商住地块;6月23日,竞得建面15万平方米的虎门商住地块。

此外,世茂海峡上半年在佛山也战略布局两子,在江门有一处3500亩的超级文旅大盘也于上半年首次亮相。

另一边,负债累累的福晟是一个难啃的硬骨头。种种迹象表明,世茂并没有将福晟囫囵吞下,涉及该收购案的各方势力都有复杂的利益分配,但世茂福晟平台中真正对世茂有价值的项目,正在被世茂海峡转股吃下。

6月29日,淮安福晟实际控制人出现变更,股东由福晟集团、福建福晟房地产开发有限公司,变更为福州晋安乾朝企业管理有限公司,背后股东则是平潭海峡如意城开发建设有限公司,该公司总经理正是世茂海峡发展公司董事长兼总裁吕翼。

7月5日,河南晟和祥实业有限公司又发生股权发生,福建福晟房地产开发有限公司退出股东之位,公司实际控制人由“潘伟明”变更为世茂方面的“雄将有限公司(中国香港)”。

一名业内人士分析称,一旦福晟平台的优质项目被世茂转股,则业绩会计算到世茂上市公司名下,未进行转股的则计算在世茂福晟平台,而部分谈不上优质的资产,则会被世茂牵头处理。

干将吕翼

2020年是吕翼在世茂的第12个年头,他已经头顶世茂集团执行董事、副总裁、最大区域公司世茂海峡董事长兼总裁、世茂福晟平台总裁等头衔,他正操作着世茂最大的并购案,管理着世茂最重要的发展区域,以及数个对世茂至关重要的巨无霸项目。

这位36岁的职业经理人不仅突破职业经理人的传统天花板,还能带领一家区域公司突破发展上限。他称世茂海峡已经是具有“老板思维”的地区公司。

消息人士向界面新闻表示,吕翼大学毕业后进入世茂,最初只是厦门公司的工程经理。当时世茂在厦门拿了一块地,具有先天缺陷,吕翼通过高科技手段解决了问题,便被世茂老将刘赛飞注意到了,自此被刘赛飞当成徒弟培养。

刘赛飞时任世茂旅游公司总裁,吕翼的头衔中则多出了世茂旅游公司助理总裁一职。

吕翼曾经在泉州工作,负责的“世茂摩天城”项目实现了“三天20亿”的业绩,也为他的个人业绩再添漂亮一笔。因此在后来福建区域总离职之时,有过不错业绩的吕翼自然接过了这一位置。

从基层到福建区域总,再到世茂海峡公司董事长,年轻有冲劲的吕翼,与正式接班的世茂少主许世坛一拍即合。在世茂经历艰难调整后,许世坛有意冲击规模,提升内部竞争,打造“群狼模式”,吕翼则带领世茂海峡做了“头狼”。

2018年,世茂“群狼行动”式的竞争一层层传递开来,优胜劣汰,区域公司被授予更大权力和自由度,同一宗地块可以引起各地区公司之间的争夺,根据利润率、IRR、现金转正时间三项指标,由总部决定授权予哪个地区公司。

当时吕翼在福建区域内部也全面推行竞争模式,取消项目总制度,谁做大就可以兼并其他人,激发战斗力,迅速将世茂海峡做成了集团中业绩最突出的区域公司。

用四年时间改头换面,从百亿到千亿——借助自身的能力和战略眼光,以及来自世茂集团的授权与输血,吕翼确实打造出了一家强悍的地区公司,在整个市场大环境下行的情况下逆市狂奔,这场大跃进短期内还将持续。

不过,世茂吃下福晟过程中引发的一系列争议,也让人看到了企业步子迈得太大背后的隐忧。这家充满野心的“第一地区公司”,不知道还会经历多少变革与浮沉。

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