文 |  郑朋坤

东进的号角下，龙泉在近两年开启了轰轰烈烈的建设。

相较于龙泉驿老城区来说，成洛路沿线“十陵-西河西-西河”构建的“龙泉驿北片区”，或许更加躁动。

6月24日，土拍市场上十陵街道一宗59.4亩纯住宅用地，被佳兆业以15950元/㎡拿下，直接刷新了龙泉的楼面地价。要知道，即使是正当红的天府新区，楼面地价也是在今年5月才突破1.5万元/㎡。

整个区域内新房、二手房的价格也都出现了不小涨幅。

扼守城东交通要道，与“野蛮生长”的十五年

从某种意义上来说，在中心城区扩大到11区之前，十陵、西河算是郊区中最靠近市中心的板块了。如果类比城南的话，即使最远的西河也不过是和华阳一样。

整个龙泉北来说，大致被城南高速、三环路、五环路、成渝高速四条交通干道包围，从中穿过的成洛路、绕城高速构建了一个区域内的十字干道，可见区域内的道路交通非常的成熟。

事实上，这些道路交通的建设，明显超前于当时区域内的城市建设。

如果我们把时间倒回2002年，年底通车的三环路与城南高速，时至今日依然是成都最重要的交通要道之一，绕城、成渝高速和成洛路更是早已建成。

同年开通运营的十陵客运站，让这里一夜之间成为了川中、川东北人民来到成都的第一站。但是此时的龙泉驿并没有足够的理由，让匆匆而过的人们留下。

同样是2002年，占地1001亩的成都大学在暑期搬入了全新的十陵校区，开启了集中办学历史，数万的大学生给整个区域注入了巨大活力。

但是，轰轰烈烈的建设中，谁又能想到，曾经写在《龙泉驿区志》中的那句：“ 2003年10月规划‘十陵’为成都市城市副中心”，早已成为整个区域回不到的过去。

即使如今占据了半个十陵的青龙湖湿地公园，早在2005年就开启了规划建设工作，但是在村民搬迁之后，青龙湖却开始了长达十年的沉寂，直到2015年才正式建成开放。

而占据了半个西河的“中央绿海”，规划多年直到如今都还保持着原生态，随着近期东安湖的打造，以及锦绣天府项目才开始了建设。

事实上，在2003年之后，整个区域的城市格局就再也没有大的变动过了，仿佛时间在这里按下了暂停键。

或者说，这十多年来，龙泉北经历的是“野蛮生长”。

将2016年与2003年的卫星图片对比，可以很清楚地看见，十陵和西河的城区并没有大的变化，只是原有的农田中涌现了大量的“蓝顶 ”农民自建房。

同时随着西河引进了汽车产业，大量的工厂也随之迁入这一区域，云集了很多汽车相关产业人群，经济发展的同时，整个城市界面也愈发混乱，商业、医疗、教育等配套，也同样缺失。

虽然我们可以将整个区域十多年来的发展失速，归咎于城市交界带的规划建设缺失，以及非核心区的规划不到位。

但是不可否认的是，在错失了成都发展最快的十多年后，整个龙泉驿北片区即使要奋起直追，也很难摆脱这些负面影响的桎梏。

众多利好接连落地，是什么让这里房价“起飞”？

2012年底，万科在十陵以2800元/㎡的底价，拿下了成洛路南侧的70亩宅地，十陵第一次迎来了品牌开发商。

2013年，西河一块173.12亩土地，被招商地产以1000元/㎡的楼面地价拿下，成为西河的第一个品牌开发商。

此后这个区域的土拍就陷入了沉寂，时隔四年之后，中海以15.13亿元的总价，将十陵的楼面地价一举送入“五位数”时代。

此后的中梁、龙湖、佳兆业等也不甘示弱，十陵的地价便一直居高不下。与十陵不同，龙泉驿区2020年的供地计划显示，今年全年西河都没有新的住宅土地供应。

抛开近年来全国房价普涨等大环境因素，龙泉北到底有什么理由支撑起这么高的房价？

建设未动，规划先行

在规划权重归龙泉驿区之后，十陵板块在近两年已经经历了多次规划的调整。

无不例外都是按照“中优”的要求，对片区内进行功能结构的优化，同时在有条件的区域加密了路网，提升了公建配套。

而西河板块一直都是龙泉的产城融合板块，作为成都集中发展汽车产业的片区，西河是龙泉汽车城的重要支撑。

从规划中就可以看出，十陵将建设成为更加高端纯粹的生态居住区，而西河则是以产业发展为核心的，偏刚需型居住需求的区域。

同时，由于《成都市城市规划管理技术规定》关于用地规划指标控制的规定，十陵地区作为中心城区中的“一般地区”，2017年之后新出让的住宅用地或住兼商用地，容积率都被限制在2.0之内。而西河则有一部分被规划为核心区，住宅可以有2.5的容积率。

在这一指标之下，近年来进驻十陵的开发商别无选择，只有走“低密”“高端”的路线。事实上，华润、龙湖等靠近东风渠的项目，更是被限定为特别地区，容积率仅能有1.5，只能打造高改产品。

这也就造成了十陵在大家的眼里，直接摇身一变成为了“低密改善板块”。

大运加持，建设火热

成都获得2021年世界大学生运动会的主办权之后，龙泉东安湖板块将从无到有建设成为全新的大运会主场馆，而离东安湖不远的成都大学，也被选为了“大运村”，赛后的大运村将作为成都大学的校舍继续使用。

同时大运村内规划的其他配套设施，包括生活服务中心、医疗中心、行政保障中心、国际教育交流中心、中国—东盟艺术学院新院区等一系列设施场馆，都将落户成都大学，同样将在赛后供成大继续使用。

因此，相对于新建的这些设施，大运会对于龙泉北的影响，更多的还在于建设期间，整个城市界面的提升。

政府不仅开展了“蓝顶”整治的行动，还有断头路的打通，以及城市增绿的打造，可以说，为了迎接大运会，十陵迎来了“破釜沉舟”的改造建设。

而处于场馆与大运村中间的西河，也自然而然地成为了运动员往来的必经之地。

西河由此展开了成洛大道扩容改造项目，这里将是未来的大运会主要交通干道，成洛路两侧的城市景观也将同步升级。

配套欠缺，生态“无敌”

整体来看，龙泉驿北片区最大的亮点就是——青龙湖湿地公园，这个规划面积达3万亩的超大绿肺，不仅是成都环城生态带的重要组成部分，更与龙泉驿中央绿心等生态绿地衔接，一直延续到龙泉山城市森林公园。

也正因为如此大面积的湖区和绿地的规划，整个龙泉北片区的发展基本上都集中在了成洛路北侧。

再加上4号线的加持，成洛路沿线的项目有着明显的溢价，但是目前看来，北侧的区域已经开发殆尽，只有青龙湖西侧，蜀王大道还有较多的土地待出让，这片区域或许是未来，十陵发展最有潜力的地区之一，加上滨湖的特别地区1.5容积率限制，这里或将形成一个完整的低密居住区域。

除了青龙湖之外，整个龙泉北其实对于居住的加成并不多，这里没有大型的商业，虽然在之前西河曾经推出过一个面积262亩巨幅商地，据传要引入奥特莱斯，但是最终该地块以流拍收场。

对于区域内来说，除了小区底商以及西河、十陵两个场镇中的商业，最近的购物中心就是东站外的凯德广场魅力城店，以及4号线直达的万象城。

区域内的医疗资源，仅有成大附近的长江医院是二甲医院，其余的都是社区医院。对于教育而言，整个区域内的中小学都较为普通。

向高端进击的十陵，与刚需外溢的西河

在梳理整个区域的价值之后，我们回过头来看看区域内的房价。

二手房市场

与其他区域不同的是，十陵和西河两个板块都因为住宅的长期断供，因此二手房中价格较高的次新房偏少。就目前的二手房市场而言，十陵的房价逐渐走高，西河则偏向刚需。

成洛大道沿线的小区，本身也在4号线上，加上青龙湖的加成，因此价格相对较高，达到了1.5-1.7万左右，这个价格其实对于二圈层来说都是比较高的，从另一方面来说，这也是大家对于这里区域价值的认可。

即使西河城区目前未通地铁，但是整个区域的二手房价也并没有明显的偏低，毕竟这里有着足够强劲的汽车产业，有足够的区域市场支撑。

新房市场

十陵板块的新房除了中梁壹号院已经清盘之外，在售的都是都是品牌开发商的低密项目，2万的均价对于现在的成都市场来说，可以算是低密项目中的“底价”了。相较于区域内，有10多年房龄的二手房来说，目前改善新房的价格也很有诚意。

至于项目本身，首先这些项目巨大的体量，可以形成一个完整的社区发展。早期拿地的项目，能抢占下的优异位置，除了青龙湖之外还有东风渠相伴，离十陵城区较近，使得这些项目有着区域内最佳的配套。

但是并不是所有项目都有这样的好位置，预计在今年下半年亮相的“蓝光·未来”项目，位于十陵最北端的区域，这里不仅脱离了十陵最具价值的成洛路沿线，同时北侧就是城南高速收费站，西侧的十陵客运站以及众多的物流公司，南侧是两个安置房小区，周边的整体环境还有待提升。

这里也属于成都的环城生态带区域，受此规划的限制，蓝光项目的容积率仅有1.5，对于蓝光来说，开发难度不小。

同样开发难度不小的还有城投在成都大学的项目，由于有配建东盟艺术学院的要求，所以项目拿地价格是5517元/㎡的底价。

但是因为项目位于环城生态区内，所以容积率也仅有1.5，在这样的指标下，项目又非常靠近绕城高速，容易受到噪声的影响。项目也与十陵城区有一定距离，很难独自形成高端的区域形象。

由于宅地土拍断供，西河在售的住宅项目并不多，与十陵板块的项目相比，西河的在售项目都更加偏刚需。

其中，“左岸名都”处于即将加推的状态，整个项目位于西河的老场镇，虽然距离成洛路有一定距离，但是生活配套更加成熟。项目整体容积率4.1，品质偏向刚需，去年开盘清水均价8000元/㎡，目前价格待定。

相对而言，“慧生时代广场”的位置要更好一点，距离地铁西河站1.6公里，西江河在项目的东侧，生态环境较好。

现在项目仅剩最后一栋住宅待开，面积区间77-88㎡，公寓部分还尚未推售。

总体来看，西河目前待售的项目都位于较为成熟的老场镇区域，生活氛围比较成熟。由于今年西河不会有宅地推出，因此对于区域内的购房者来说，机会还是难得的。

总而言之，整个龙泉驿北片区近年来的变化确实是明显的，不论规划还是建设都极为火热。

整个区域的优势和劣势也很明显，交通、生态都是非常优秀的，但是商业、医疗等配套相对缺失。

在东进与大运会的东风下，整个区域正在迅速地成长，长期来看是不错的价值区域。

至于是买现在，还是买未来，这就需要购房者仁者见仁智者见智了。