短短6个月上海土拍成井喷态势，土地成交额达千亿，较去年同期增长78%。龙光、大家、俊发、祥源等中小型房企接连成功拿地，首入上海。

通过招拍挂市场进入上海竞争本就激烈，在上海内环拿到项目更是不容易。而7月9日，经过77轮的竞价后，龙光以23.82亿元竞得杨浦区定海社区D5-1地块，溢价率18.98%。可以看出龙光为进上海，优化在长三角布局下足本钱，势在必得。

在上海拿地是高门槛的事，正因为难，所以才会引起关注。今天就来聊一聊房企进上海的话题。

首先，我们来看下房企进入上海的三种方式：

第一种，农村包围城市：比如说碧桂园、雅居乐、恒大等，在全国布局规模大，走三四线城市路线，选择上海的外环，比如嘉定、松江等地区。甚至打着大上海的概念，进入昆山、嘉兴、南通等城市。

第二种，市中心高端玩家：比如soho中国、融创等，融创当年就是通过跟绿城合作进入上海，借助融绿平台，无论是通过收购市中心项目还是招拍挂拿地，最后在上海获得不少项目，顺利完成了在上海进入布局和深耕。

第三种，开发商将总部搬入上海：这个现象在最近几年非常明显，如江西新力、杭州祥生、南京弘阳、安徽三巽等等。

很多将总部搬入上海的房企，但在上海仍没有实现项目落地，即使上海公司已经成立，也只是在长三角城市，昆山，嘉兴嘉善等布局项目。

作为一个地产开发公司，总部在上海，上海却没有项目，更没有标杆代表作，那实在是可惜。

上海拿地一直这么难吗？其实也不是。

早些年，上海房地产市场百花齐放，中小房企参差不齐，甚至开发一栋楼的开发商都有。后来，品牌房企规模逐步崛起，特别是在万科突破千亿时代，大家都在走高周转规模路线，加剧了大房企垄断。

再后来，上海经历2015-2016年地王时代之后，上海调整市场供应结构在变化，住宅用地减少而且要求自持，租赁用地增加租赁时代来临。同时土拍规则改变，实行打分制，头部房企评分更高，中小房企基本上失去在上海的机会。

不过，随着市场变化，2020年上海土拍细则也随之调整：

一是部分土地出让方式调整。比如，有效申请人数不足六人的，地块直接采用挂牌方式出让，有效申请人即为“竞买人”；有效申请人数为六人及以上的，本地块采用有竞价招标方式出让，有效申请人即为“投标人”。

二是部分地块取消了宅地15%自持比例要求。这一定程度上而言，相当于放宽竞拍人数，降低准入门槛，降低企业资金流转压力，提升土地溢价率。

此外，4月10日，上海市发改委公布20条政策“组合拳”，以扩大有效投资、稳定经济发展，多条措施中提及土地市场，明确“加快经营性用地出让节奏，夯实土地供应计划，适当增加年度土地供应量”。

随后，临港新片区管委会举行“临港新片区住宅与商业地块线上推介会”，计划全年出让土地共152幅，住宅43幅，用地面积196公顷，商业地块58幅，用地面积117公顷。

从目前情况来看，利好政策和供应增加的优势正在逐步显现，上海正处于拿地的窗口期。房企拿地的积极性提升，后期上海土地市场上可能会出现更多竞争者。

可以预见的是，随着上海土地供应的增加，将提供给更多房企参与城市发展的机会。随着城市的不断升级，这些土地的价值还将进一步上升。

换句话说，有了土地资源的供应和更多房企的参与，上海的城市价值和土地价值将越来越大。