文 | 中国经营报 尹蓉 卢志坤 

百强房企龙记泰信集团旗下子公司陕西聚安实业有限公司（以下简称“陕西聚安”），在西安市未央区开发的五证齐全的楼盘龙记·玖玺，近期却因土地规划问题无法验收而备受争议。

《中国经营报》记者调查后了解到，龙记·玖玺属杜家堡城中村改造项目南区，无法验收原因系整个项目内有两块土地在该城改项目审批范围之外，但至今开发商仍未拿地。这两块土地上涉及的建筑面积约10万平方米。

实际上，陕西聚安此前因该项目逾期交房等问题官司缠身，近两年涉及法律纠纷近2000件，龙记泰信掌舵人杨明生也受累于此，先后6次被法院下发限制高消费令。

“完工”多年无法验收

杜家堡城中村改造项目北区龙记·国会山和南区龙记·玖玺此前均因未达到交付条件、未取得商品房交房必备的“两书一表”，即向业主交房而备受争议。龙记·国会山虽已于2015年前后交房入住，但至今这个涉及数千购房者的楼盘，一直无法获得主管部门的竣工备案验收。

据龙记泰信集团官网介绍，杜家堡城中村改造项目（龙记·国会山）总占地面积27.28公顷（折合409亩），项目整体计划分两期（南区和北区）。

一位知情人士告诉记者，按照原来的规划，杜家堡城中村改造北区，即龙记·国会山是城改项目给村民的安置区，而南区龙记·玖玺才是做商品房开发的，但最终开发商在北区多建了数栋楼当商品房出售了，手续一直不齐全，导致后续基础设施接入、验收及房产证无法办理。

公开资料显示，杜家堡城中村改造项目于2003年立项，2010年12月获得西安市城改办批复，于2011年1月开始启动拆迁。

数位龙记·国会山购房者告诉记者，龙记·国会山在2012~2014年间出售，开发商曾在水、电、天然气这些小区的基础设施没有完全到位，完全不具备交房条件的情况下，向龙记·国会山的购房者交房，入住的业主此前一直用的是临水临电。

龙记·玖玺目前已经出售的是一期，分多批次交房，交房日期为2018年12月30日、2019年6月、2019年12月等。

记者了解到，龙记·玖玺曾在2019年5月份向首批近千户购房者发出交房通知称，“不按通知收房日期收房或联系开发商，将视为默认收房。”

然而蹊跷的是，当时，当地政府部门对于龙记·玖玺楼盘是否符合交房条件这一事项，说辞却前后矛盾。

2019年6月3日，西安市城改办监管中心下发通知，陕西聚安在未取得“两书一表”交付房屋，责令立即停止交房行为，同时加快相关手续办理，在具备交房条件后，再通知业主收房。

2019年6月5日，未央区未央湖街道办事处则公开回复业主，因向业主交付的商品房已达到与业主签订的商品房买卖合同约定的交付条件，故龙记·玖玺项目于2019年5月30日开展正式的交付活动。本次交付商品房已取得五方验收成果表（建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位五方验收合格）及“两书”（商品房住宅质量保证书、商品房住宅使用说明书）。

一个星期后，即6月11日，陕西聚安张贴公告宣布暂停交房相关工作。对此，多位购房者提出质疑，陕西聚安首次通知交房时，没有取得商品房竣工验收备案表，怎么可能达到交付条件？

有地块未获土地证

上述知情人士透露，开发商在小区水电气未通、仅取得“两书”的情况下急于交房，是因为他们很清楚，小区不可能通过主管部门验收，也无法取得“竣工验收备案表”。开发商有工作人员曾对业主直言，这小区根本就没办法验收，所以他们也不愿意再继续投入资金推进项目竣工。

而此前，开发商一直向业主表示房屋是完全满足交付条件的。实际上，龙记·玖玺项目的市政用水在2019年6月接通；天然气2020年5月接通；2020年5月才完成向国家电网陕西省电力公司西安供电公司市政供电接口费用缴纳工作。

“2019年7月29日，陕西聚安的总经理当着西安市住建局等众多政府部门工作人员和业主的面说，小区现在没达到验收标准是因为公司没钱交小区用电端口的接入费。”购房者刘涛（化名）告诉记者。

而刘涛等众多购房者在2019年的数次维权中获悉，延期交房是因为开发商资金问题导致，但直到今年5月份通过12345市民热线才知道，小区虽然是五证齐全的商品房，但现在因为土地规划问题无法验收。

“这个项目我们之前一直是拒绝验收的，因为部分地块没有土地证，北区龙记·国会山在城改办审批之外还有6万多平方米建筑。”西安市自然资源和规划局未央分局负责项目验收的一位工作人员向记者解释道，北区配套不全，原来规划的幼儿园和一栋酒店式公寓开发商一直没有建，南区加北区总共有10万平方米建筑面积没法验收。

但记者通过公开信息，目前尚未查询到陕西聚安受到过相关的行政处罚。

“北区是2014年城改部门批的，项目总规划图中注明了不含红旗渠和原小学旧址，待办理土地手续后另行许可。按理说开发商是要在申请竣工验收前把土地手续办完的，但是现在都6年了，开发商一直没办理土地手续。”上述工作人员补充道。此前西安市范围内的城改项目一直由城改部门负责，去年4 月开始，西安市自然资源和规划局下发通知，要求把城改项目陆续移交到各个区分局，这个项目是去年年底才正式移交到未央分局管理，但详细资料现在尚未移交。南区一期也是市城改办批的，有17栋楼手续齐全，正在建设还没有完工。南区二期目前也没有取得土地证，正在申报规划手续。

据了解，没有办理土地手续的土地，一块是长条形的红旗渠，占用的土地6.8亩，横贯整个项目的南区和北区，在北区有4亩多，南区2亩多，南区二期规划的一部分楼栋也在红旗渠所在位置上。另外一块地是原小学旧址，占北区东北部的一多半，大致10多亩，上面有三四栋建筑。

记者在项目所在地看到，目前南区临街的商铺和小区内的几栋楼只完成了主体框架。北区和南区的马路对面，有大片土地被围挡围住，围墙上写着“龙记·玖玺”，内部有的已经平整，但大部分还有原来建材市场的商铺未拆除，还有高高隆起的土堆，有几辆拉土车正在进行土方搬运，马路边有栋临街建筑已经盖至2~3层。

开发商涉诉近2000起

7月7日，西安市自然资源和规划局、住建局、市城（棚）改事务中心、未央区住建局等单位召开了龙记·玖玺项目研判会，落实西安市委、市政府的批示精神，对符合条件的楼栋进行验收。

按照西安市自然资源和规划局规定，楼盘原则上要进行整体验收，不允许分期分栋验收，除非项目分了地块或被马路隔开。要分栋验收的话，小区的基础配套要完善，目前北区的分栋验收前置条件没有达到，规划的幼儿园和一栋酒店式公寓没有建。

记者了解到，该项目涉及人数众多，已经申请分栋验收，不受影响的楼可以进行验收，待实测报单出来后，经现场核实完没有问题的楼栋就可以验收。

不过，一位当地房地产界人士对此提出担忧，西安市现在有大量楼盘因配套的幼儿园、小学没有建，车位等基础设施不完备，达不到验收条件。而验收是楼盘的最后把关环节，配套设施都弄完了才能验收。若分栋验收，把所有问题甩到最后，开发商卖完楼后就跑路或者推脱没钱建，这些问题最终没有人解决怎么办？

据行业人士介绍，西安此前的城改项目相对难以厘清，西安市此前的城改政策是拿到城改计划后，就可以边建边办手续，这才导致城改项目一系列乱象的出现。

官网信息显示，龙记泰信集团以地产投资、开发为核心，2018年起成为地产评级机构上榜的百强房企。业务领域涵盖建筑工程、商业运营、地产金融、物管服务、供应链贸易等。

天眼查信息显示，陕西聚安涉及的法律诉讼已高达1971件，大部分是商品房销售合同纠纷和商品房预售合同纠纷，已被强制执行895次。纠纷主要为龙记·国会山项目，数个判决书显示，陕西聚安 2015~2016年间实际向购房者交付房屋，但龙记·国会山房屋基础设施设备未达到合同约定标准，逾期交房、也未能在约定时间内取得商品房的房屋所有权证书，最终需赔偿购房者违约金数千元到数万元不等。

在2019年4月份至2020年3月间，陕西聚安原法定代表人（实际控制人）、龙记泰信集团原董事长杨明生，先后6次被法院列入限制高消费人员名单。

记者就项目逾期交房及无法达到验收条件的原因等问题，多次致电致函龙记泰信，但截至发稿，未获回复。