文 | 韩素云

近日，《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》在深圳市人大常委会网站上公开征求意见，当这份有望解决“钉子户”问题的文件出来后，瞬间引起广泛关注。

事实上，早在2004年，深圳便在全国范围内率先提出了“城市更新”的概念。截至2019年3月，全市已列入城市更新拆除重建计划的项目一共有758项，已批规划项目456项，累计供应用地面积约17平方公里，是深圳土地供应的主要来源。今年年初，深圳又公布了227项计划备案的城市更新项目。

但深圳土地寸土寸金的特质，成为深圳旧改的“拦路虎”，不仅使开发商整体投入更高，也使项目不时被“钉子户”问题所困扰。

拆或不拆，以95%为界线

7月20日，深圳市人大常委会办公厅发布关于《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》（下简称“《意见稿》”）公开征求意见的公告，包含了七章、65条内容。

当中，明确了旧改的房屋应是建成年限在20年以上，或是存在重大安全隐患、功能缺乏等问题的房屋，也明确了产权置换和货币补偿的赔偿标准。

不过，外界最关注的要点无疑是在征收内容上：

一是，在自市场主体选定之日起12个月内，签订搬迁安置协议的专有部分占建筑物总面积未达95%时，该项目调出城市更新单元计划，3年内禁止纳入城市更新单元计划。

换而言之，如果无法在1年内实现95%以上的签约率，旧改项目不仅会被终止，3年内也不能再次申请旧改。

二是，12个月内已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%时，市场主体按照本条例第二十六条规定的搬迁补偿标准与未签约业主进行充分协商，协商不成的，可以向项目所在地的区政府申请行政调解，区政府也可以主动调解。

同时，市、区政府可以依法对未签约部分房屋实施个别征收，对征收决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。

这一条文也明确了，当签约率达到95%以上时，政府有权介入项目，以推动项目落地。而在这之前，旧改项目以“政府引导、市场运作”为原则，需达到“双100%”方可实施。

解决“钉子户”困扰？

《意见稿》的出台，在亟需旧改项目推动城市发展的深圳，颇具正面意义。

去年，罗湖木头龙旧改项目被媒体曝光，项目拖延10年无法动工，在报道出来时仍有4户“钉子户”不肯签约，而这期间有42位业主已先后离世。

木头龙小区建于上世纪八十年代，共1000多户，由于是海沙建成，楼体老化严重，早已被列为D级危房，并于2010年便列入城市更新计划，住户也都已搬出。不过，因4户住户不肯签约，项目无法动工，甚至有业主向不签约的业主下跪恳求，却仍旧无济于事。

在舆论发酵之后，罗湖区政府也不得不打破不干预的原则，发布零星房屋征收提示和补偿方案，最终促成项目完全签约，木头龙小区也顺利在2019年底开始清拆。

若按如今出台的《意见稿》，木头龙小区或许早在2016年便能请求政府调解。

类似情况的还有海涛花园。海涛花园也是海沙建成的小区，住户超过1200多户，早已被鉴定为D级成危房，并于2010年列入城市更新计划。

但项目的签约率在两三年前就停滞在92%左右。有业主表示，个别业主一个30平方米的花园要价一两千万元，还有个别业主早已定居海外，无法联系上，这些都阻碍了项目的签约进度。

直到今年5月，项目的签约率仍只达到93%。而今年2月的官方消息披露，1260户业主中，仍有87户未签，其中包含17户失联业主。

假若项目未来短期内仍无法达到签约率95%的标准，即便《意见稿》落实下来，海涛花园也只能继续等待，甚至会因签约率低于95%而被移出城市更新计划，3年后才能再次重启。

而这样一来，项目或许要在等待10年之后，又再继续等待三五年的时间。

这些项目将首先受益？

事实上，深圳早在几年前就曾推出过类似草案，但最终并未通过。

在土地使用上，如何平衡政府、市场、物业权利人三方之间的利益，是城市发展中至关重要的问题。

此次发布的《意见稿》则明确了违法拆除的惩罚，将视情节轻重，责令罚款、赔偿损失、停业整顿，甚至追究刑事责任等。

那么，当“钉子户”不愿让步时，政府又该如何推进项目落地？

《意见稿》中，只规定了政府可以依规进行“个别征收”，但并未明确该如何应对不合作的“钉子户”。从这一方面来看，深圳的旧改之路仍需继续“摸着石头过河”。

最后，一起来看看目前签约率较高或关注度较高的旧改项目，或许未来它们将首先享受到新政策所带来的利好。

 

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