文|中国指数研究院

7月15日，深圳发布楼市调控新政，落户满3年方可购房，楼市整体调控强度进一步向北京、上海看齐。始于2015年的上一轮周期中，北上深市场最先启动，也最早发布调控政策，从限购、限贷等方面持续加码，尤其，北京、上海调控政策最为严格。近几年，在“房住不炒”、持续从严的政策导向下，北京、上海等一线城市二手房市场呈现出以下特征：

1.二手房成为购房者首选，北上深二手房成交占比均超七成，存量房主导市场，购买二手房进行首次置业或改善置换成为主要方式；

2.需求特征决定中心城区、中小户型二手房最受青睐；

3.政策从严背景下，购房者入市愈发理性；政策收紧后短期市场降温明显。

2020年上半年，北上深二手房成交套数占比均超75%。2017年至今，北京二手房成交占比整体处于较高水平，但2019年受“限竞房”集中入市影响，二手房成交占比降至70%；上海成交结构相对稳定，近年来均维持在75%-79%之间；深圳二手房成交占比均维持在69%-77%之间。

图：2017年至2020年上半年北上深新房及二手房成交套数占比

数据来源：CREIS中指数据，中指研究院综合整理

成交结构

从成交区域来看，北上深存量房成交主要集中在中心城区，购房者基于教学资源、配套设施及通勤便利等方面考虑，购房倾向仍将继续向中心城区倾斜。

从成交面积来看，50-90平的中小户型二手房成交占比最为突出，尤其中心城区，一方面住宅建成年代较早，同时核心区单价高，导致成交套面积偏小。

深圳：70-90平面积段占比最高，龙岗、福田为主要成交区域

图：2019年至今深圳各市辖区分面积段二手房成交套数占比

数据来源：CREIS中指数据，中指研究院综合整理

图：2019年至今深圳各市辖区二手房成交套数

数据来源：CREIS中指数据，中指研究院综合整理

北京：成交集中在中心城区，中心城区与郊区成交结构略有差异

图：2019年至今北京各市辖区分面积段二手房成交套数占比

数据来源：CREIS中指数据，中指研究院综合整理

图：2019年至今北京各市辖区二手房成交套数

数据来源：CREIS中指数据，中指研究院综合整理

上海：主流成交面积从中心城区向外围逐渐扩大

图：2019年至今上海各市辖区分面积段二手房成交套数占比

数据来源：CREIS中指数据，中指研究院综合整理

图：2019年至今上海各市辖区二手房成交套数

数据来源：CREIS中指数据，中指研究院综合整理

市场趋势

深圳：7月调控升级，市场或将进入调整期

图：2016年1月至2020年6月新房和二手房成交套数同比变化

注：同比变化为近3个月移动平均值；数据来源：CREIS中指数据，中指研究院综合整理

2020年上半年，疫情影响下，深圳新房新批上市面积同比下降55.1%，新房供应不足，二手房市场升温，上半年深圳二手房成交套数达4.4万套，同比增长41.2%，其中6月成交超1万套，为2016年4月以来最高水平。根据中指研究院百城二手房价格指数，6月深圳二手房价格同比上涨14.55%。在此背景下，7月15日，深圳新一轮调控加码，落户3年后方可购房，楼市政策进一步收紧，预计下半年，深圳二手房市场将有所降温。

北京：近几年政策从严从紧，二手房市场较为理性

图：2016年1月至2020年6月北京新房和二手房成交套数同比变化

注：同比变化为近3个月移动平均值；数据来源：CREIS中指数据，中指研究院综合整理

2016年“930新政”后，北京提高首付比例，二手房成交放缓，2017年“317新政”发布，开始“认房又认贷”，抑制了部分购房需求入市节奏，北京二手房市场进入低迷期。2018年春节后，季节性因素叠加“多校划片”的学区政策，积压的刚性需求逐步入市，二手房成交有所增加。随后，公积金贷款政策收紧，叠加大批限竞房入市分流部分需求，北京二手房市场再次步入降温通道并持续盘整。

2020年初，二手房市场受疫情影响，出现短暂停滞，后随着疫情缓解，积压需求释放，叠加西城学区政策变动等因素带动，5、6月二手房成交开始回升，均超1.5万套，整体呈现量增价稳态势。2020年上半年北京累计成交6.4万套，同比下降10.2%。预计下半年，北京新房市场供应继续放量下，需求有望继续稳步释放，二手房市场将更加理性，市场需求仍以刚需为主。

上海：市场持续调整，整体渐趋平稳

图：2016年1月至2020年6月上海新房和二手房成交套数同比变化

注：同比变化为近3个月移动平均值；数据来源：CREIS中指数据，中指研究院综合整理

2016年3月，“沪九条”出台，差别化信贷政策使部分改善需求受到抑制，二手房成交大幅下滑。11月，限贷加码下，购房者预期逐渐改变，二手房市场进入下行通道。随后在持续严格的政策调控下，市场逐步调整并恢复至正常水平。

进入2020年，疫情影响下，上海二手房市场按下“暂停键”，2月成交降至谷底。3月起，随着疫情褪去，积压的需求持续释放，二手房市场稳步复苏，5、6月均超2.5万套。2020年上半年上海二手房累计成交10.9万套，同比下降8.4%。预计下半年，上海二手房热度将有所回落，量价保持平稳。

总结

北上深调控力度从严，预计市场将回归正常成交节奏。未来，预计北上深等核心城市调控政策仍将以“稳”为主，坚持“房住不炒”定位，保持政策的连续性、稳定性，促进房地产市场平稳健康发展。7月15日深圳发布新政，限购加码，购房资格受落户年限限制，至此深圳因落户门槛相对较低而带来的潜在购房需求大大降低，北上深楼市管控力度进一步趋同。

随着疫情结束，北京、上海基本面平稳，需求支撑力强，二手房市场量价将保持平稳走势，而深圳因短期政策收紧，成交量短期面临一定调整压力。