文|丸子君

近日，位于龙华上塘的中城宴华府获批预售许可证，均价7.77万元/平方米。

这个价格并不算高，毕竟如今红山、上塘片区的二手房均价都已经超过了8万元/平方米，这也在一定程度上显示出片区豪宅化的趋势。

丸子君在实地探访时发现，中城宴华府已开放了展示中心，但得提前1天预约才能进去看房，并且要验资300万元。看房的门槛不低，也显示了项目的确是要走高端路线。

那么，这个项目到底有没有具备豪宅的条件呢？

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地铁噪音+无自带幼儿园

在4号线上塘站出来后，丸子君跟着地图在烈日下走了10分钟，终于看到了在建的中城宴华府。

不得不说，在这附近最引人注目的就是架高的地铁6号线和4号线。

由于6号线在红山站将与4号线汇合，所以两条线路在项目周边的相距已较近，其中6号线离中城宴华府更是只有几十米。

这也导致了，虽然轨道加装了隔音设备，但当试运行的列车经过时，产生的噪音还是相当明显，想要不影响居住，或许室内的隔音效果得做得好些。毕竟邻居星河传奇二期的业主们，就饱受4号线的噪音干扰。

但即便6号线的轨道距离很近，最近的站点上芬站都在一公里以外，步行时间约15分钟，需要骑行或公交驳接。

此外，项目旁边有公交站民塘上塘口站，提供5条公交线路；周边有民塘路、上塘路，可轻松驳接布龙路，自驾较为便利。

从区位来看，中城宴华府紧邻星河传奇和在建的尚誉红山里，但周边仍有隔圳新村、龙塘村和松仔园等城中村。

随着上塘、红山一带的规划建设越来越完善，项目周边也逐步受到利好。根据规划，项目北侧将建图书馆及住宅，周边的4号线西则将建一所高中和体育馆，而红山片区还将建设美术馆、三甲医院等等，让项目周边的居住配套变得更为完善。

由于中城宴华府自身几乎是纯住宅属性，商业配套不足1000平方米，旁边的星河传奇也同样只有底商，大型商业需到上塘荟或天虹（原龙华九方），距离都在800米左右。这个距离不算远，但步行逛街难免会不方便。

而学位方面，项目位于上芬小学和龙华区实验学校学区内，两所学校的距离都比较近，上下学接送比较便利。

但值得注意的是，中城宴华府自身并没有配备幼儿园。要知道，龙华区多为新房、次新房，青年住户比例高，加上前几年开放二胎，幼儿园学位的需求量较大。比如，无配套幼儿园的中航天逸，今年就出现了上幼儿园困难的问题。

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低密度豪宅，一梯一户

中城宴华府建设用地面积约1.1万平方米，规划建筑面积约5.4万平方米，计容建面约4万平方米，规定容积率3.2，实际容积率3.8。

项目虽占地面积不大，但容积不足4，在深圳近年逐渐提高容积率的情况下，属于低密度住宅。

中城宴华府分为4个单元，其中3个单元联排而立，均为28层，4单元则独立成栋，为30层。

丸子君实地探访发现，项目主体大致已建至20层左右。

有意思的是，项目并没有用围墙或底商彻底隔开小区与外部环境，而是用绿化和低矮的围墙作分隔。不知道是否出于安保考虑，旁边有保安在看守。

营销中心虽还有工人在处理细节问题，但也已经对外开放。从现场放置的提示来看，参观营销中心需提前一天预约，还要验资300万元。

 

根据房信网的信息，此次项目推出1栋1-3单元的住宅154套，户型为122-140平方米，几乎都是大户型，且朝向为正南。

房源均价为7.77万元/平方米，单价区间为7-9.1万元/平方米，总价区间在862-1279万元/套，属于改善或豪宅产品。

 

此外，项目为一梯一户，这一点在深圳也较为少有，加上低密度和朝向好，或较受市场欢迎。

近期，龙华多个新项目处于入市或即将面市阶段——

壹成中心最后一批、也是最高端的产品璞誉府入市，均价6.8万元/平方米；

龙光玖悦府，价格或为“8字头”；

中海汇德理，宗地出让时已限价7.14万元/平方米；

莱蒙水榭云上，复式住宅，价格或更高。

二手房方面，上塘和红山目前的二手房价已超过8万元/平方米。中城宴华府旁的星河传奇已经达到8.8万元/平方米，而星河传奇二期或因噪音及小区配套问题，价格仍停留在7.2万元/平方米。

相比之下，因新房限价，中城宴华府7.77万元/平方米的价格并不算高，加上朝向、车位比、梯户比等方面优势，相信去化并不难。

近年来，龙华的规划逐步落地，红山、上塘的配套也越来越成熟，房价也随之走高。根据链家信息，去年7月上塘的二手房均价为6.7万元/平方米，如今已达到了8.2万元/平方米，直涨1.5万元/平方米。

虽说“8字头”的房价在比不上南山、福田和罗湖的新房，也比不过“新贵”宝中，但也已经是关外的豪宅区了。因此，我们不难看到，这一带出现了莱蒙水榭春天、汇龙湾、金亨利首府等二手房均价超过10万元/平方米的豪宅，也出现了新房价格“10字头”的金茂府。

相信在未来更多规划落地后，龙华将成为宝中之后，又一个新兴的豪宅区。

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